【正文】 和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。 房地產(chǎn)知識二、規(guī)劃與設計類 4如何辦理《建設用地規(guī)劃許可證》？ 答：以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的，建設單 位憑土地使用權出讓合同書領取《建設用地規(guī)劃許可證》。 4在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？ 答：建設單位取得《建設用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后，按法定程序?qū)徟? 4在哪些情況下，需重新辦理《建設工 程規(guī)劃許可證》？ 答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理《建設工程規(guī)劃許可證》：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結構的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。 50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。 《商品房銷售管理辦法》（建設部 88 號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人。 5建設工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？ 答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。小區(qū)建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。 5什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 中國最大管理資源中心 答：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（ %）。 60、什么是綠化覆蓋率？ 答：在建設用地范圍內(nèi) 全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（ %）。 6如何申請領取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 6《房地產(chǎn)預售許可證》包含哪些內(nèi)容？ 答：《房地產(chǎn)預售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關、有效期；（九）附注內(nèi)容等。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。 70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預售許可證的預售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的房屋；（三）違章建設的房屋；（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋；（五）權屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。 廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。預售商品房按套 (單元 )出售的，價格以套內(nèi)面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。 7對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權要求在購房合同中約定？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳 資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。 8發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者 變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。由此造成損失的，由預售人承擔。 8在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？ 答：房地產(chǎn)開 發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付 房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件，并組織設計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。 9在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對 所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金。 9轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？ 答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：（一）土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的 25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資；（四）土地使用權未抵押、查封。 預售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房 。 。 100、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？ 答：公共開放空間是指在建設用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。 9轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權利和應承擔什么義務？ 答：轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方應當享有原預售人享有的權利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。 轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。保修期從交付之日起計算。 90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔什么責任？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。 8購房預定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？ 答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。 8對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設定他項權？ 答：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。 8銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？ 答：由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。 7發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時，應承擔什么責任？ 答：對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設、房管部門可責令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。 7對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應承擔什么責任？ 答：對未取得商品房預售許可證而以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。預售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容?，F(xiàn)售的，應提交《房地產(chǎn)證》。 6什么是商品房現(xiàn)售？ 答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 6商品房預售需要具備哪些條件？ 答：商品房預售需