【正文】 海口市“目前并無泡沫成分”（海南省省委書記語），受到 11 國家宏觀政策影響不大，房價也將在 08年中保持上漲的大趨勢。隨著?？谥鹊奶岣?，前幾年比較熱門的島外營銷渠道開拓逐慚因樓盤的熱銷而變得淡漠。 營銷方面：海南特色 ● 廣告費用和營銷成本低是?？诟鞔髽潜P公開的秘密。 ● 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進(jìn)。在深廣地區(qū)房價下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌鲈诘蛢r位運行，無下降空間。充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現(xiàn)有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢，將旅游產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造全新旅游地產(chǎn)形象。 代表樓盤 ：泰達(dá)但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設(shè)施，人氣也較弱，使得本地客戶望而卻步。新區(qū)重點規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉儲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。而較良好的地段也成為許多想擁有海景而不想離市區(qū)太遠(yuǎn)的置業(yè)者的首選。江南城、榮域、海語印象、世紀(jì)海岸、鴻天閣。隨著海甸市政配套設(shè)施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴(kuò)展，眾多樓盤如雨后春筍層出不窮。?？谑卸址砍山幻娣e ，成交金額，分別比去年同期增長 %和 %。 ● 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，市場交易活躍。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，商品房投資 ，同比增長 %。 ● 3000元 /平方米以下價格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價格門檻全面跨越。 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價格走勢 ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產(chǎn)內(nèi)、外銷市場均呈上升態(tài)勢。 工程方案。 ③ 國家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 地理位置：位于海榆東線臺達(dá)高爾夫球會東側(cè)，距美蘭機(jī)場 5公里，距?？谑袇^(qū) 15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 2021年是中國的奧運年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1號、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個樓盤 300萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、?？跒车?； 5 濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P進(jìn)入了前所未有的競爭年代。截至 11月，?？谑?90平方米以下商品住房月末累計有 待售，如果繼續(xù)執(zhí)行這項標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90 平方米以下商品住房的積壓。 大中戶型成為海口本土居民的新寵。在城市建設(shè)中堅持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱 海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。在人民生活水平不斷提高的同時，人們對住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個臺階，其綠化、環(huán) 境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國之首。 1 海南別墅項目 海南投資促進(jìn)會 目 錄 第一章 總論 一、項目背景 二、 項目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對海口樓市的影響 三、 2021 年至 2021 年海口市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 四、項目目標(biāo)客戶群市場定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、海口市 2021 至 2021 年高端樓盤價格預(yù)測 第三章 SWOT分析 2 一、 Strength項目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項目弱勢分析 三、 Opportaniry項目機(jī)會點分析 四、 Treat項目威脅點（問題點）分析 第四章 項目產(chǎn)品定位和營銷 一、項目產(chǎn)品定位 二、項目營銷 1．營銷階段與時間劃分 2．營銷目標(biāo) 3．營銷策略 第五章 項目地址和建設(shè)條件 一、項目地址 二、項目建設(shè)條件 第六章 項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項目旗實施計劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報 第九章 財務(wù)分析和效益評估 一、成本分析 二、財務(wù)評價 三、風(fēng)險分析 第十章 結(jié)論 3 第一章 總論 項目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會 項目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺達(dá)高爾夫球會東側(cè) 一、項目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個美麗富饒的寶島，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國內(nèi)外旅客前來旅游、觀光、度假。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，海口更是人們理想的選擇地。 4 ?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ：海口的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢： 2021年，?？谟媱澰诒ＷC基礎(chǔ)設(shè)施、重點產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級 合作開發(fā)的同時，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 香格里拉、希爾頓等五星級酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌壘频暝龆?，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，海口越來越成為 “ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢人 ” 蓋第二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在兩個方面的問題。二是住房供給存在市場和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。 二、項目基本資料 美麗亞社區(qū)項目屬高檔別墅項目。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后， 10分鐘車程即可到達(dá)?？谥鞒菂^(qū)。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。 組織和實施進(jìn)度。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場異?；鸨?，銷售情況相當(dāng)不錯，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費者也開始大量下單，島內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。3200元 /平方米起價，均價 3800元 /平方米是中端樓盤的主流價格； 4500元 /平方米起價，均價 5500元 /平方米則是高端樓盤的主流價格； ● “ 天價盤 ” 不再是噱頭。 2021年111月，?？谑蟹课菔┕っ娣e ，同比下降 %。 111月，?？谑猩唐贩康怯涗N售面積為，與上年同期相比增長 %。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。市場也逐漸向多元化發(fā)展，有均 價 3000左右的小樓盤，也有 5000~8000的高檔樓盤。 ● ?？跒硡^(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進(jìn)。 代表樓盤：紫荊花園、海岸一號、金外灘、美源 西海岸一直以來是在海口度假的首選地，較高端及完善的配套設(shè)施，良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆 以高端定位。 長秀片區(qū)開發(fā)進(jìn)程加快，居住和投資價值突升。比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表?？傮w上看，海口市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。一是加大廉租住房建設(shè)力度。從海南各大主流媒體的反饋信息，海口各樓盤變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動逐慚走俏。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)區(qū)域開發(fā)示意圖 二、 08— 09 年?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測： ?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長。 ?？谑杏捎谧匀粭l件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時間距離將逐漸縮短，?？谧鳛槭鞘械呐涮?、交通 、文化等優(yōu)勢將越來越明顯地體現(xiàn)出來，?？谂c三亞的房價差將逐步縮小，?？诜績r將更接近三亞。 大盤興起，?？跇潜P開發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。比華利山莊 位置地理：?？谑形骱０稙I海西路 189 號 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年 10月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：?？谑形骱０堕L怡路 1 號 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價格：別墅均價 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預(yù)計 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價格：別墅均價 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 13 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科 獨立別墅總價分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨立別墅總價主要分布在 300500 萬元的范圍，占總數(shù)的 50%。占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價格普 遍在 6000— 8000元之間。容積率低，純別墅項目檔次高 周邊開闊，規(guī)劃較容易 距離城市較遠(yuǎn)，配套不完善，生活便利度差 珠三角、港臺以及東南亞地區(qū)人士對海南自然優(yōu)勢的認(rèn)同； 海口市范圍目前尚無非海景高檔別墅的突出代表 四、 Treat 項目威脅點（問題點）分析 ③ 品味： 突出新古典時尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。 ● 園林內(nèi)的水景最好是活水，可以自己循環(huán)。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計 時要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門套，增加了 歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點，又敢于留白。 優(yōu)秀的自然景觀是周邊休閑住宅的重要賣點，但這不是其核心競爭力的唯一體現(xiàn)，還應(yīng)該考慮其他配套，特別是滿足 “美麗亞社區(qū)” 人文和精神方面的休閑需求。 3. 項目價格定位 鑒于本項目的定位，以周邊的競爭樓盤價格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項目的自身配置，以項目開發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開發(fā)風(fēng)險，縮短銷售周期實現(xiàn)合理利潤，擬定項目的入市價格和總體均價。精裝房平均價格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 項目價格的階段性調(diào)整（以別墅為例） 階段 變化幅度 價格（毛坯房） 入市價格 8900/元 /㎡ 主體工程動工 300 9200 元 /㎡ 主體封閉 300 9500 元 /㎡ 22 外立面完工 300 9800 元 /㎡ 竣工 300 10100 元 /㎡