【正文】 護(hù)市場(chǎng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。六、產(chǎn)權(quán)酒店的政策法規(guī)急待完善產(chǎn)權(quán)酒店作為一個(gè)新生事物，相關(guān)的配套政策、法規(guī)還不完善。而且“業(yè)主委員會(huì)”的相關(guān)條例側(cè)重于沒有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一般住宅物業(yè)，對(duì)寫字樓等商業(yè)大廈這類多頭經(jīng)營(yíng)的物業(yè)已顯得不足，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)權(quán)分散而又統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店更覺不周。但這個(gè)房間能否讓業(yè)主自由安排親屬、朋友、客人入?。俣I(yè)主并無因此而收取利益），應(yīng)否納入酒店統(tǒng)一入住管理？酒店是否應(yīng)由此承擔(dān)其安全、服務(wù)等責(zé)任？該業(yè)主能否象一般住宅物業(yè)般自由使用其房間？誰去核實(shí)這類親戚、朋友是否向業(yè)主支付過費(fèi)用才取得住房權(quán)？酒店作為一個(gè)合法注冊(cè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，又能否限制這種與企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、利益產(chǎn)生直接沖突的情況？在現(xiàn)有對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、物業(yè)擁有權(quán)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)法規(guī)不同角度制定的法律中，同時(shí)在這情形下套用就會(huì)有矛盾出現(xiàn)，那么產(chǎn)權(quán)式酒店自定的約束性規(guī)定又能否有理據(jù)執(zhí)行？上述種種都是放開業(yè)主自由使用度后，就會(huì)出現(xiàn)而又很難“依法”解決的部分問題。給酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理帶來有害的沖擊。如果個(gè)別業(yè)主在享有自用期內(nèi)住房時(shí)，既以業(yè)主身份每年均沾酒店統(tǒng)一管理的利潤(rùn)分成，卻又利用酒店良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和社會(huì)形象下，暗中抽離自己的物業(yè)，以“自用”名義甚至聯(lián)合多戶業(yè)主以酒店名義私下經(jīng)營(yíng)出租。只有酒店法人公司才具有這個(gè)酒店實(shí)體的經(jīng)營(yíng)權(quán)。業(yè)主擁有的物業(yè)如需經(jīng)營(yíng)，必須委托這個(gè)具有酒店經(jīng)營(yíng)資格的機(jī)構(gòu)去實(shí)現(xiàn)（除非業(yè)主本身同時(shí)就是該酒店的經(jīng)營(yíng)資格者）。業(yè)主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房減少，預(yù)算所能獲得的贏利空間則大受影響。同時(shí)，業(yè)主的委托只是其物業(yè)的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，并非以該物業(yè)產(chǎn)權(quán)入股酒店法人公司，因此業(yè)主購(gòu)房、委托經(jīng)營(yíng)、享有分紅等等都不代表成為酒店的股東或董事。為確保酒店經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和延續(xù)性，發(fā)展商自己通常會(huì)保留部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)發(fā)展商將自有物業(yè)與其他業(yè)主的物業(yè)一起投入經(jīng)營(yíng)時(shí)，同樣也成為酒店的業(yè)主之一，享有與其他業(yè)主同等收益的權(quán)利，同樣分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，一旦經(jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)虧損，其承受的損失比一般業(yè)主更大。四、產(chǎn)權(quán)酒店的幾種運(yùn)作模式，限制入住業(yè)主將自有物業(yè)委托發(fā)展商經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商每年提供固定回報(bào)給業(yè)主，同時(shí)提供一定期限的免費(fèi)入住給業(yè)主，超出免費(fèi)期限的入住須另行支付房租。除了獲得酒店經(jīng)營(yíng)的贏利回報(bào)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)增值，業(yè)主還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店的每間客房擁有獨(dú)立房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)歸投資業(yè)主。業(yè)主可自用也可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等；業(yè)主除選擇全自用外，也可選擇委托經(jīng)營(yíng)管理，可根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)所獲得的利潤(rùn)進(jìn)行分配，達(dá)到休閑自用、置業(yè)投資的多元目的。業(yè)主或其家人、朋友可以來此度假休閑，遠(yuǎn)離都市喧囂，在美麗迷人的自然風(fēng)光中尋找返璞歸真的情懷，追求悠然自得的健康生活方式。，不限制入住業(yè)主與酒店共享盈利，共擔(dān)虧損，但入住酒店不受限制。業(yè)主對(duì)其擁有物業(yè)依法享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利。對(duì)于沒有承諾每年可以免費(fèi)給業(yè)主入住酒店若干天的企業(yè)，這個(gè)矛盾可以認(rèn)為不存在，但多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店還是有一定數(shù)量的自住天數(shù)給業(yè)主使用。而淡季期間，出租率下跌，空置房間大增，業(yè)主入住也將大幅回落，這時(shí)如何有效拓展市場(chǎng)銷售以維持經(jīng)營(yíng)效益，盡量提高聯(lián)營(yíng)業(yè)主的投資回報(bào)，則是酒店管理者頭痛的問題。