【正文】 按 7%執(zhí)行，是 一個(gè)待定因素。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一 .項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬 :國有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項(xiàng)權(quán)益 :沒有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 (97更 1)字第 101號(hào)國 有土地使用證 2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃 ① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 /畝。 : ① 出讓面積界定 :理論上按住宅用地面積出讓 ,即 25萬 M2出讓面積 ,實(shí)際成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓 ,即 35萬 M2出讓面積 (含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積 )。 六 .土地價(jià)格 : ①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。 電力： 按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10千伏電力就分別由黑牛城道 35千伏和小海地 35千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要 ,還需通過上述電站提供增容。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米。 （ 3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住 區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著 政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造 城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 （ 2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) ,地勢平坦 ,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。 第二章 項(xiàng)目概述 一 .宗地區(qū)位及用地 該宗地位于天津市區(qū)南部 ,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū) ,行政區(qū)劃屬于河西區(qū) ,距離中環(huán)線圍堤道段 5公里 ,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里 ,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約 6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約 5公里。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等 全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)， 西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。在目前市場呼喚 xx的大好形勢下，天津xx應(yīng)充分利用 xx天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場占有率，讓 xx品牌深入到每個(gè)天津人心中。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了 xx在城市南部無項(xiàng)目的空白。 xx自 92年進(jìn)入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津 xx的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。 xx產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。 xx公司經(jīng)營現(xiàn)狀： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目， xx花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。 玻璃廠 項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來很大的方便。 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 該項(xiàng)目宗地為國有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍 (約 36戶 42間房 )。 （ 3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 三 .項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校 水滸武術(shù)學(xué)校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無 商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設(shè)施 無 市場 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 天津汽配城 交通設(shè)施 門前有去大港區(qū) 62 659公交線路，距項(xiàng)目 1公里處有 9 954路終點(diǎn)站 文化設(shè)施 無 體育設(shè)施 無 總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)， 基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近 村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約 127畝，規(guī)劃用途為水面。 （ 4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū) 62 659公交線路，距項(xiàng)目 1公里處有 9 954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該 2路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30米道路，通過譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 通訊： 該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜?？山ㄔO(shè)用 地中 ,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同 ,即總占地面積為 525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（以 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各 種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。兩者相差 10萬 M2。兩者同比，梅江高出 /畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。 3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① xx與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 詳細(xì)說明 （ 3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。 （ 2）操作方式 xx與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。然后 xx公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ,如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成 ,該筆款如數(shù)退回給 xx公司。 ③土地方的主要工作 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 20xx年 6月底前提供給 xx公司使用。 xx公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 xx公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的 7%以下后一周內(nèi)， xx公司支付 300萬元。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 20xx年 6月底前提供給 xx公司使用。 （ 1） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目 ,前提是我司承諾1000萬元補(bǔ)償費(fèi) , 在此情況下 ,xx直接與土地方進(jìn)行 合作。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā) 協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 20xx年該區(qū)域市場住宅累計(jì)供應(yīng)量為 ，當(dāng)年銷量 米，市場基本處于平衡狀態(tài)。 4)開發(fā)時(shí)間較早 的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場的輻射力強(qiáng)。 ? 平均單價(jià)走勢： 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在 3200元 /平米到 3300元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達(dá)園 9萬 9萬 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5萬 2萬 多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3． 1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100平方米（兩室）以及140（平米）三室。 3． 2梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層 (912層 )、多層（ 45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。 三、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素： 受政府啟動(dòng) “梅江 ”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作 用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競爭對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為