【正文】 海口市“目前并無(wú)泡沫成分”（海南省省委書(shū)記語(yǔ)），受到 11 國(guó)家宏觀政策影響不大，房?jī)r(jià)也將在 08年中保持上漲的大趨勢(shì)。隨著?？谥鹊奶岣撸皫啄瓯容^熱門(mén)的島外營(yíng)銷(xiāo)渠道開(kāi)拓逐慚因樓盤(pán)的熱銷(xiāo)而變得淡漠。 營(yíng)銷(xiāo)方面：海南特色 ● 廣告費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)成本低是?？诟鞔髽潜P(pán)公開(kāi)的秘密。 ● 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進(jìn)。在深廣地區(qū)房?jī)r(jià)下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)在低價(jià)位運(yùn)行，無(wú)下降空間。充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現(xiàn)有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢(shì)，將旅游產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造全新旅游地產(chǎn)形象。 代表樓盤(pán) ：泰達(dá)但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設(shè)施，人氣也較弱，使得本地客戶(hù)望而卻步。新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、金沙灣熱帶濱海國(guó)際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。而較良好的地段也成為許多想擁有海景而不想離市區(qū)太遠(yuǎn)的置業(yè)者的首選。江南城、榮域、海語(yǔ)印象、世紀(jì)海岸、鴻天閣。隨著海甸市政配套設(shè)施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴(kuò)展，眾多樓盤(pán)如雨后春筍層出不窮。海口市二手房成交面積 ，成交金額，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。 ● 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，市場(chǎng)交易活躍。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，商品房投資 ，同比增長(zhǎng) %。 ● 3000元 /平方米以下價(jià)格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價(jià)格門(mén)檻全面跨越。 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價(jià)格走勢(shì) ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產(chǎn)內(nèi)、外銷(xiāo)市場(chǎng)均呈上升態(tài)勢(shì)。 工程方案。 ③ 國(guó)家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 地理位置：位于海榆東線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè)，距美蘭機(jī)場(chǎng) 5公里，距海口市區(qū) 15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 2021年是中國(guó)的奧運(yùn)年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1號(hào)、長(zhǎng)信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、菩提樹(shù)、西海豪園、瓊珠海岸、萬(wàn)科浪琴灣、陽(yáng)光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤(pán) 300萬(wàn)平米的項(xiàng)目群雄分爭(zhēng)；城區(qū)有金碧文華、海灣國(guó)際、安德利、?？跒车?； 5 濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P(pán)進(jìn)入了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)年代。截至 11月，海口市 90平方米以下商品住房月末累計(jì)有 待售，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的積壓。 大中戶(hù)型成為?？诒就辆用竦男聦?。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱 海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。在人民生活水平不斷提高的同時(shí)，人們對(duì)住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個(gè)臺(tái)階，其綠化、環(huán) 境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國(guó)之首。 1 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會(huì) 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群市場(chǎng)定位 五、?？谑懈叨朔慨a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（樓盤(pán)資料圖片） 六、海口市 2021 至 2021 年高端樓盤(pán)價(jià)格預(yù)測(cè) 第三章 SWOT分析 2 一、 Strength項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢(shì)分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問(wèn)題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo) 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 1．營(yíng)銷(xiāo)階段與時(shí)間劃分 2．營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 3．營(yíng)銷(xiāo)策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、成本分析 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 3 第一章 總論 項(xiàng)目名稱(chēng)：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會(huì) 項(xiàng)目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個(gè)美麗富饒的寶島，陽(yáng)光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國(guó)內(nèi)外旅客前來(lái)旅游、觀光、度假。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。 4 ?？谧兊迷絹?lái)越 “ 貴氣 ” ：海口的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢(shì)： 2021年，海口計(jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開(kāi)發(fā)和土地的招商運(yùn)營(yíng)工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí) 合作開(kāi)發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 香格里拉、希爾頓等五星級(jí)酒店相繼進(jìn)入，海口五星級(jí)酒店增多，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，海口越來(lái)越成為 “ 有錢(qián)人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢(qián)人 ” 蓋第二套房成為海口各大發(fā)展商常提的話題。