【正文】 主大會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與受聘物業(yè)公司自行確定。 第三十一條 本辦法自 2021 年 4 月 1 日起施行。 第二十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級(jí)管理， 縣物價(jià)局 會(huì)同 縣房管局 負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。不產(chǎn)生裝飾裝修垃圾的或自行處理裝飾裝修垃圾的不得收費(fèi)。 第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 電梯起始層的住戶，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮 30%。 第五章 其它收 費(fèi) 第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，納入物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖　? 7 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意 ,占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位 ,可按照 本辦法規(guī)定 收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。新建住宅小區(qū)配套建設(shè)及設(shè)施設(shè)備 ,未經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用的 ,一律不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 第十六條 物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)，以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算。 第十三條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)買受人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)確定的物業(yè)服務(wù)等級(jí) ,在公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)確定（物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià) 收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 詳見附件一 ） 。 第九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。 第六條 住宅小區(qū)物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行等級(jí)收費(fèi)管理。 提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的 市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò) 市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。 附：《 修水縣 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》 修水縣物價(jià)局 修水縣房產(chǎn)管理局 二〇一 四 年 三 月二十六日 文件 2 修水縣住宅小區(qū)物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法 第一章 總則 第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本縣行政區(qū)域范圍內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理。 3 第二章 收費(fèi)范圍 第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 縣 房管局 會(huì)同縣 物價(jià)局 制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。 物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分： （一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （二）物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 。 第三章 收費(fèi)管理 第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí) ,前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同附件 ,經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)。 第十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后 ,物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大 會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在實(shí)施收費(fèi)前報(bào) 縣物價(jià)局 備案或核定。 第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。 未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算， 未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物 業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)。其建設(shè)期間發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。 業(yè)主對(duì)車輛有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。 二次供水設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式，向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)偅⒍ㄆ诠肌? 第二十三條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 第六章 監(jiān)督管理 第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的， 由 縣物價(jià)局 依據(jù)《中 9 華人民共和國(guó)價(jià)格法》等法律、法規(guī)予以處罰。 附件一：修水縣住宅小區(qū)物業(yè)公共 性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 附件二：修水縣住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 附件一 修水縣住宅小區(qū)物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)等級(jí) 基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元 /月、平方米） 備注 無(wú)電梯 有電梯 一級(jí) 各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮最高不超過(guò)基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的 20%，下浮不限。車位性質(zhì) 車 型 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /月 機(jī)構(gòu)設(shè)置 1 管理處設(shè)置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 （ 3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，持證 上崗。 6 管理制度 有完善的物業(yè)管理方案和 物業(yè) 管理 年度 工作計(jì)劃 ， 質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全， 物業(yè)管理檔案資料齊全 、裝訂規(guī)范、保管完善。 8 規(guī)范服務(wù) 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。 11 滿意度調(diào)查 每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，平時(shí)采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的 80%，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析并及時(shí)整改。 共用 部位、 共用設(shè) 施設(shè)備 日常運(yùn)行、 保1. 建立 物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的管理、巡查、維修保養(yǎng)制度及巡查維修檔案記錄； 2. 建立 共用設(shè)施設(shè)備安全操作規(guī)程、緊急處理預(yù)案等規(guī)章制度；建立 各類共、共用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修人員的工資、福利、保險(xiǎn)、服裝、加班等費(fèi)用； 、共 用 設(shè) 施 設(shè) 備保 公用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每年不少于 2 次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查 1 次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。 4 屋面 每?jī)稍?1 次對(duì)屋面天溝、落水管進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通（ 6月至 9月每半月檢查 1次），每半年檢查 1次屋面防水層，發(fā)現(xiàn)破損的，及時(shí)修理。 