【正文】 縣，總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 3495 平方公里。本項(xiàng)目涉及業(yè)態(tài)廣泛，是集多種功能于一體、集零售和批發(fā)于一體的大型綜合性具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代商業(yè)物流園。 項(xiàng) 目 概 況 項(xiàng)目概述 ：沈陽光彩大東方商業(yè)物流園Ⅰ ,Ⅱ 期項(xiàng)目 ： 項(xiàng)目位置：沈陽市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷 8 號(hào)，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，融資能力弱，貨源不穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)單一，缺乏網(wǎng)絡(luò)組合。在美國(guó)，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達(dá)到 9000 億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。從此，人們意識(shí)到物流對(duì)于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的意義，物流發(fā)展水平已成為一個(gè)國(guó)家綜合國(guó)力的重要體現(xiàn)。 20xx 年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 260 億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅 22 億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的 48%。目前，大東區(qū)作為沈陽市最具 競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)地位已確立。 兩帶：科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶及中部 商業(yè)帶。包括“一軸”、“四區(qū)”和“九節(jié)點(diǎn)”。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由 186 平方公里擴(kuò)展到 440 平方公里，城市規(guī)劃范圍將達(dá)到 1220 平方公里。 20xx 年，黨的十六大提出振興東北的發(fā)展戰(zhàn)略，加快調(diào)整和改造“東北老工業(yè)基地”已成為與“西部大開發(fā)”齊肩并重的國(guó)策。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是中國(guó)歐亞大陸橋的東部起點(diǎn)之一，其經(jīng)濟(jì)總量約占全國(guó)的 1/5，是我國(guó)最大的工業(yè)密集區(qū)。 東北亞經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃，將成為繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津冀北”地區(qū)之后的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 沈陽，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，正面臨著前所未有的發(fā)展契機(jī)。在環(huán)渤海地區(qū) 5800 公里的海岸線上，近 20個(gè)大中城市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，包括大連、青島、秦皇島等重要港口在內(nèi)的 60 多個(gè)大小港口星羅棋布。 與時(shí)俱進(jìn)的沈陽 沈陽即是東北重工業(yè)城市的中心，又是“第四經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極”的核心城市，在全面推進(jìn)振興東北老工業(yè)基地的進(jìn)程中，必然起到?jīng)Q定性作用。 關(guān)注重點(diǎn)： 渾南新區(qū)――建設(shè)“北方浦東”：規(guī)劃面積 平方公里，功能單元為“三區(qū)一城一帶”。 關(guān)注重點(diǎn)――大東“商機(jī)平臺(tái)”：作為未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，大東區(qū)區(qū)域功能規(guī)劃為“一城兩帶三區(qū)”。 三區(qū)：小東商貿(mào)區(qū)、八王寺―吉祥―北海商住區(qū)、沈海現(xiàn)代綜合物流園區(qū)。 汽車產(chǎn)業(yè)： 四大整車制造廠：沈陽金杯客車制造有限公司、 金客Ｍ１中華轎車廠、 沈陽金杯通用汽車制造有限公司、 沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司； 三大汽車發(fā)動(dòng)機(jī)制造廠 沈陽航天三菱發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、 沈陽新光華晨發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、 沈陽航天新光集團(tuán)； 另有汽車改裝廠４家以及汽車零部件生產(chǎn)廠 28 家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè) 20 家，已形成了一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。 大東區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位確立，市場(chǎng)空間無可限量，具備發(fā)展各項(xiàng)業(yè)態(tài)的條件，有一定環(huán)境依托及形象基礎(chǔ)。 物流業(yè)被視為未來企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，物流領(lǐng)域更被人看作經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“黑暗大陸”，是“降低成本的最后邊界”，是降低 資源消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率之后的“第三利潤(rùn)源泉”。經(jīng)過多年的物流業(yè)的發(fā)展，在日、美兩國(guó)已成就了不少行業(yè)巨子。事實(shí)上，我國(guó)現(xiàn)階段物流企業(yè)從網(wǎng)絡(luò)、功能、管理、服務(wù)、業(yè)績(jī)等方面綜合評(píng)估，物流企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)代物流是調(diào)整我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迫切需要，是傳統(tǒng)運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展方向，是運(yùn)輸與生產(chǎn)最佳融合的渠道，更是改變傳統(tǒng)攬貨方式，取得增值效益的需要。 總占地面積： 348500 平方米 項(xiàng)目總建筑面積： 567285 平方米 ： 本項(xiàng)目由大型購(gòu)物中心、建材家居家具采購(gòu)基地、商務(wù)綜合樓、餐飲娛樂一條街四個(gè)功能區(qū)組成。 項(xiàng) 目 報(bào) 告 編 制 的 依 據(jù) 參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊(cè)； 參照沈陽市人民政府“投資指南”材料； 參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃； 參照沈陽市相關(guān)官方網(wǎng)站對(duì)外公開內(nèi)容； 參照東方家園置業(yè)公司與政府的相關(guān)報(bào)告。