【正文】 78。 勝浦板塊繼金雅苑、東景公寓之后，博客也順利進入市場，有效的支撐區(qū)域板塊，打破區(qū)域無房可售的尷尬局面，目前區(qū)域銷售價格也在5400元/㎡左右，價格不斷呈現(xiàn)出走低的趨勢。◆ 精裝房價格分布特點：近期處于維持狀態(tài)216。216。 作為旺季的5月931套的銷量與預期相比表現(xiàn)的依然不夠活躍；216。橄欖灣高層、小高層780018湖東中心區(qū)域楓情水岸高層95000順馳小鎮(zhèn)多層90000小高層86001第五元素高層78008朗詩國際街區(qū)高層120006歐洲城高層72000巴黎印象小高層、多層85001雅戈爾主要集中在在園區(qū)工作的白領；私營企業(yè)業(yè)主；蘇州上層名流人士；海歸白領；區(qū)域內(nèi)工作的金領以及政府工作人員、醫(yī)生以及部分港澳臺在蘇工作人士等。u 婁葑區(qū)域216。u 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域 216。各地段本地客戶也占有一定的比例，在20%左右，這部分人群多是本地拆遷以求改善居住條件的人群。 青劍湖板塊作為園區(qū)發(fā)展待成熟區(qū)域，自有公寓房源以來，其較低的房價特點，一直以來都受到新蘇州人的青睞。u 獨墅湖板塊客戶群體分析216。第四部分 別墅市場一、 主要在售別墅樓盤羅列狀態(tài)區(qū)域案名均價(元/㎡)面積(㎡)產(chǎn)品類型案量可售套數(shù)銷售率開盤日期湖西中海御湖熙岸23000238—310聯(lián)排1851791%熙岸花園120107%中茵皇冠28000762—773聯(lián)排10640%/雙湖水墨江南15500285348聯(lián)排892286%18000365457獨棟32390%星島仁恒16800228290聯(lián)排347161%湖東伊頓從5月的802套，到08年7月的844套，再到8月的803套，供應量大幅增加的趨勢有所緩和；216。麗宮、旭輝芭堤蘭灣別墅、御湖熙岸、晉合水巷鄰里花園等項目都有很多房源還沒有入市，一旦市場回暖，屆時園區(qū)別墅市場供應將會出現(xiàn)進一步井噴現(xiàn)象。u 雙湖板塊別墅市場供應依然堅挺216。 8月末，湖西別墅供應量為130套，可售房源較之先前有很大程度增加；216。l 園區(qū)別墅產(chǎn)品類型分析lu 聯(lián)排別墅繼續(xù)引領市場潮流，獨棟產(chǎn)品稀缺216。216。該樓盤處于湖西中心區(qū)域，是比較成熟的居住區(qū)，緊鄰湖濱大道，具有獨一無二的湖景資源，是目前湖西屈指可數(shù)的精品住宅，價格之高也在情理之中，另外目前御湖熙岸其聯(lián)排別墅價格也在23000元/㎡以上；216。聯(lián)排在11000元/㎡左右。 3月份市場的供應量出現(xiàn)明顯的增長，但是項目房源并沒有正式的對外公開銷售，因而3月份的園區(qū)去化市場依然比較低迷，總去化量在17套；216。 相比7月份的銷售，8月份出現(xiàn)明顯的下滑，僅為24套，也驗證了整個市場低迷的狀態(tài)。 湖東別墅深受園區(qū)金領和公司老板及國家公務員的青睞。 大多湖西的別墅都是圍繞著金雞湖而建，有著優(yōu)美的景觀，集度假、休閑、居住為一體，本區(qū)域的客戶群一方面來源于本區(qū)域成熟小區(qū)的一些換房客，另一方面園區(qū)的境外人士是重要的補充力量，而一些私營企業(yè)老板則是區(qū)域客戶的主體。 蘇州的私營業(yè)主是園區(qū)別墅的主要消化者，占總客戶群的54％。 隨著公務員、高級教師待遇的提升，這部分購房者也慢慢出現(xiàn)在別墅消費群中。 大部分供應量在湖東，湖東日新月異的發(fā)展，住宅價格上漲空間依然長足，既是居住熱點，也是投資熱點。 居住熱點是由于園區(qū)通暢的交通環(huán)境，以及與市區(qū)的通達，加上區(qū)域便利生活設施的逐步完善，使得區(qū)域具備完善的生活環(huán)境，可以形成生活第一居所的氛圍。216。 湖西、湖東的商業(yè)尚未完全與住宅發(fā)展同步，尤其是湖東區(qū)域，相對于住宅市場，商業(yè)仍處于起步發(fā)展階段，從今年以來園區(qū)拍賣或掛牌的土地來看，商業(yè)用地成為主角，而且大都集中在湖東區(qū)域，相信湖東商業(yè)發(fā)展將進入高速發(fā)展時期。 中天湖畔廣場論人氣不及天由和聯(lián)豐廣場，但是其市場價格卻非后者可以攀比；216。