【正文】 2020 年） 項目名稱 供應(yīng)面積 供應(yīng)套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交均價 奧克斯盛世經(jīng)典 169732 1736 178916 1758 6357 綠地香頌 139216 1316 150842 1396 5445 聯(lián)發(fā)江岸匯景 64107 499 104019 784 6020 聯(lián)泰香域尚城 87493 798 97800 872 6811 聯(lián)泰香域濱江 62176 484 81891 572 7124 綠湖豪城 115909 942 80598 700 7117 南昌華南城 122224 1134 52965 510 4945 新地阿爾法國際社區(qū) 64347 482 48858 360 12355 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 23 頁 共 56 頁 地中海陽光 73808 680 43479 426 6755 綠地海域香廷 91070 699 22890 93 18519 新里梵頓公館 443 6 5797 金融街紫金園 191 2 4808 合計 990082 8770 862892 7479 最近兩年共 12個項目銷售，總體呈供大于求局面，總供應(yīng)面積近 100萬平米 8770套，成交 86 萬平米近 7500 套。 項目僅剩 3 套 B 座 LOFT 寫字樓在售，層高 米，面積為 200 ㎡ 400 ㎡，均價 12020 元 /㎡。 交易廣場商鋪同步推出，面積 2560 ㎡不等， 一戶一價； 1 號、 2 號交易廣場內(nèi)部 裝修 中，預(yù)計 2020 年 9 月 30 日精裝交房， 2020 年 12 月或正 式運營。購以上房源全款 97折優(yōu)惠。 一期高層住宅在售，均價 5300 元 /㎡，高層 2(32F)、 3（ 32F）和高層 5(30F)，戶型為 213259 ㎡復(fù)式 12 套、 143 ㎡四房 52 套， 126 ㎡三房 274 套、 87 ㎡兩房350 套，共 688 套 。 5) 客戶特征 來源：以新建縣地緣客戶、前湖校區(qū)老師以及朝陽洲過江客戶為主 置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主； 特征：購買力相對較差，對價格較為敏感； 2. 區(qū)域市場最新銷售動態(tài) 區(qū)域市場住宅及商業(yè)競爭項目位置分布 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 20 頁 共 56 頁 住宅 項目西面地塊 “橋郡 ”3樓小高層、 6高層起價 6666 元 /㎡，均價 7500 元 /㎡，戶型以 78 ㎡兩房， 88119 ㎡三房為主， 2樓小高層、 4樓高層，均價 8000元 /㎡，戶型為 108 ㎡ 123 ㎡三房，購房全款 95 折、按揭 98 折。 ? 紅谷灘新區(qū) 2020 年 01 月至 2020 年 11月商業(yè)供求分析 月份 紅谷灘區(qū) 供應(yīng)面積 成交面積 成交均價 成交均價環(huán)比 （ %） 成交均價同比 （ %） 2020 年 01月 － 12732 12811 2020 年 02月 － 1311 18095 2020 年 03月 24983 19972 13960 2020 年 04月 60559 28137 14426 2020 年 05月 30676 27373 2020 年 06月 11493 64875 16010 2020 年 07月 156351 16280 28107 2020 年 08月 1389 41107 14280 2020 年 09月 278857 51396 12806 2020 年 10月 20792 59539 14114 2020 年 11月 11577 80447 10278 566,002 406,473 2) 辦公物業(yè)市場 ? 紅谷灘新區(qū) 2020 年至 2020 年辦公供求分析 年度 紅谷灘區(qū) 供應(yīng)面積 供應(yīng)面積環(huán)比（ %） 成交面積 成交面積環(huán)比（ %） 成交均價 成交均價環(huán)比（ %） 2020 年 71400 12609 7493 2020 年 124183 103727 10558 2020 年 392909 258657 10408 588,491 374,993 紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)面積三年來保持強勁上漲勢頭， CBD 效應(yīng)初顯，成交量也迅猛上升， 2020年寫字樓成交均價同比上一年飛躍上漲，由 2020年的 7500元 /平方米左右猛漲到 2020 年的 10558 元 /平方米， 2020 年受大勢所累，均價略有回落，但維持在 10000 元 /平方米以上。 