【正文】 ???????????????????????? 1 （一） 目標(biāo)客戶分析???????????????????? 1 （二） 項(xiàng)目 SWOT分析???????????????????? 1 四、項(xiàng)目開發(fā)思路及策略????????????????????? 1 （一） 項(xiàng)目開發(fā)思路確定基本原則?????????????? 1 （二） 項(xiàng)目開發(fā)思路及策略????????????????? 1 第三章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析?????????????????? 1 一、成本分析?????????????????????????? 1 二 、效益分析?????????????????????????? 1 三、風(fēng)險(xiǎn)分析?????????????????????????? 1 （一） 價(jià)格指標(biāo)敏感性分析????????????????? 1 （二） 容積率指標(biāo)分析??????????????????? 1 四、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論???????????????????????? 1 第四章 項(xiàng)目可行性分析綜合結(jié)論及建議?????????? 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 第一章 市場分析 —— 戰(zhàn)略性分析?????????????? 1 一、武漢市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析???????????? 1 （一）武漢市城市特征 ???????????????????? 1 （二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定??????????????? 1 （三）武漢市目前中高檔樓盤統(tǒng)計(jì)分析??? ?????????? 1 二、武漢市房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)重點(diǎn)分析??????????????? 1 （一）項(xiàng)目所在徐東片區(qū)分析????????????????? 1 （二）與本項(xiàng)目存在較強(qiáng)競爭性典型片區(qū)分析?????????? 1 （三）其他重點(diǎn)片區(qū)分析??????????????????? 1 三、可對比性典型大盤個(gè)案分析?????????????????? 1 （一）共同特征??????????????????????? 1 （二）差異點(diǎn)分析?????????????????????? 1 四、目標(biāo)客戶研究????????? ??????????????? 1 （一）基礎(chǔ)信息??????????????????????? 1 （二）共性需求特征????????????????????? 1 （三）隱藏和延伸信息???????????????????? 1 五、商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析?????????????????????? 1 （一）徐東大街商業(yè)物業(yè)租金與價(jià)格情況???????????? 1 （二）商業(yè)物業(yè)售價(jià)分析??????????????????? 1 （三）本項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析???????????????? 1 六、市場分析結(jié)論????? ??????????????????? 1 （一）基本結(jié)論??????????????????????? 1 （二）綜合結(jié)論??????????????????????? 1 第二章 項(xiàng)目分析 —— 戰(zhàn)術(shù)性分析????????????? 1 一、項(xiàng)目基本情況???????????????????????? 1 （一） 地理位置及規(guī)模??????????????????? 1 （二） 土地成本狀況???????????????????? 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 福星惠譽(yù)沙湖項(xiàng)目可行性分析報(bào)告參與人員 直接參與人員： 2 中國房地產(chǎn)估價(jià)師，經(jīng)濟(jì)師 趙 石 3 中國房地產(chǎn)注冊估價(jià)師 唐劭博 4 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師 經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士， 高 虹 6 經(jīng)濟(jì)師，會計(jì)學(xué)碩士 侯志偉 7 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 房地產(chǎn)估價(jià)師 喻建輝 參與協(xié)助作業(yè)人員： 9 徐義中 建筑規(guī)劃師，建筑學(xué)學(xué)士 10 梁勇剛 企業(yè)管理經(jīng)濟(jì) 師 11 於 軍 策劃經(jīng)理 12 吳云崖 高級策劃師 13 邊 旋 策劃師 14 祝 青 策劃助理 15 王 丹 華中科技大學(xué) 16 吳 婧 華中科技大學(xué) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 漢市建筑工程造價(jià)站所公布的 2002年市場建安工程信息價(jià)為參照依據(jù)，同時(shí)依據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，得到本報(bào)告經(jīng)濟(jì)分析中的相關(guān)計(jì)算依據(jù)。 