總?cè)丝? 萬人，市區(qū)人口 萬人。沈陽市國(guó)土面積為 12980 平方公里，其中城區(qū)面積 185 公里。全年氣溫在 29℃ 36℃之間，平均 氣溫 ℃，全年降水量 500 毫米，無霜期 183 天。在以沈陽為中心的 150 公里的半徑內(nèi)，有中國(guó)著名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實(shí)力雄厚的遼寧中部工業(yè)城市形成了世界上罕有的城市群。沈陽民航以桃仙機(jī)場(chǎng)為中心開辟了70 條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。其中男性人口為 377 萬人，占總?cè)丝诘?%,女性人口 363 萬人，占總?cè)丝诘?%，性別比為 。 交通條件 沈陽是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國(guó)之首。 沈陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施 ――中心城區(qū)主要街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場(chǎng)及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達(dá) %。 20xx 年，全市新鋪設(shè)供水管網(wǎng) 公里，供水管網(wǎng)改造 公里，綜合日供水能力 萬立方米。煤氣供氣管道總長(zhǎng)度 2160 公里。 ――城市環(huán)境保護(hù)和治理城市整體環(huán)境進(jìn)一步改善，環(huán)境質(zhì)量實(shí)現(xiàn)歷史性突破。改造和新建了老虎沖、大辛兩個(gè)垃圾填埋場(chǎng)，全市日處理垃圾 4484 噸，生活垃圾無害化處理率達(dá)到 100％。 20xx 年新增公共綠地面積 482公頃，建成大東廣場(chǎng)、德勝公園、方家欄公園、高官臺(tái)生態(tài)園等一批綠地精品，改造了和平廣場(chǎng)和中山廣場(chǎng)。到 20xx 年末，全市綠化覆蓋率達(dá) ％，建成區(qū)園林綠地面積 公頃，人均公共綠地面積 8 平方米。具體如下： 沈陽城市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國(guó)際航空港副城及新城子副城組成，總面積 1220 平方公里。到 20xx 年城市實(shí)際居住人口規(guī)?？刂圃?472 萬人 以內(nèi)。副城以中、高檔為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔； 西部副城以沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，重點(diǎn)以發(fā)展工業(yè)為主，配置必要的生活區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施； 南部副城以 蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城。 東部副城、南部副城、道義組團(tuán)作為遠(yuǎn)期發(fā)展用地。現(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá) 1000 億元，占全省的 1/3，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的 1/4。 沈陽做為東北地區(qū)最大的中心城市，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 l 經(jīng)濟(jì)總體指標(biāo)概述 回顧沈陽市近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)，可以看出沈陽經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。土地出讓金收入由 20xx 年的 7000萬躍升至 20xx 年的 10 億，去年又達(dá)到 15 億元，土地出讓金已成為城市建設(shè)資金的主要來源。積極發(fā)展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。截至去年 12 月末，沈陽市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額已達(dá) 1214 億元，比 20xx 年年初增長(zhǎng) 156 億元，增幅為 ％，與 20xx 年同期相比，這一增長(zhǎng)率高過了 20xx 年居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率 4 個(gè)百分點(diǎn)，居民儲(chǔ)蓄持續(xù)呈升溫之勢(shì)。棚戶區(qū)改造使 萬戶居民遷入新居，新增公交車 1250 輛?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá) 1000 億元，占全省的 1/3，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的 1/4。 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。全年完成地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長(zhǎng)。各種經(jīng)濟(jì)類型的消費(fèi)品零售額普遍增長(zhǎng)。按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，餐飲業(yè) 億元，制造業(yè) 億元，其他行業(yè) 億元。全年新增固定資產(chǎn) 億元，完成投資額 億元，占總投資額的 %。 區(qū)位 大東區(qū)所在的沈 `陽地處遼寧中部城市群中心。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。 鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國(guó)首位。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 人力資源 大東區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，現(xiàn)有人口 60 萬，其中勞動(dòng)人口近 40 萬， 40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 7000 多名。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 迅速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)總量中的比例已達(dá)到 80%以上。同時(shí)，還吸引了一大批國(guó)外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國(guó)通用公司、德國(guó)寶馬汽車公司、日本三菱自動(dòng)車工業(yè)株氏會(huì)社、沃爾瑪（中國(guó)）有限公司、美國(guó) 泰克公司、日本豐田通商株氏會(huì)社、三洋電機(jī)有限公司和美國(guó)吉列公司等。 沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地 平方公里，汽車貿(mào)易園占地 平方公里，汽車物流園占地 平方公里。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ陨蜿柎髮W(xué)、沈陽五中、大東廣場(chǎng)、德勝公園、兵器公園、大東體育場(chǎng)為支撐的南北運(yùn)河旅游文化休閑娛樂觀光帶 (2)、 中部商業(yè)帶。 (2)、 八王寺―吉祥―北海商住區(qū)。 大東區(qū)經(jīng)濟(jì)目標(biāo) (1) 完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 398340 萬元，同比增長(zhǎng) 20％。 (5) 增長(zhǎng) %，合同外資 11400 萬美元，同比增長(zhǎng) 20%；出口供貨值 28000 萬元，同比增長(zhǎng) 12%。 （ 2） 道路改造建設(shè)。 （ 4） 標(biāo)志性景觀工程建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達(dá)到 80 平方米以上，平均面積達(dá)到115 平方米以上，達(dá)標(biāo)社區(qū)達(dá)到 70% 以上 ，示范社區(qū)達(dá)到 40% 以上。 周邊景觀分析 自然景觀：該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少 .規(guī)劃中的東站金融商貿(mào)區(qū)建成后將和本項(xiàng)目交相輝映 ,不僅形成大型自然景觀帶 ,更成為該區(qū)域的新型商 業(yè)圈 . 人文景觀 :該地區(qū)現(xiàn)無較突出的人文景觀。 社會(huì)環(huán)境分析 居民素質(zhì)：本地區(qū)為老居住區(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民構(gòu)成以當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住居民為主。 具體為：二臺(tái)子街道辦事處： 61453 人 文官街道辦事處： 53152 人 東站街道辦事處： 49826 人 遼沈街道辦事處： 54095 人 洮昌街道辦事處： 44093 人 珠林街道辦事處： 37370 人 目前本項(xiàng)目周邊在建及待售的中高檔樓盤近 30 個(gè)，合計(jì)約為 45000 戶 ,近 120xx0 人 .為項(xiàng)目提供了充足的客源支持。其主要特點(diǎn)是：攤位式租賃經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有較大的對(duì)外輻射功能。 l 以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家具超市及綜合市場(chǎng)，對(duì)沈陽市的家具市場(chǎng)帶來較大的沖擊，代表未來家具市場(chǎng)的一種趨勢(shì)。國(guó)家主要領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)流通發(fā)展作出重要批示：“關(guān)鍵的問題是要加速發(fā)展我國(guó)自己的現(xiàn)代商業(yè)和物流業(yè)。 由此可見，在全國(guó)范圍內(nèi)建立我國(guó)自己的物流體系對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。 對(duì)物流概念的理解可以從狹義和廣義方面進(jìn)行解釋： 狹義的物流：指物品從供應(yīng)地向接收地的實(shí)體流動(dòng)過程，根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、配送、流通加工、信息處理等基本功能有機(jī)結(jié)合。 物流園區(qū)的功能 一般認(rèn)為，現(xiàn)代物流園區(qū)主要具有兩大功能，即物流組織管理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。即體現(xiàn)在物流基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)開發(fā)上及既有設(shè)施及資源的整合功能。 國(guó)內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展概況 由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效 應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國(guó)政府及企業(yè)在近 2～ 3 年中不約而同地將其作為推動(dòng)地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。 （ 1）日本的經(jīng)驗(yàn)：日本在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長(zhǎng)，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解城市交通壓力為主要目的而興建的，在建設(shè)中積累了一定的經(jīng)驗(yàn)： 重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境。 物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進(jìn)了日本、德國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家物流業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)德國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究，未來 10 年，既使在日本、德國(guó)這樣運(yùn)輸業(yè)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃發(fā)展時(shí)期。 1． 物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式，是將物流園區(qū)作為一個(gè)類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行有組織的開發(fā)和建設(shè)。 4． 綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的物流園區(qū)開發(fā)模式。 物流園區(qū)的發(fā)展政策分析 從目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)出臺(tái)的關(guān)于物流發(fā)展的政策看，關(guān)于物 流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面。 20xx 年發(fā)展情況分析 由于我國(guó)在現(xiàn)代物流發(fā)展中的統(tǒng)計(jì)體系尚未建立，要完整地分析某個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展情況，存在相當(dāng)大的難度。 商貿(mào)型物流園區(qū) 商貿(mào)物流園區(qū)在功能上主要是為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動(dòng)創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運(yùn)輸、城市配送服務(wù)條件，基本位于傳統(tǒng)、優(yōu)勢(shì)商品集散地，對(duì)擴(kuò)大交易規(guī)模和降低交易成本具有重要作用。這些物流園區(qū)的主要功能是提供港口服務(wù)、水運(yùn)、空運(yùn)、鐵路運(yùn)輸和公路運(yùn)輸?shù)慕M織與服務(wù)。 我們正在研究的“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項(xiàng)目無論在規(guī)模、功能還是產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益上都屬于綜合性物流園區(qū)。 規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布 (見附 1,2)