【正文】 告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。一期1115六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。%。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)b、 小戶型市場概況。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。(2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析。在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。(4)與未來競爭情況的分析和評估。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。(1)不同媒體的效應和覆蓋目標。(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析。階段性推廣總體策略房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法。(6)媒體發(fā)布的代理。(3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。提供一種服務模式(如管家式的物業(yè)服務)。因此應注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價值,進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略。各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,會更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。競爭手段將會全方位、多元化,如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢,而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等,不僅對配套設施的需求提高,而且對房地產開發(fā)商的品牌高要求。二、房地產全程營銷策劃一是策劃為先。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新,包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等,如在支付方式上,與金融有效結合。同時要全程為握,房地產開發(fā)的全程策劃,每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。在差異的塑造過程中,應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮,因為企業(yè)的目的是營利為本。社區(qū)綜合配套,整合內外部資源等等。當然,對于房地產銷售力的實現(xiàn),單純靠品牌概念的輸出無法達成,實在的產品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在,因此應輸出多元化的產品信息,提升樓盤的價值感,打動更加理性的消費群,為產品注入一些新的元素,賦予產品更加新鮮的形象,從而保持品牌的新鮮感。完善的小區(qū)配套,物業(yè)管理好,是封閉式管理。在營銷傳播上:抓住目標消費者的心態(tài),務求直指人心,在銷售策略、廣告策略投其所好,促成他們購買,同時根據(jù)目標消費群的特性,配合產品的特點,使廣告投入針對性更強更直接。間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通。從軟文到單葉,從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。一方面房地產企業(yè)在項目開發(fā)或經營中要體現(xiàn)人性化意識,關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等,另一方面要善于整合,在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。三是塑造差異。在宣傳和定位上,利用消費者好奇、虛偽等心理。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查,如圍繞消費者的生活形態(tài),圍繞區(qū)域的樓盤情況,圍繞促銷策略等等。不僅對樓盤的品牌有要求,可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。追求近距離(如與商務區(qū)、高效、車站等接近)。針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗,以滿足不同類型消費需求的消費群。另一方面是消費市場日趨理性和個性化,近年經濟持續(xù)放緩,居民收入(包括預期收入)持續(xù)下降,實惠性的心理占據(jù)主導地位。營造一種文化等等。隨著房地產競爭的日趨激烈,相應的營銷策劃也十分火暴,因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應和應對。階段性公共關系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。(1)促銷活動的主題。(4)媒體的發(fā)布形式和頻率。階段性廣告和媒介宣傳房地產階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。(7)戶外或其他媒體的分析。(3)不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析。(4)目標顧客的特征、購買行為的分析。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。這與我們的市調結果完全一致。尤其是__年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。航海東路與107國道沿線是__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。二、市場概況及基本競爭格局：a、 東南板塊及鄭汴路商圈。預售許可證預計__年5月底辦下。以五、六樓為主。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。1定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結。階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析。(2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析。房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉USP(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。(1)區(qū)域房地產市場大勢分析。(3)目標市場的分析。房地產活動策劃方案書模板篇9產品的調研只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規(guī)劃設計好的外檐、房型等細節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的沖刺階段，正確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目目前的當務所急。后來經過對世紀城現(xiàn)有業(yè)主的調查了解，才將世紀城的客戶購買群體定在了“H”一族身上。這些定位或者是由開發(fā)商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。品牌形象代言人的選擇有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。每年因工作之故長途飛行5次以上4。每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演5。認識公眾人物，如藝術家、大老板和政客5。有至少一部車第二組，社會問題：1?！靶轮挟a階級”的具體表象第一組，經濟問題：1。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。這些行業(yè)經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。芳水園廣告運作目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源。公司先后獲得“天津市房地產開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AA_業(yè)”等多項榮譽。第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。它必須有一個主題和靈魂。我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。房地產活動策劃方案書模板篇8一、前言本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。舞曲和舞蹈到了結尾，主持人上臺向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(免提手機)響起，(__(中國)領導打的)說該是我們給大家伙拜年了吧，然后領導快步的走上舞臺(一個上、聚光燈柱迎接)主領導向員工拜年完，說一句祝福的成語。三、活動環(huán)節(jié)銜接在到場每一位都不知情的情況下。二、活動亮點整體協(xié)調亮點會場入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過道兩旁有__(中國)發(fā)展歷程的圖文資料及視頻資料，主會場以紅和金色為主色調的紅地毯、紅條幅等，舞臺采用設計制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。活動細則：(1)會場布置：場外：— 主入口門外設置拱門一處，花籃812只、簽到臺一處— 入口處迎賓禮儀2位，簽到處迎賓禮儀4位— 會場專用泊車位若干，車輛調度人員2位場內：— 餐桌8套(每套10人)，椅子帶椅套，桌上擺放號碼牌“____?別墅 2號桌”(號碼牌尺寸酒店提供)— 嘉賓講話用主講臺— 背景板一處(根據(jù)所選酒店具體情況決定尺寸)，或用投影儀設備— 場內綠色植物(根據(jù)所選酒店具體情況決定數(shù)量，望酒店提供)— 嘉賓座位及出席人員座位安排，主桌1桌，主要安排領導就座— ____暨別墅產品宣傳用品(x展架或易拉寶)— 視頻設備，播放企業(yè)宣傳用品— 音響設備(主講話筒兩只)(2)物品準備— 渲染用品：拱門、花籃、背景板、嘉賓胸花(80朵)、花團2束(簽到處1束，主講臺1束)，香檳塔1座(酒店提供，配專門開香檳的服務員，國產香檳)— 宣傳用品：x展架或易拉寶(6—8個)、dm單頁(____別墅產品， 150 份)，號碼牌— 配套用品：請柬100份，簽到本1本，簽到筆2支，名片放置箱1只，數(shù)碼相機2臺、dv攝像機1臺— 宣講用品：領導講話稿，主持人開場辭— 其他物品：會議需要的其他物品，如迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等(3)人員準備— 全程協(xié)調人員2名(負責嘉賓邀請、記者邀請核實等)— 執(zhí)行人員3名(負責會議地點落實、布置)— 會議主持人員1名(由我方銷售人員選出)— 迎賓接待禮儀6位，接待人員2位— 車輛調度人員2名(可由會議地點的保安擔