【正文】 出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件； (7)公司的機構及產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則； (8)公司的法定代表； (9)公司解散事由和清算辦法； (10)職工錄用方式、待遇、管理方法； (11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。 (四 )股東人數(shù)和法定代表人 在設立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。根據(jù)公司登記管理的有關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。 物業(yè)管理實務精講班第 2 講講義 物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記 根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。 3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權利和義務，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對 其債務承擔責任。 4．外資物業(yè)管理企業(yè) 外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。 2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè) 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。 (一 )按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分 1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè) 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應的物業(yè)管理資質(zhì)；獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；所提供的服務是有償?shù)暮陀缘摹? 了解：物業(yè)管理企業(yè)主要類型，物業(yè)管理企業(yè)組織結構設計的要求和主要影響因素。 復習備考建議 23人共同進行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。這就要求考生必須在全面理解、準確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。 單選題：單選題要求在備選的 4 個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。這些信息決定了考試的深度和廣度， 把復習的內(nèi)容分為三 個檔次： A B C，以此來區(qū)分考試的重點和要點。 物業(yè)管理實務精講班第 1 講講義 備考建議 備考建議 學習之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》，另一個是《考試大綱》。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應 A B C 三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（ *），如果這項內(nèi)容在每一章后面的復習題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（ *），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學習的重點。 多選題：與單選題相比，考核的準確度要求要高一些，因為對 5個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。 考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準確理解、準確記憶、準確運用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運用知識進行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進行判斷和應用。 內(nèi)容提要及考試要求 一、內(nèi)容提要 1．物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征 2．物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 3．物業(yè)管理企業(yè)的設立程序 (1)工商注冊登記 (2)資質(zhì)管理 4．物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置 (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 (2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素 (3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求 (4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構及其職責 二、考試 目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設立程序、內(nèi)部組織機構設置以及物業(yè)管理相關法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。 考題類型要求 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題 (注：要根據(jù)考試大綱要求來定 )。 第二，屬于服務性企業(yè)。 第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構為基礎，由街道或其他機構負責組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。 5．其他物業(yè)管理 企業(yè) 其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。 三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 (一 )房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司或部門 房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。 (二 )獨立的物業(yè)管理企業(yè) 獨 立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。 一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個步驟） 根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 (二 )公司地址 物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。 (五 )公司人員 物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應該符合相關法規(guī)要求。 物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應提交由具有法定資質(zhì)的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件 。設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 20 人。 (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。 3．三級資質(zhì) (1)注冊資本為人民幣 50萬元以上。 (4)有委托的物業(yè)管理項目。 (三 )物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（ 內(nèi)容） 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構設置 一、 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉） 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。 (1)主要優(yōu)點： 領導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時。職能機構對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示 ，只是起業(yè)務指導和監(jiān)督作用。 (三 )事業(yè)部制 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組 織形式，是管理產(chǎn)品種類復雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式 (如圖 l— 3 所示 )。 (1)主要優(yōu)點 ：一是強化了決策機制，使公司最高領導擺脫了繁雜的行政事務，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。 (1)主要優(yōu)點 ：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強的機 動性和適應性。 (二 )外部環(huán)境因素 外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特 點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟形勢等因素。一方面，組織活動需要利用技術來進行；另一方面，技術及設備水平影響組織活動，亦影響職責劃分、崗位設置及素質(zhì)要求。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構設置要服從企業(yè)的任務 和目標，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務和目標的不同，組織機構設置的重點也應該有所區(qū)別。 (三 )分工協(xié)作 在物業(yè)管理企業(yè)中，應加強上下級之間縱向協(xié) 作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關系。 四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置（掌握） 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結構可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構 (也有稱管理處、 服務中心或服務處的 )。 (三 )行政管理部 行政管理部的主要職責包括：編制實施行政管理、企業(yè)文化建設、品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度、管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設、對外事務的聯(lián)絡等工作。 (七 )經(jīng)營管理部 經(jīng)營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核等。 復習思考題 1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。 8．簡述直線職能式組織機構的主要優(yōu)缺點。 了解：物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。 物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。 在我國全面實施市場經(jīng)濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施 服務管理的機會。 (二 )物業(yè)管理投標 1．物業(yè)管理投標的概念 物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。 如規(guī)劃用地為 54萬 m2的某大學城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標；在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。 三、物業(yè)管理招標投標的特點 (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務，服務內(nèi)容的涵蓋 范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此，物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。首先，物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會 (或單一業(yè)主 )、建設單位、政府機關 (或物業(yè)產(chǎn)權人 )或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權人的身份不同而致使招標的主體也不同。物業(yè)管理不同于一般服務業(yè)，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務對象、服務需求和服務內(nèi)容而具有相對不確定性。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。 采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。 邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。 ) (二 )常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內(nèi)容有： (1)項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等； (2)房屋及共用設施設備的管理； (3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等； (4)客戶管理、客戶服務和便民措施； (5)精神文明建設； (6)物業(yè)的租賃經(jīng)營； (7)財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。在管理方式的確定上，招標人提出了上述三種方式，要求投標人依據(jù)招標物業(yè)的現(xiàn)狀和投標人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標物業(yè)的管理方式，并提出相應的管理方案。 (2)：考慮市場需求：在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招標人在發(fā)布招標公告或投標 邀請書的 10日內(nèi)必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。 (3)招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。 (1)招標人自行組織招標。 委托招標代理機構招標常見于公開招標和大范圍 邀請招標。招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守有關針對招標人的法規(guī)規(guī)定。 (二 )物業(yè)管理招標的程序 這一部分內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一個程序圖。 招標文件應包括以下內(nèi)容： (1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； (2)物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求，包括服務內(nèi)容、服務標準等； (3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資 格、投標書的格式、主要內(nèi)容等； (4)評標標準和評標辦法； (5)招標活動方案，包括