2020 年商品房月度成交均價保持震蕩上行趨勢，從 1 月份的 8600 元 /平方米攀升至年中 14500 元 /平方米的歷史高點，隨后逐漸震蕩下行，至 11 月份回落至9310 元 /平方米，僅高于 1 月份成交均價。 其它 D05地塊中五星級酒店和文化藝術(shù)中心建筑面積不小于 （其中文化藝術(shù)中心建筑面積不小于 ）、購物中心建筑面積不小于 ； D03 地塊中公建建筑面積不小于 萬平米，必須沿東側(cè) 18 米規(guī)劃路公建示意線內(nèi)布置； G01 地塊中公建建筑面積不小于 萬平米，必須沿東側(cè) 18 米規(guī)劃路公建示意線內(nèi)布置； D0 G02地塊需考慮與軌道 2號線站點的地下空間銜接問題。四個地塊總面積為 272 畝，平均容積率 ，總 建筑面積將達(dá)到 68萬平方米。 項目 綜述 本地塊已經(jīng)由南昌紅谷灘區(qū)政府進(jìn)行土 地整理，現(xiàn)地塊平整，周邊 道路也已開通。 2號線 起于望城、南昌“高速客運西站”，途經(jīng)：“站前北大道”、“紅谷南大道”、“豐和大道”、“鳳凰一路”，穿贛江駛?cè)搿瓣柮髀氛尽薄? 西客站地塊處于紅谷灘新區(qū) 南端紅角洲板塊， 現(xiàn)整體區(qū)域尚處在發(fā)展中， 地塊周邊已通車公交線路共計 9條，但站點與地塊均有一定距離， 交通現(xiàn)狀一般。 地塊西側(cè)是預(yù)留 的中小學(xué)教育用地，將建一所九年一貫制學(xué)校及一所高中，由于地塊附近有江西省政府預(yù)留辦公用地及配套住宅用地，預(yù)計此處將 引入江西省最好的教育資源。 紅角洲片區(qū) 是紅谷灘新區(qū)的一個組成部分， 規(guī)劃用地面積 約 25 平方公里，為集高教、科研、旅游、體育和高級商住為一體的綠色生態(tài)新城，也是南昌打造山水 都城 、南昌 水城 的精華示范區(qū) 。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 4 頁 共 56 頁 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 5 頁 共 56 頁 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 6 頁 共 56 頁 一、 地塊分析 地塊位置 西客站地塊地處南昌 市 紅谷灘 新 區(qū) 紅角洲片區(qū) 。 對 各業(yè)態(tài)的銷售價格 按目前市場估算 為： 序號 可售部分 建筑面積（㎡）或個數(shù) 售價（萬元 /㎡或個） 總價（萬元） 備注 1 寫字樓及商務(wù)公寓 96,500 106,150 2 文化中心 8,000 11,440 3 臨街商鋪 45,000 64,350 4 住宅 266,200 199,650 5 車位 (個數(shù) ) 3,533 10 35,330 配套部分 建筑面積（㎡）或個數(shù) 估值（ 萬元 /㎡或個） 總價（萬元） 6 配建幼兒園 2,500 0 0 交給教委 7 物管用房 1,500 8 配套用房 4,800 自持 部分 建筑面積（㎡）或個數(shù) 估值（萬元 /㎡或個） 總價價值（萬元） 9 大型商業(yè) 25,000 30,000 10 五星級酒店 30,000 45,000 合 計 491,920 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 3 頁 共 56 頁 在目前市場情況下 ，本項目若以 251萬元 /畝 （ 總地價款 ， 折合可售建筑面積 1508元 /平米） 的土地掛牌底價摘牌， 可售物業(yè)的銷 售收入可 沖 抵項目全部成本，即項目銷售完畢 后可零成本獲得 3萬平米的五星級酒店作為自持物業(yè)； 在樂觀的市場情況下 ，本項目最高以 350萬元 /畝 （ 總地價款 ， 折合可售建筑面積 2103元 /平米） 的價格摘地，可售物業(yè)的銷售收入可沖抵項目全部成本； 在悲觀的市場情況下 ，可采取分期開發(fā)的方式，即先開發(fā)住宅及部分配套商業(yè)，用這部分物業(yè)的銷售收入沖抵項目前期成本，待市場轉(zhuǎn)暖后再開發(fā)酒店、公寓、寫字樓及 soho、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)，以獲得項目利潤，在此情況下項目最高以 282萬元 /畝 （總地價款 ，折合可售建筑面積 1695元 /平米） 的價格摘地，前期銷售收入可沖抵拿地及前期開發(fā)成本。 