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然在整體人氣上要高于湖東、湖西，但是其環(huán)境檔次較低，無法與后兩者相提并論，因而其長期價值就很難有上升的空間，體現(xiàn)在銷售價格上就會低于湖東湖西。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各項目的成交組成如上圖所示216。 剛剛面市的開元二期商鋪，處于古城區(qū)與園區(qū)的銜接處，地利位置非常優(yōu)越，以30000元/㎡的銷售價格與新街口一道成為園區(qū)商業(yè)的價格標桿；216。 區(qū)位對商業(yè)樓盤價格占有絕對的主導地位。 從區(qū)域來看，湖東和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)依然是目前園區(qū)商業(yè)市場的主力軍，供應量基本來源于兩個區(qū)域；216。 投資熱點是由于園區(qū)的別墅項目大都圍繞金雞湖景觀而建，獨享園區(qū)優(yōu)美的景觀環(huán)境，隨著開發(fā)土地的逐漸稀缺，以及房地產(chǎn)投資市場的“萬利”使得區(qū)域具備很強的升值潛力，因而吸引了較多投資客的關注。 如今，青劍湖板塊的崛起，也成為居住和投資的熱點區(qū)域。 其它客戶職業(yè)很散，律師、醫(yī)生等高收入人群都是居住型別墅的可承受客戶群。 私企高管包括外資企業(yè)聘請的的高薪管理人士，占總客戶群的19％。 近幾個月來，園區(qū)青劍湖別墅逐漸活躍起來，陽澄湖良好的生態(tài)環(huán)境加上離塵不離城的特點逐漸得到私營業(yè)主以及公司金領人士和公務員的青睞。園區(qū)湖西客戶群體也有一定的量，湖西一些已入住樓盤的居住人群，目前多數(shù)經(jīng)濟條件都很旺盛，都到了改善居住條件的時候，對湖東別墅的需求起到了一定的支撐力。小鎮(zhèn)聯(lián)排120000中海星湖國際聯(lián)排150000怡和花園（玫瑰灣）聯(lián)排170000南山巴黎印象聯(lián)排150003本岸花園聯(lián)排170000青劍湖板塊上郡聯(lián)排110002獨棟130000觀瀾麗宮聯(lián)排1100011獨棟130003芭堤蘭灣聯(lián)排120003獨棟150000五、客戶情況分析n 客戶來源分析216。 然而5月份，別墅去化量僅為27套，“旺季”的5月，別墅銷售市場依然低迷；216。 10月份以來，一系列的政策不斷施行，使得蘇州中高檔住房市場成交量不斷萎縮，12月份的別墅成交量僅僅為20套，創(chuàng)近期新低，然而08年1月份在觀瀾麗宮開盤的推動下，園區(qū)的別墅銷售量達到58套，使得別墅樓市“寒冬”的蘇城出現(xiàn)短暫的“春天”；216。 青劍湖板塊以在售的上郡和觀瀾麗宮以及剛入市的芭堤蘭灣為主，8月份區(qū)域板塊的別墅售價大幅跳水，銷售價格出現(xiàn)明顯走低趨勢。三、價格分析216。 獨棟別墅項目較少，主要集中在水墨江南、上郡以及觀瀾麗宮等，隨著觀瀾u 青劍湖板塊別墅市場供應繼續(xù)領跑園區(qū)市場216。雙湖板塊的別墅供應量一直以來是園區(qū)別墅房源供應的集中地，星島仁恒大量新房源面市是板塊增長的最主要來源。 8月末，湖東別墅總供應量為156套，占園區(qū)總供應量的20%。216。巴黎印象15000180—240聯(lián)體6837%本岸花園17000236—310聯(lián)排21036%青劍湖上郡12500240—320 聯(lián)排1446058%15000317—516獨棟14750%/芭堤藍灣12000260—262聯(lián)排12098%/18000313—410獨棟38373%觀瀾麗宮12000218—315聯(lián)排2069952%13000375—423獨棟19763%二、供應量分析l 園區(qū)別墅供應月度變化分析216。 置業(yè)的目的主要用于自主；216。年齡結構集中在25—30歲,這部分人群也是工作穩(wěn)定,事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的階段，清一色的年輕一族；216。 從客戶群的年齡分布來看：25—45歲為主力客戶群，這部分人群占總客戶的絕大部分，且這部分置業(yè)人群多以結婚用房和三口之家改善生活條件為主要目的；25歲以下的置業(yè)人群，大都是父母出資個人還貸用于結婚之用，這部分人群也占有較大比重；45歲以上的消費者要么為子女買房要么用于改善家庭生活居住條件為目的。216。216。216。陽澄名邸高層59003摩爾尚城多層、小高層、高層59009錦澤苑小高層67001新唯花