【正文】 ．．．．．．．．．．．．第441頁消防系統(tǒng)日巡檢進(jìn)度表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第449頁違章通知單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第451頁消防中控系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第452頁車位申請單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第454頁續(xù)期通知單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第455頁泊車證．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第456頁服務(wù)標(biāo)識清單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第457頁消防設(shè)備安裝調(diào)試日報表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第458頁消防設(shè)備安裝日報表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第459頁夜間情況檢查表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第460頁滅火器材配置記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第461頁錄像磁帶臺帳．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第462頁鑰匙使用登記．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第463頁工程部工程部運(yùn)作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第464頁公共區(qū)域各部位周檢記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第495頁土建定期維護(hù)保養(yǎng)巡檢記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第496頁冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第497頁冷卻塔巡視記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第498頁空調(diào)機(jī)房巡視記錄卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第499頁空調(diào)箱、新風(fēng)機(jī)設(shè)備保養(yǎng)記錄卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第500頁變配電室驗(yàn)收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第501頁工程返修單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第505頁裝修質(zhì)量驗(yàn)收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第506頁單元交接驗(yàn)收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第507頁系統(tǒng)接收設(shè)備一覽表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第510頁設(shè)施設(shè)備檢查記錄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第511頁電梯日巡視記錄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第512頁工程遺留問題跟進(jìn)表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第513頁電梯巡視記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第514頁空調(diào)驗(yàn)收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第515頁電梯使用申請單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第516頁物業(yè)接管前期工作流程圖簽訂《物業(yè)管理委托合同》委任總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對重要資料進(jìn)行交接 對外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽定外委合同辦理提前進(jìn)行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進(jìn)行協(xié)調(diào)開發(fā)商負(fù)責(zé)返修物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 No Yes業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收（見收樓流程）業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝（見二裝流程）業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見入住流程）物業(yè)前期接管工作流程216。2． 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工綜 合 部：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書1名、采購員1名、文員（兼庫房管理員）2名；財(cái) 務(wù) 部：經(jīng)理1名、會計(jì)1名、出納1名；管 業(yè) 部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、前臺接待2名；保 衛(wèi) 部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機(jī)員4名（含領(lǐng)班1－2名）、保安員4名（含領(lǐng)班1－2名）；工 程 部：經(jīng)理1名、強(qiáng)電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／專業(yè)（約12人）；建議：在招聘技工時，可以選聘項(xiàng)目工地施工隊(duì)中對本物業(yè)項(xiàng)目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人員，納入公司編制。建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī)定》、《辦理裝修流程說明》可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的《用戶手冊》。2． 制訂《員工考勤制度》，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。6． 制訂《物資采購、驗(yàn)收、入庫、報銷流程》。10． 制訂《印章管理規(guī)定》，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。14． 制訂《部門運(yùn)作手冊》：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。18． 制訂《計(jì)劃性工作管理辦法》，建立“年度（月度、周）工作計(jì)劃、總結(jié)報表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。5． 制訂《預(yù)算管理制度》，建立“年度預(yù)算報表”。9． 制訂《發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度》。4． 制訂《有償服務(wù)價格表》：維修費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。 △ 保衛(wèi)部1． 制訂《停車場管理規(guī)定》、《自行車場管理制度》。5． 制訂《備用鑰匙啟用管理規(guī)定》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。9． 制訂《成保人員崗位職責(zé)》，建立“成保人員月度工作考核表”10． 制訂《中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。 △ 工程部1． 制訂《物業(yè)接管前巡檢辦法、計(jì)劃》，建立“工程遺留問題跟進(jìn)記錄”，并隨時將工程遺留問題通知開發(fā)商。5． 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)1． 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2． 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記3． 聯(lián)系銀行，開通公司帳號4． 聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）5． 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)《公約》6． 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）7． 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）8． 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）9． 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）10． 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）11． 聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界12． 聯(lián)系交通大隊(duì)，報車場管理方案13． 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵14． 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價格、方式15． 聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用（開發(fā)商）16． 聯(lián)系物價局，報物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開發(fā)商）17． 聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，報社區(qū)門牌號碼（開發(fā)商）18． 聯(lián)系外管局，報涉外關(guān)系（開發(fā)商）19． 聯(lián)系廣電局，報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商）20． 聯(lián)系公安局，報內(nèi)保關(guān)系21． 聯(lián)系安全局，報衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商）22． 聯(lián)系防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商）216。接管驗(yàn)收時提交的工程技術(shù)資料主要有：1． 竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙2． 地質(zhì)勘察報告3． 工程合同及開工、竣工報告4． 工程預(yù)決算清單5． 圖紙會審記錄6． 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）7． 隱蔽工程驗(yàn)收簽證8． 沉降觀察記錄9． 竣工驗(yàn)收證明書10． 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書11． 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書12． 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書13． 砂漿、混凝土試塊試壓報告14． 供水、供暖的試壓報告15． 園林綠化的圖紙和清單16． 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單17． 有關(guān)政府部門對分類項(xiàng)目的批文18． 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件△．須移交物業(yè)公司管理的資料1． 用水申請審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表2． 機(jī)電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同3． 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報告216。△.物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件：1． 提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明）2． 提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料3． 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款4． 出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明5． 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料6． 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)7． 提供所有測試、檢驗(yàn)和分析報告8． 清潔被驗(yàn)收的場地、設(shè)備和機(jī)房△.拒絕驗(yàn)收對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：1． 嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)2． 未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收3． 工地與交付物業(yè)不能有效隔離4． 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉5． 其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)△.缺陷整改對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉?！?驗(yàn)收通過被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。3． 每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。4． 提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。3． 所有設(shè)備原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。8．系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：1． 所有系統(tǒng)／設(shè)備檢查手冊。5． 常見故障處理和解決方法。 － 電氣事故保護(hù) － 機(jī)械事故保護(hù) － 火災(zāi)和爆炸事故保護(hù) － 化學(xué)事故保護(hù) － 在處理燃料和化學(xué)物品時出現(xiàn)的事故保護(hù) － 急救和事故報告10．現(xiàn)在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：1． 軟件內(nèi)容目錄表打印本。5． 應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。 業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收（見收樓流程）216。＊ 工程部于辦理入住前一天與開發(fā)商工程部聯(lián)系對大廈外圍進(jìn)行場地平整，做到場清路平，在施工部位進(jìn)行圍擋，并設(shè)立警示牌。＊ 管業(yè)部1． 于辦理入住的前一天將引導(dǎo)路標(biāo)放置醒目處（共計(jì)四處），并布置室內(nèi)會場（詳見會場布置圖）。 4．接收相關(guān)資料（材料），與相應(yīng)原件進(jìn)行核實(shí)，存于業(yè)主（使用人）檔案，并填寫《檔案目錄表》 A．《通知書》1份； B．《授權(quán)書》1份； C．業(yè)主（使用人）身份證復(fù)印件2份； D．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復(fù)印件2份； E．公證證明（或委托書）1份； F．業(yè)主（使用人）照片1張； 在被委托人身份證復(fù)印件背后注明“被委托人”字樣。