【正文】 告預算的每一筆精打細算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。一期1115六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。%。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)b、 小戶型市場概況。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。(2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析。在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。(4)與未來競爭情況的分析和評估。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。(1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標。(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析。階段性推廣總體策略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法。(6)媒體發(fā)布的代理。(3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù))。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價值,進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略。各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,會更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。競爭手段將會全方位、多元化,如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢,而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等,不僅對配套設(shè)施的需求提高,而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求。二、房地產(chǎn)全程營銷策劃一是策劃為先。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新,包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等,如在支付方式上,與金融有效結(jié)合。同時要全程為握,房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。在差異的塑造過程中,應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,因為企業(yè)的目的是營利為本。社區(qū)綜合配套,整合內(nèi)外部資源等等。當然,對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn),單純靠品牌概念的輸出無法達成,實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,提升樓盤的價值感,打動更加理性的消費群,為產(chǎn)品注入一些新的元素,賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,從而保持品牌的新鮮感。完善的小區(qū)配套,物業(yè)管理好,是封閉式管理。在營銷傳播上:抓住目標消費者的心態(tài),務(wù)求直指人心,在銷售策略、廣告策略投其所好,促成他們購買,同時根據(jù)目標消費群的特性,配合產(chǎn)品的特點,使廣告投入針對性更強更直接。間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通。從軟文到單葉,從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識,關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等,另一方面要善于整合,在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。三是塑造差異。在宣傳和定位上,利用消費者好奇、虛偽等心理。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,如圍繞消費者的生活形態(tài),圍繞區(qū)域的樓盤情況,圍繞促銷策略等等。不僅對樓盤的品牌有要求,可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近)。針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗,以滿足不同類型消費需求的消費群。另一方面是消費市場日趨理性和個性化,近年經(jīng)濟持續(xù)放緩,居民收入(包括預期收入)持續(xù)下降,實惠性的心理占據(jù)主導地位。營造一種文化等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴,因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。階段性公共關(guān)系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。(1)促銷活動的主題。(4)媒體的發(fā)布形式和頻率。階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。(7)戶外或其他媒體的分析。(3)不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析。(4)目標顧客的特征、購買行為的分析。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。尤其是__年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。航海東路與107國道沿線是__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。二、市場概況及基本競爭格局：a、 東南板塊及鄭汴路商圈。預售許可證預計__年5月底辦下。以五、六樓為主。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。1定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析。(2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析。(3)目標市場的分析。房地產(chǎn)活動策劃方案書模板篇9產(chǎn)品的調(diào)研只有對樓盤進行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計好的外檐、房型等細節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。同理，藍水園經(jīng)過進一年的運作已經(jīng)進入開盤前的沖刺階段，正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目目前的當務(wù)所急。后來經(jīng)過對世紀城現(xiàn)有業(yè)主的調(diào)查了解，才將世紀城的客戶購買群體定在了“H”一族身上。這些定位或者是由開發(fā)商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結(jié)果都是一樣的：就是其得出得結(jié)論都未經(jīng)過嚴格的市場調(diào)研和客戶考察。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。品牌形象代言人的選擇有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認知程度日益增高。每年因工作之故長途飛行5次以上4。每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演5。認識公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客5。有至少一部車第二組，社會問題：1?！靶轮挟a(chǎn)階級”的具體表象第一組，經(jīng)濟問題：1。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟去追求其固有的高品質(zhì)的生活。芳水園廣告運作目前由獨立個人工作室代理設(shè)計、發(fā)布。4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AA_業(yè)”等多項榮譽。第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領(lǐng)。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。它必須有一個主題和靈魂。我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。房地產(chǎn)活動策劃方案書模板篇8一、前言本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。舞曲和舞蹈到了結(jié)尾，主持人上臺向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(免提手機)響起，(__(中國)領(lǐng)導打的)說該是我們給大家伙拜年了吧，然后領(lǐng)導快步的走上舞臺(一個上、聚光燈柱迎接)主領(lǐng)導向員工拜年完，說一句祝福的成語。三、活動環(huán)節(jié)銜接在到場每一位都不知情的情況下。二、活動亮點整體協(xié)調(diào)亮點會場入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過道兩旁有__(中國)發(fā)展歷程的圖文資料及視頻資料，主會場以紅和金色為主色調(diào)的紅地毯、紅條幅等，舞臺采用設(shè)計制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。活動細則：(1)會場布置：場外：— 主入口門外設(shè)置拱門一處，花籃812只、簽到臺一處— 入口處迎賓禮儀2位，簽到處迎賓禮儀4位— 會場專用泊車位若干，車輛調(diào)度人員2位場內(nèi)：— 餐桌8套(每套10人)，椅子帶椅套，桌上擺放號碼牌“____?別墅 2號桌”(號碼牌尺寸酒店提供)— 嘉賓講話用主講臺— 背景板一處(根據(jù)所選酒店具體情況決定尺寸)，或用投影儀設(shè)備— 場內(nèi)綠色植物(根據(jù)所選酒店具體情況決定數(shù)量，望酒店提供)— 嘉賓座位及出席人員座位安排，主桌1桌，主要安排領(lǐng)導就座— ____暨別墅產(chǎn)品宣傳用品(x展架或易拉寶)— 視頻設(shè)備，播放企業(yè)宣傳用品— 音響設(shè)備(主講話筒兩只)(2)物品準備— 渲染用品：拱門、花籃、背景板、嘉賓胸花(80朵)、花團2束(簽到處1束，主講臺1束)，香檳塔1座(酒店提供，配專門開香檳的服務(wù)員，國產(chǎn)香檳)— 宣傳用品：x展架或易拉寶(6—8個)、dm單頁(____別墅產(chǎn)品， 150 份)，號碼牌— 配套用品：請柬100份，簽到本1本，簽到筆2支，名片放置箱1只，數(shù)碼相機2臺、dv攝像機1臺— 宣講用品：領(lǐng)導講話稿，主持人開場辭— 其他物品：會議需要的其他物品，如迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等(3)人員準備— 全程協(xié)調(diào)人員2名(負責嘉賓邀請、記者邀請核實等)— 執(zhí)行人員3名(負責會議地點落實、布置)— 會議主持人員1名(由我方銷售人員選出)— 迎賓接待禮儀6位，接待人員2位— 車輛調(diào)度人員2名(可由會議地點的保安擔