9 安全標(biāo)志 對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查 2 次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。 （ 4）停電提前通知業(yè)主或使用人。 （ 4）消防水帶完好，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查 1次。 （ 2）系統(tǒng)每月檢查 1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 （ 4）化糞池每年清掏 1次 （ 5）沉沙池每年清掏 1次。小區(qū)秩序井然、安全； 2. 建立公共秩序維護(hù)員管理規(guī)定、公共秩序維護(hù)員站崗值勤標(biāo)準(zhǔn)、公共秩序維護(hù)員巡邏值勤標(biāo)準(zhǔn)、公共秩序維護(hù)員交接班要求、公共秩序維護(hù)員培訓(xùn)制度、人員和大宗物品進(jìn)出登記制度等規(guī)章制1. 公共秩序維護(hù)人員（安全員）的工資、福利、保險(xiǎn)、服裝、加班等費(fèi)用； 2. 公共秩序維護(hù)所需器材裝備（不包括共用設(shè)施設(shè)備中已含的監(jiān)控設(shè)備）的費(fèi)用； 人員要求 1 人員配備 公共秩序維護(hù)人員以中青年為主，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，定 期接受培訓(xùn)。 5 器械配備 配備對(duì)講裝置等 必要用具。 7 進(jìn)出人員管理 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，對(duì) 外來(lái)人員實(shí)行登記管理， 阻止小商小販隨便進(jìn)入小區(qū) 。 監(jiān)控崗 10 監(jiān)控要求 小區(qū)配備安全監(jiān)控設(shè)施， 對(duì)所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控。 （ 2） 垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無(wú)異味。 （ 3）大堂、門廳 的 大理石、花崗石地面每 半年 保養(yǎng) 1次。 4 門、窗等玻璃及窗臺(tái)、開關(guān) 半月擦 1次，保持潔凈、無(wú)灰塵。目視道路干凈無(wú)灰塵、無(wú)雜物、無(wú)積水。 10 消滅鼠害蚊蠅 （ 1）每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水 1次。 13 休閑、娛樂(lè)、 健身設(shè)施 每天清潔 1次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒 1次。 3 清雜草 每年清除雜草 4次以上，雜草面積不大于 5%。 5 施肥 按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥，每年 2次以上。 9 清雜草 每年適時(shí)清除雜草 3次以上。 補(bǔ)種的規(guī)格、品種、顏色與原來(lái)的保持一致。 轎廂、井道、機(jī)房保持清潔。 （ 4） 建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。 19 保養(yǎng)人員持 證上崗。 4 維修保養(yǎng) （ 1） 委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼 《 安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志 （ 2） 物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理并對(duì)情況進(jìn)行記錄。 2 養(yǎng)護(hù) 水泵每年保養(yǎng) 1次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn) 1次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。月 ) 服務(wù) 項(xiàng)目 序號(hào) 內(nèi) 容 分項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 綜合管理 1. 服務(wù)與被服務(wù)方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)行政管理人員、后勤服務(wù)人員、客服人員、財(cái) 機(jī)構(gòu)設(shè)置 1 管理處設(shè)置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 2 人員要求 （ 1）項(xiàng) 目經(jīng)理有中級(jí)以上職稱或大專以上學(xué)歷，有 3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有 1年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。 日常管理 與 服 務(wù) 4 合同、收費(fèi)公示 規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 8 規(guī)范服務(wù) 管理服務(wù)人 員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。 10 特約、代辦服務(wù) 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代 辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。 14 裝修事項(xiàng) 告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強(qiáng)裝修過(guò)程中的監(jiān)督和管理，對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門。 3 樓內(nèi)墻面、頂面、地面 墻面、頂面粉刷層無(wú)明顯剝落，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材 質(zhì)一致。 5 圍墻、圍欄 每月 1次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵圍欄表面無(wú)明顯銹蝕， 保持完好。 9 安全標(biāo)志 對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查 1次，缺 損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。 （ 4）停電提前通知業(yè)主或使用人。 （ 4）消防水帶完好，消防管網(wǎng)壓力每年檢查 2次。 （ 2）系統(tǒng)每月檢查 1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 （ 4）化糞池每年清掏 1次。月 ) 服務(wù) 項(xiàng)目 序號(hào) 內(nèi) 容 分項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 公共區(qū)域秩序維護(hù) 1. 配有專職的公共秩序維護(hù)員， 24小時(shí)值班。訓(xùn)練有素，掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。 門崗 6 出入口值勤 小區(qū)主出入口 24小時(shí)雙人執(zhí)勤，次出入口 16小時(shí)設(shè)專人值勤，510月立崗時(shí)間不少于 8小時(shí) ，并有詳細(xì)交接班記錄。 巡邏崗 9 巡邏要求 （ 1）對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 4小時(shí)至少巡查 1次并做好巡查記錄， 巡邏人員須配備巡跟器， 巡邏過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)； （ 2）看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 1. 自有保潔人員的工資、福利、保險(xiǎn)、服裝、加班等費(fèi)用； 2. 保潔行政及物料消耗費(fèi)用； 3. 四害消殺、防疫、管道疏通等環(huán)衛(wèi)費(fèi)用； 4. 保潔服務(wù)發(fā)生的水電費(fèi)用； 5. 保潔外包費(fèi)用。 2 通道及樓梯臺(tái)階 （ 1）地面 每天清掃 1次 ， 每 2天 拖洗 保潔 1次。 （ 4） 樓梯間無(wú)亂貼亂畫，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn) 象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。 6 標(biāo)識(shí)、宣傳欄、 信報(bào)箱 標(biāo) 識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱每 2周 清潔 1次 。 10 消滅鼠害蚊蠅 （ 1）每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水 1 次， （ 2） 夏季（ 6月、 7月、 8月）每月滅鼠 1 次，其余每季滅鼠 1次。 26 服務(wù) 類別 基本服務(wù)要求 收費(fèi)構(gòu)成參考 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (元/平方米 3 清雜草 每年消除雜草 3次以上，雜草面積不大于 8%。 7 存活率 存活率 95%以上，生長(zhǎng)良好。 10 施肥 按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件每年適時(shí)施肥 1次 。 14 病蟲害防治 適時(shí)做好病蟲害防治工作。 運(yùn)行出現(xiàn)故障電梯運(yùn)行所耗的電費(fèi) 電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 電梯運(yùn)行 維護(hù) 1 運(yùn)行管理 （ 1）保證電梯 24小時(shí)正常運(yùn)行。 （ 5）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。 運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施 3 故障及緊急 情況處理 （ 1） 遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員 2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理。 二次加壓供水 保證居民正常生活用水 對(duì)水箱定期清