機會 ：區(qū)域發(fā)展前景看好， 省政府 的定址對區(qū)域整體價值提升很大， 房地產(chǎn)市場中長期向好， 發(fā)展?jié)摿Υ?；現(xiàn)階段土地市場交投不活躍，可積極介入，有利于控制土地成本 ； 威脅 ：宏觀調(diào)控對 紅谷灘 區(qū)域市場影響較大， 短期房價下跌，市場信心不足， 預(yù)計后市會進(jìn)一步走低， 該地塊已有意向很強的 開發(fā)商一直在暗中運作，新進(jìn)入者 拿地 難度較大 應(yīng)對措施 ： ⑴ 密切關(guān)注政府辦公預(yù)留用地的動態(tài)， 因為政府是否最終遷入在很大程度上決定了地段的未來升值空間，并將項目開發(fā)節(jié)點與政府動遷時間相結(jié)合，充分借勢。業(yè)態(tài)面積分配見下表： 序號 項 目 建筑面積（㎡） 或個數(shù) 售價 （ 萬 /㎡或個） 總價（萬元） 備注 可售部分 419,233 416,920 1 寫字樓及商務(wù)公寓 96,500 106,150 2 文化中心 8,000 11,440 3 臨街商鋪 45,000 64,350 4 住宅 266,200 199,650 5 車位 (個數(shù) ) 3,533 10 35,330 配套建設(shè)部分 8,800 6 配建幼兒園 2,500 7 物管用房 1,500 8 配套用房 4,800 自持部分 55,000 9 大型商業(yè) 25,000 10 五星級酒店 30,000 合 計 479,500 416920 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 2 頁 共 56 頁 項目 SWOT分析 及應(yīng)對措施 優(yōu)勢 ： 地塊 位置較好，所處區(qū)域有便利的 交通 及市政規(guī)劃 ， 且 地塊方正 ，便于進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃。該地塊目前是南昌市新規(guī)劃和建設(shè)中的核心地塊，建議強力介入。 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 1 頁 共 56 頁 南昌市紅谷灘區(qū)西客站地塊 項目 建議書 項目建議書結(jié)論： 地塊 位于南昌市紅谷灘新區(qū) 生米 片區(qū)， 生米鎮(zhèn)已于 2020年 2月 12日正式劃歸紅谷灘新區(qū)。 近年來 南昌整體房地產(chǎn)市場 保持穩(wěn)定、全面的發(fā)展勢頭，受宏觀調(diào)控影響，目前成交量及成交價格穩(wěn)中有降，但與去年同期相比整體表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅有限?，F(xiàn)該地塊已完成土地整理，開發(fā)周期較短 。 ⑵ 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 涵蓋住宅、五星級酒店及文化中心、購物中心、臨街商鋪等，并根據(jù)南昌購房者對不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，增加部分精裝修酒店式公寓及商住 兩用 SOHO公寓，以提高項目的利潤率，此外考慮到省政府即將遷入對整體區(qū)域的影響，考慮增加部分高端餐飲及寫字樓業(yè)態(tài)面積，滿足后續(xù)政府相關(guān)單位招待宴請及辦公需要。 建議： 參與該地掛牌，競牌地價上限為 280 萬元 /畝。 紅谷灘 位于 南昌 贛江 之北，與南昌 主城區(qū)隔江相望，原屬于 “ 昌西區(qū)域 ” ， 現(xiàn)已成為南昌的政治中心區(qū)，國際花園城市典范 。 西客站地塊位置 大連一方集團有限公司 編號： OPQRTZ004 版號： A/0 頁碼：第 7 頁 共 56 頁 紅角洲片區(qū)的規(guī)劃布局以前湖風(fēng)景區(qū)為中心，以山谷低地、河流水系為依托向周邊呈發(fā)散狀拓展，形成 “ 一心、一環(huán)、六帶、五區(qū) ” 的總體布局。此外，地塊附近還規(guī)劃有兩個市民公園，整體環(huán)境適合開發(fā)高端居住區(qū)， 并配建部分商業(yè)。因地塊西側(cè)的南昌城市體育中心是第七屆城市運動會的舉辦地，在城運會期間政府開通了數(shù)條臨時公交線路以解決區(qū)域交通問題，但城運會結(jié)束后這些臨時公交線路已撤銷 。 預(yù)計 2020年開通運營。因地塊臨近南昌國家體育中心及南昌西客站兩個重點工程，周邊配套完善，發(fā)展前景較好。四個地塊將于春節(jié)后統(tǒng)一掛牌， 因此本項目的經(jīng)濟測算的指標(biāo)是四