【正文】 地產(chǎn)與教育文化對接、聯(lián)姻，對于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長教育的家長來說，無疑是最佳選擇。便捷。西部曙光路附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達 3 家以上 ； 本項目近鄰即有特色學(xué)校、幼兒園，各類教育、教學(xué)設(shè)施齊全 ； 安陽第六人民醫(yī)院距項目北 1000 米 ； 項目附有在建開放式的綜合體育場和市民綜合活動中心 ；小區(qū)內(nèi) 銀行、郵局、酒店、娛樂場所設(shè)施齊全。本項目環(huán)境優(yōu)美宜人，消費群體以公務(wù)員、事業(yè)單位和實力企業(yè)為主，消費財力雄厚，消費需求旺盛，周邊聚集了大量的人氣，商業(yè)氛圍濃厚。 交通 環(huán)境 項目東臨中華路，向南接長江大道，與京港澳高速入口相連，北臨德隆街與老城區(qū)相接；西臨曙光路，有多路公交車?？空荆慌R近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達，出租車隨手可招。 政策環(huán)境 安陽投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給企業(yè)在安陽的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。 項目橫跨中華路、曙光街、德隆街、明福街四條路圍合組成，總占地約 600 畝，其中住宅凈占地約 317 畝，總建筑面積近 70 萬平米，商業(yè)總占地約 130 畝，總建筑面積近 40 萬平米，總體建筑面積 110 萬平米，是安東新區(qū)最大規(guī)模 8 商品房項目。緊接著 “ 國四條 ” 、二套房貸受限等調(diào)控政策接連不斷，目的是要增加普通商品住房的有效供給，大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機型購房。 高層建筑占有比重大。房地產(chǎn)市場突出表現(xiàn)以下特點： 在建或待建樓盤個數(shù)并不多，但單個樓盤規(guī)模偏大。定金及預(yù)收款 元，增長 %。全市房屋竣工面積 ，同比下降 %。 五 、存量結(jié)構(gòu) 房屋施工面積、新開工面積快速增長，竣工面積下降 。 三 、地產(chǎn)走勢 在整個國民經(jīng)濟調(diào)整發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后， 2020 年 6 至 2020 年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。全社會固定資產(chǎn)投資完成 741 億元，增長 %；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %。義烏國際商貿(mào)城 住宅項目 可行性研究 （北地塊一期） 第一章 市場分析 第一節(jié) 宏觀市場分析 一 、區(qū)位優(yōu)勢 安陽，地處晉、冀、豫三省交匯處，面積 7413 平方千米，人口542 萬，轄 1 市 5 縣 4 區(qū)，中國八大古都之一、中國歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級園林城市，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》的發(fā)源地，中國文字博物館、紅旗渠、袁世凱墓、曹操高陵所在地。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。 安陽本文通過對安陽 二 、經(jīng)濟狀況 近幾年來， 安陽充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu) 勢，不斷加快經(jīng)濟發(fā)展步伐， 國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康地發(fā)展， 綜合經(jīng)濟實力逐年增強。社會消費品零售總額完成 億元，增長 19%。 據(jù)安陽市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 今年 1 月到 6月，安陽房地產(chǎn)投資走勢呈現(xiàn)高開低走，預(yù)計共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，比上年同期增長 %，增速同比回落 ，高于同期全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 個百分點。 1 月至 6月，全市房屋 施工面積 ，同比增長 %，增速提高。其中，住宅竣工面積 ，下降 %。 七 、 市場 需求 隨著城建三年計劃的實施和推進，安陽市城鎮(zhèn)化率不斷提高， 城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變， 房地產(chǎn)業(yè)面臨著更大的潛在需求空間，開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)較快增長，商品房銷售市場將逐步回升，市場供求關(guān)系將趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)將成為帶動安陽市城鎮(zhèn)投資 7 增長的重要力量。 樓價是安陽市樓市價格的風(fēng)向標(biāo)，樓價明顯高于其他區(qū)。 多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。因此今后一個時期，安陽將在市政府促進房地產(chǎn)健康發(fā)展政策的推動下，朝著保障性建設(shè)住房逐步擴大，普通住房建設(shè)繼續(xù)得到加強的方向發(fā)展。 規(guī)劃分區(qū) 為商業(yè)和住宅 ， 東城黃金三角地，獨攬商務(wù)核心，扼守中華路城市門戶，具備建立區(qū)域核心資源和占有資源的價值，是 安陽市 地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。 本項目屬安陽市政府重點招商引資項目，是安陽城市建設(shè)三年計劃建設(shè)項目，根據(jù)安政［2020］３５號文件精神，本項目建設(shè)的所有費用（包括行政事業(yè)性收費、經(jīng)營性收費等）享受安陽市人民政府城市建設(shè)三年計劃項目優(yōu)惠政策。