產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)是有別與一般住宅物業(yè)的特殊商品房。酒店既是合法持牌經(jīng)營(yíng)企業(yè)，為市場(chǎng)營(yíng)銷推廣，每年巨額開支用于廣告、贊助、市場(chǎng)促銷、客戶推廣、參與社會(huì)公益活動(dòng)等，為酒店樹立形象，爭(zhēng)取客源。這些業(yè)主由于占用酒店上述的優(yōu)勢(shì)資源，其出租成本（除購(gòu)房外）極低，常常以大幅低于酒店的價(jià)格吸引客人在他們手上訂房并私下取得出租所得。酒店要挺住控制房?jī)r(jià)則開房率就會(huì)降低；如果以低價(jià)出租則無法取得足夠的利潤(rùn)去支付承諾給業(yè)主的回報(bào)。從實(shí)際工作中，其實(shí)業(yè)主應(yīng)看到自己就是酒店經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)的一份子，應(yīng)該維護(hù)酒店的整體經(jīng)營(yíng)性；并且就業(yè)主的利益而言，以其個(gè)人“自由度”收取住房之小利益，將可能導(dǎo)致酒店物業(yè)價(jià)值貶低至普通公寓物業(yè)價(jià)值，其導(dǎo)致的損失將可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私自出租的小利益，并且這種損失是殃及每一位業(yè)主的！因此，業(yè)主在產(chǎn)權(quán)酒店中自由度(也就是使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán))應(yīng)該受到一定的約束是合理原則。因此產(chǎn)權(quán)酒店需要一個(gè)能代表業(yè)主監(jiān)督酒店經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理兩方面的工作，又熟悉酒店管理業(yè)務(wù)，并能代表廣大業(yè)主利益行事的組織。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目的結(jié)合體，有著其自身的特殊性。第二篇：產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售風(fēng)險(xiǎn)原來一直有爭(zhēng)論，大多是從經(jīng)營(yíng)管理的難度等方面來探討，本文從稅務(wù)角度的分析是一種比較現(xiàn)實(shí)和客觀的角度，從中看出來產(chǎn)權(quán)酒店確實(shí)存在不少需要克服的現(xiàn)實(shí)問題。房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，開發(fā)商需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。（4）印花稅根據(jù)“財(cái)稅[2006]162號(hào)文”規(guī)定，％繳納印花稅投資者（業(yè)主）（1）購(gòu)買環(huán)節(jié)A、契稅根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3％5%的契稅。因此，主要涉稅有：A 營(yíng)業(yè)稅及附加《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收5%的營(yíng)業(yè)稅。D、個(gè)人所得稅 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營(yíng)管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，對(duì)酒店管理公司取得的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)該征收5%的營(yíng)業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。A 面對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢(shì)必加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的征納矛盾；B 如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會(huì)加劇與投資者的對(duì)立。但是沒有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。由于稅收問題很可能導(dǎo)致開發(fā)商無法兌現(xiàn)對(duì)投資者收益回報(bào)的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國(guó)家的稅款也可能會(huì)有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。筆者認(rèn)為可以從以下兩方面考慮：其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店在開業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對(duì)業(yè)主回報(bào)承諾的擔(dān)保。投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)問題，特別是對(duì)占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。我們應(yīng)該不斷研究與探討在產(chǎn)權(quán)式酒店模式下如何降低開發(fā)商、投資者的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如何完善和強(qiáng)化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。產(chǎn)權(quán)酒店概念的實(shí)質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。產(chǎn)權(quán)式酒店來自于分時(shí)度假市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資”。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展興起的房產(chǎn)銷售模式，曾經(jīng)一度紅火，但因市場(chǎng)不成熟，人們對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式酒店頗多疑慮，其引發(fā)的訴訟不斷。可以說2000——2001年是第一輪產(chǎn)權(quán)度假酒店開發(fā)熱潮，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績(jī)而結(jié)