【正文】 ? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間 ? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大 ? 市政及配套設(shè)施將逐步完善 1． 4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定 ? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項(xiàng)目的 SWOT大綱分析， 可以通過機(jī)會與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 4 2． 2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明 ? 2020年 11月我司開始接觸本項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于 11月底投入使用 ? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至 2020年初 ? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到 完全的改善 ? 2020年底大屯路斷路整修 ? 2020年底科薈路通車交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項(xiàng)目現(xiàn)場有一定的距離 2． 3本項(xiàng)目銷售周期說明 本項(xiàng)目銷售周期為 2020年 12月 1日起至 2020年 5月 31日止，共計(jì) 18個(gè)月。小橋流水的精致生活” “封閉小區(qū)管理，安心居住場所” ? 一招制敵 “奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓” 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 10 3． 5媒體選擇策略建議 3． 5． 1媒體選擇策略原則 結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 。 3． 6． .2本案執(zhí)行 “平開高走” 的價(jià)格策略 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整 個(gè)推廣過程中會隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預(yù)先購房的客戶，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。 ? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場實(shí)際情況作適度 調(diào)整。通過這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢，讓本項(xiàng)目 逐步在市場中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。該階段推廣主題為 “準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心” 和 “現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然” 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 30 頁 ? 第二強(qiáng)銷期（ 2020年 9月 — 11月） 這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng) 可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢和賣點(diǎn)。 廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。記者見面會于 2020年 12月在項(xiàng)目現(xiàn)場或特定地點(diǎn)舉行。 擬參與報(bào)道的媒體名單如： 《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國建設(shè)報(bào)中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 30 頁 時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國消費(fèi)者報(bào)》等。 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 8萬元 ? 2020 年 3月 2020年 6月第一強(qiáng)銷期 推廣活動（一）： “優(yōu)秀戶型，唯我獨(dú)享”小型競買會 推廣主旨：在媒體推廣的擴(kuò)大和銷售力度的加大的條件下，集中銷售“火力”在前期有客 戶積累的前提下，實(shí)施“地毯式的轟炸”，各個(gè)擊破。此次活動將以媒體的炒作，掀起對北奧地區(qū)本項(xiàng)目的市場關(guān)注， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 30 頁 最終達(dá)到提高銷售額的目的。 推廣戰(zhàn)略： 錦上添花 預(yù)計(jì)時(shí)間： 2020年 5月 針對 有意向的客戶，選擇周末，在項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處或樣板間開展此類活動。 ? 請?jiān)诳蛻敉ㄓ嵵性黾雨P(guān)于高尚生活的主題。為了提高銷售的簽約率和銷售率，活動的參加者選擇已付定金的準(zhǔn)業(yè)主或廣泛的意向客戶，并在活動結(jié)束時(shí)派送“風(fēng)水寶物”以作紀(jì)念。此現(xiàn)金券將事先與相關(guān)旅游公司商定，有效期為一年，客戶憑此券抵扣等額現(xiàn)金，參加該旅游公司針對中獎(jiǎng)目的地的出團(tuán)旅游活動。（具體人數(shù)將根據(jù)世紀(jì)客戶量確定。 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 2萬元 ? 銷售階段：收尾 期 推廣主旨：銷售工作的此階段，已進(jìn)入收尾期，更多面臨的問題將是項(xiàng)目的交房，故與客戶的接觸將日益頻繁，增加與客戶的溝通，增進(jìn)相互的了解與合作，完成最終項(xiàng)目銷售的完美謝幕。促進(jìn)還未成交的客戶成交，感謝已經(jīng)成交的客戶的大力支持，并有抽獎(jiǎng)活動，會后有禮品奉送。而且由于這些客戶與業(yè)務(wù)員關(guān)系比較深，相互之間有一定的信任度，成交預(yù)計(jì)樂觀。 （ 3） 特殊客戶，折上折 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 30 頁 為了促進(jìn)銷售成交量的增加，進(jìn)一步挖掘成交客戶的二次利用價(jià)值，可考慮采用類似于傳銷的方式。 （ 5） 其他樓盤的客戶資料 銷售部通過多種渠道取得了以下樓盤的一手客戶資料，其中包括中原公司的客戶資源 及相關(guān)數(shù)據(jù)庫資料。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 30 頁 策略精神： 內(nèi)外合璧 營銷方式： 外圍營銷 （ 1） 廣大銷售精英的支持 中原北京公司吸收部分項(xiàng)目周邊在售 /已售項(xiàng)目及熱點(diǎn)地區(qū)在售項(xiàng)目的若干銷售人員作為外圍業(yè)務(wù)員，通過這些外圍業(yè)務(wù)員網(wǎng)絡(luò)，收集到近千組客戶資源，有力地支持了現(xiàn) 場銷售。 （ 6） 置業(yè) N次方 本次活動將以客戶所購面 積的平方數(shù)作為總價(jià)的優(yōu)惠幅度。 以三居為本 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 30 頁 次促銷活動的主力戶型。 針對對象：活動期間所有正式購房的客戶。 （ 2） 特殊戶型，特惠月 對于本項(xiàng)目個(gè)別大戶型，存在低樓層，相對采光差，面積較大，戶型有缺陷等硬傷的特點(diǎn)，可以考慮采用“特價(jià)房，特惠月”的活動 加以 宣傳和推銷。 ? 銷售階段：調(diào)整期 ? 銷售階段：第二強(qiáng)銷期 策略主旨：達(dá)到二次強(qiáng)銷期的效果，吸引準(zhǔn)客戶在此階段成交。應(yīng)提請注意的事，此類活動應(yīng)在對準(zhǔn)成交客戶的把握上十分準(zhǔn)確，且此客戶確能保障帶來更多的成交量，方可低調(diào)與其簽署協(xié)議類約定或客戶確