環(huán)臨項目的公共交通極為便利，而且周圍有多條主次干道路，又無交通瓶頸限制，所以，該項目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢點。 9 治安狀況 和 配套設(shè)施 項目位于市行政中心的西南方向，近些年經(jīng)過地方政府的綜合治理和政治思想工作的開展，特別是構(gòu)建和諧社會動員教育以來，社會治安狀況十分良好。 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 對項目的營銷，首要的就是弄清項目自身的優(yōu)缺點，面臨的機會和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。 周圍配套設(shè)施。 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。 建筑質(zhì)量。 發(fā)展商資信。 銷售、售后服務(wù)。 （二）劣勢 項目規(guī)模。 10 近臨環(huán)境。 新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進而導(dǎo)致住宅消費客源激增。 項目的競爭樓盤在某個方 面各有優(yōu)勢點。 第 三 節(jié) 市場定位 一、購買對象分析 為更好找準(zhǔn)其購買對象，可研人員進行了消費者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長期做過的銷售工作，與 消費者接觸較多，比較了解該地段的消費心態(tài)；可研人員從以下幾個方面說明從受訪者身上得到了信息： 規(guī)劃方面。 戶型面積方面。 銷售價格方面。 建筑質(zhì)量方面。 通過對消費者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費者變得越來越理性，越來越挑剔，要求越來越高，并且維權(quán)意識特別強烈，法律知識也更加豐富。具體的市場細(xì)分為： 從地理位置上細(xì)分。 從工作環(huán)境上細(xì)分。月總收入 3000元以上的家庭為主。 目前安陽市房地產(chǎn)市場上部分房地產(chǎn)開發(fā)商言而無信，信譽度低，擾亂整個市場秩序，消費者誠惶誠恐，唯恐踏入樓市陷阱。本項目應(yīng)高舉高打，大力宣傳“無理 由退房”概念。 本項目臨近地段目前主要競爭樓盤有華富世家、中央公園、陽光嘉園、上城公館等 5 個樓盤。 基于項目具有別的樓盤所沒有的明顯優(yōu)點、產(chǎn)品綜合性能佳、性價比高、發(fā)展商品牌信譽好、美譽度高等原因，項目的總體價格策略定為高價策略，可在上述已測價的基礎(chǔ)上上調(diào) 5％，價格確定在 4000元 /㎡ 左右，為迎合消費者的心理，定價為 3998 元 /㎡ 或 3988元 /㎡ 。價格先低，給消費者以實惠，開盤初容易聚集人氣；先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價格適時降低，全部脫手。 差別價格策略 住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向，不同的樓層。 本項目在執(zhí)行上述 2策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠 4％，按揭付款優(yōu)惠 3％。本項目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)，各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使你出行更加方便。現(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注 重孩子的教育投入，有時“地段”、“價格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應(yīng)忽略這一點，抓住項目中特色學(xué)校這一有利因素，瞅準(zhǔn)“父母心”。 承諾無理由退房。根據(jù)安陽市房地產(chǎn)市場及本項目鄰近地段的市場價格走勢來看，片區(qū)市場價格在 2020 年底之前肯定有售價 5000 元 /㎡ 的住宅橫空出世，因此本物業(yè)升值潛力巨大。 大力宣傳發(fā)展商實力信譽，擴大品牌形象影響。 （ 2）組織有確切購房意向的客戶集中認(rèn)購，烘托現(xiàn)場氣氛。 （ 1）利用國內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)即時發(fā)生的政治、法律、生活事件，籌辦晚會。” 五、銷售形式 銷售地址。 17 內(nèi)容 方式 一次性 付款 按揭付款 折 扣 96％ 97％ 定 金 1 萬元 六 、廣告宣傳 廣告策略。 廣告主載體：安陽日報、手機短信。 廣告內(nèi)容 （ 1）賣實力：標(biāo)榜發(fā)展商實力、信譽、品牌。 廣告費用總計投入 50100 萬元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時投入。 （二）計劃安排 第一階段：形象導(dǎo)入期。 第二階段：開盤預(yù)熱期。 2020 年 11 月～ 2020年 6月份前后。以適當(dāng)?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭 12 年底之前將尾盤售清離場。公共綠地15 萬平方米，綠地率達 45.%。 第二節(jié) 項目組織和人員 一、組織管理 公司將以 科學(xué)先進的管理模式、 招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。 項目小組（一級管理），在公司總經(jīng)理的 領(lǐng)導(dǎo) 下，對項目的工程進度、質(zhì)量、規(guī)劃等進行全面的協(xié)助管理與指導(dǎo)，由組長負(fù)責(zé)具體的組織堅督 實施 。 （ 1）配置一名作為項目部經(jīng)理，需有房 地產(chǎn)開發(fā)項目的管理經(jīng)驗，具有較強的組織、 溝通 及對外協(xié)調(diào)能力，直接對公司的高層主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。若公司銷售力量不是很強或經(jīng)驗不豐富的情況下，可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進行市場的銷售工作。重點考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機電設(shè)備的選型，以及 項目 建成后的運營管理等方面的節(jié)能措施 ， 充分有效的利用能源，提高能源利用率 。 22