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)方面的問(wèn)題。二是住房供給存在市場(chǎng)和保障 “ 一條腿長(zhǎng)一條腿短 ” 的矛盾。 二、項(xiàng)目基本資料 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目屬高檔別墅項(xiàng)目。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車(chē)后， 10分鐘車(chē)程即可到達(dá)?？谥鞒菂^(qū)。 ④ 大量的市場(chǎng)調(diào)研工作。 組織和實(shí)施進(jìn)度。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，海口房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，銷(xiāo)售情況相當(dāng)不錯(cuò)，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費(fèi)者也開(kāi)始大量下單，島內(nèi)市場(chǎng)逐漸成為各開(kāi)發(fā)商重視的客戶(hù)來(lái)源 。3200元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 3800元 /平方米是中端樓盤(pán)的主流價(jià)格； 4500元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 5500元 /平方米則是高端樓盤(pán)的主流價(jià)格； ● “ 天價(jià)盤(pán) ” 不再是噱頭。 2021年111月，?？谑蟹课菔┕っ娣e ，同比下降 %。 111月，海口市商品房登記銷(xiāo)售面積為，與上年同期相比增長(zhǎng) %。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。市場(chǎng)也逐漸向多元化發(fā)展，有均 價(jià) 3000左右的小樓盤(pán)，也有 5000~8000的高檔樓盤(pán)。 ● 海口灣區(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來(lái)，向高端樓盤(pán)線路前進(jìn)。 代表樓盤(pán)：紫荊花園、海岸一號(hào)、金外灘、美源 西海岸一直以來(lái)是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施，良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤(pán)皆 以高端定位。 長(zhǎng)秀片區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程加快，居住和投資價(jià)值突升。比華利山莊、長(zhǎng)信水城、城市海岸、紫園、萬(wàn)科該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。總體上看，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)有大的波動(dòng)。一是加大廉租住房建設(shè)力度。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P(pán)變得越來(lái)越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動(dòng)逐慚走俏。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)示意圖 二、 08— 09 年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)： ?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 ?？谑杏捎谧匀粭l件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時(shí)間距離將逐漸縮短，海口作為省會(huì)城市的配套、交通 、文化等優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越明顯地體現(xiàn)出來(lái)，?？谂c三亞的房?jī)r(jià)差將逐步縮小，?？诜?jī)r(jià)將更接近三亞。 大盤(pán)興起，?？跇潜P(pán)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。比華利山莊 位置地理：海口市西海岸濱海西路 189 號(hào) 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅 萬(wàn) — /㎡ 銷(xiāo)售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年 10月開(kāi)盤(pán) 客戶(hù)組成：外地客戶(hù)占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：?？谑形骱０堕L(zhǎng)怡路 1 號(hào) 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅均價(jià) 7 千 — 1 萬(wàn) /㎡ 銷(xiāo)售情況：預(yù)計(jì) 08 年 5 開(kāi)盤(pán) 西海豪園 位置地理： 海口市濱海大道 235 號(hào) 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅均價(jià) 萬(wàn) /㎡ 銷(xiāo)售情況：小高層售罄，別墅銷(xiāo)售過(guò) 70﹪ 13 客戶(hù)組成：外地客戶(hù)占 85﹪ 萬(wàn)科 獨(dú)立別墅總價(jià)分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨(dú)立別墅總價(jià)主要分布在 300500 萬(wàn)元的范圍，占總數(shù)的 50%。占地面積小、戶(hù)型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格普 遍在 6000— 8000元之間。容積率低，純別墅項(xiàng)目檔次高 周邊開(kāi)闊，規(guī)劃較容易 距離城市較遠(yuǎn)，配套不完善，生活便利度差 珠三角、港臺(tái)以及東南亞地區(qū)人士對(duì)海南自然優(yōu)勢(shì)的認(rèn)同； ?？谑蟹秶壳吧袩o(wú)非海景高檔別墅的突出代表 四、 Treat 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問(wèn)題點(diǎn)）分析 ③ 品味： 突出新古典時(shí)尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。 ● 園林內(nèi)的水景最好是活水，可以自己循環(huán)。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計(jì) 時(shí)要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門(mén)套，增加了 歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點(diǎn)，又敢于留白。 優(yōu)秀的自然景觀是周邊休閑住宅的重要賣(mài)點(diǎn)，但這不是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的唯一體現(xiàn)，還應(yīng)該考慮其他配套，特別是滿(mǎn)足 “美麗亞社區(qū)” 人文和精神方面的休閑需求。 3. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 鑒于本項(xiàng)目的定位，以周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項(xiàng)目的自身配置，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，縮短銷(xiāo)售周期實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，擬定項(xiàng)目的入市價(jià)格和總體均價(jià)。精裝房平均價(jià)格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的階段性調(diào)整（以別墅為例） 階段 變化幅度 價(jià)格（毛坯房） 入市價(jià)格 8900/元 /㎡ 主體工程動(dòng)工 300 9200 元 /㎡ 主體封閉 300 9500 元 /㎡ 22 外立面完工 300 9800 元 /㎡ 竣工 300 10100 元 /㎡