soho中國第一大道商業(yè)房地產投資項目可行性分析手冊(16頁)-地產可研(文件)
【正文】 3. 考慮風險因素后第一大道寫字樓投資收益測算 項目 計算 單價 ￥ 16,000 面積 300平米 總價 ￥ 4800,000 按揭比例 60% 貸款總額 ￥ 2,880,000 年利率 ％ 月息： ％ 貸款期（月） 120 CBD甲級辦公樓租金 20 US$/月 /平米 月租金 ￥ 165/月 /平米 年租金 ￥ 1985 假設空置及其他費用（ 10％） ￥ 199 凈租金 ￥ 1786 扣稅 (房產稅及營業(yè)稅 17％ ) ￥ 304 稅后租金 ￥ 1482 租金回報率 % 投資回報分析 1：假設不作按揭 , 四年后賣出，房價下降幅度 10％ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負） 房款 ￥ 4800000 租金 / / ￥ 444600 ￥ 444600 ￥ 444600 賣房收入 / / / / ￥ 4320200 凈現(xiàn)金流 4800000 / ￥ 731498 ￥ 731498 ￥ 5531498 內部收益率 (IRR) % ￥ 6994494 回報率 1 % 回報率 2 % 投資回報分析 2：假設作按揭 , 四年后賣出，房價下降幅度 10％ 年份 2020 2020 2020 2020 2020 現(xiàn)金流 (收入為正，支出為負 ) 房款 4800000 按揭款 ￥ 2880000 首付款 － 1920200 租金 / ￥ 444600 ￥ 444600 ￥ 444600 ￥ 444600 還按揭款 / － 376438 ￥－ 376438 － 376438 ￥－ 376438 賣房收入 / / / / ￥ 4320200 按揭還本 / / / / － 1915675 凈現(xiàn)金流 － 1920200 ￥ 68162 ￥ 68162 ￥ 68162 ￥ 2472487 內部收益率 IRR % 總現(xiàn)金回報 (不考慮時間成本 ) ￥ 3109746 回報率 1 % 回報率 2 % 4．相關理論 ● 黃金地段理論 （參下圖） 黃金地段的樓盤具有高漲幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市場的績優(yōu)股。 2. 我們的措施與業(yè)績 率先成立租務部： 統(tǒng)一出租服務，避免業(yè)主間的惡性競爭； 投入大量廣告，提高租務市場的知名度 緊密與京城各大中介公司合作，充分利用社會資源； 出租： 截止 2020 年 12 月， 租務部共成交 713 套次 ，平均租金回報率達 9~11%, 公寓平均租金 $10~12/平米。 ? 轉讓房產要交的營業(yè)稅、契稅可能被“合理”避掉 ? 使投資者收益增加 貸款利息不再由賣房者承擔，而轉移給買房者。 ● 不注重與租客的溝通，往往因窗簾的配置等小問題與租客鬧矛盾，到頭來重新出租，多交中介費。 ● 投入更多的時間、經(jīng)歷，掌握投資技巧。 二、 營業(yè)稅的附加稅： 1）城市建設維護稅（北京市朝陽區(qū)）。 稅率為租金收入總額的 20%，征收標準為： 1）租金收入不超過4000 元的，租金收入減去 800 元作為應納稅所得； 2) 租金收入在 4000 元以上的，租金收入減去 20%的費用后的收入作為應納稅所得。 五、 房產稅。 注：目前投資型客戶在出租房屋時交納稅費的實際情況如下：
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