經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 對于武漢房地產(chǎn)的開發(fā)成本，我司以武漢市 2002年市場行情和湖北省建筑工程造價(jià)站、武 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（我司將在后續(xù)提供原始錄音帶及整理后的座談紀(jì)要資料） 專家研討 /座談會 主辦了一次專家研討會和三次專家座談會，邀請武漢知名的業(yè)界開發(fā)商、教授、政府官員及業(yè)內(nèi) 專家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中國武漢在現(xiàn)場考察地塊后，進(jìn)行了匯報(bào)和討論。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 武昌區(qū)消費(fèi)者市場調(diào)研 為把握現(xiàn)實(shí)市場消費(fèi)情況，聘請 29名華中科技大學(xué)在校大學(xué)生對武昌城區(qū)中高收入家庭展開入戶調(diào)查。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 武漢市房地產(chǎn)市場化程度判定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場化評價(jià)指標(biāo)體系表 指標(biāo)名稱 公式 測算方法 評估標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)住房私有率 M1=H/P=商品房建筑面積 /住宅建筑總面積 M1`=M1/60% 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 50%70%，我國取 60% 住宅消費(fèi)支出比 重 M2=Y/C=家庭月住房消費(fèi)支出 /家庭月生活支出 M2`=M2/15% 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 13%20%，我國取 15% 房價(jià)收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市場價(jià)格 /居民家庭年收入 M3`=1（ M35） /5 發(fā)達(dá)國家平均為 5，我國取 5 房地產(chǎn)金融化深度 M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額 /金融機(jī)構(gòu)年貸款總額 M4`=M4/20% 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 30%，我國取 20% 房地產(chǎn)投資多樣化指標(biāo) M5(投資多樣化指標(biāo) ) M5`=M5線性內(nèi)差法 發(fā)達(dá)國家一般不高于 20%，我國取國有住宅投資達(dá) 30%為完全市場化， 100%市場化為 0 住房價(jià)格市場化指標(biāo) M6=W/D=竣工商品房總面積 /竣工總面積 M6`=M6 整體市場化程度計(jì)算 M=（ M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`） /6 市場化程度與發(fā)展階段關(guān)系對照表 階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展 需求目的 生存需求 生存需求改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展速度 超速 快速 平穩(wěn) 慢速發(fā)展 主導(dǎo)者 政府主導(dǎo) 市場調(diào)節(jié)增強(qiáng) 政府干預(yù)減弱 市場主導(dǎo)，政府 宏觀調(diào)控 市場主導(dǎo) 市場化程度 M〈 50% 50%〈 M〈 80% M 〉 80% M 〉 95% 武漢房地產(chǎn)市場化程度判定： M=58%，市場化程度符合快速發(fā)展階段市場特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)。同時(shí)其業(yè)主層面相對較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、武漢市房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)重點(diǎn)分析 （一）項(xiàng)目所在徐東片區(qū)分析 徐東片區(qū)是以徐東大街 —— 武漢內(nèi)環(huán)主干道為軸線，向兩邊發(fā)散的狹長區(qū)域，作為武昌區(qū)和青山區(qū)的城市交接線，延伸到武漢東湖風(fēng)景區(qū)。 片區(qū)及周邊項(xiàng)目市場供應(yīng)量分析 項(xiàng)目名稱 總用地 （畝） 總建面 （萬 M） 均價(jià) （元 / M） 開發(fā)期數(shù) /規(guī)模 戶數(shù) （戶） 2020年供應(yīng)量 預(yù)計(jì)（萬 M） 時(shí)尚歐洲 2600 7棟 16層（三期） 900 6 世紀(jì)彩城 150 30 2500 12棟小高層 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 都市經(jīng)典 460 50 2900 一期 22萬 M 1443 18 藍(lán)灣俊園 179 2900 一期 1088 5 天源城 210 30 2600 一期 6棟小高層 8 歐洲花園 16 2760 7棟 5 新新花園 30 8 2530 一期部分剩余 374 0 凱旋門廣場 3800 2棟高層 234 沙湖別墅 205 3780 現(xiàn)已售完 115 0 東湖林語 60 4100 24棟 455 注：上表已經(jīng)扣除項(xiàng)目已售部分，并對開發(fā)周期進(jìn)行了簡單劃分與框算 片區(qū)今年市場供應(yīng)量接近 50萬 M。作為聯(lián)通武昌區(qū)、青山區(qū)和江南、江北交通的關(guān)聯(lián)地帶，獨(dú)特的地理區(qū)位使得周邊房地產(chǎn)迅速發(fā)展。 （ 2）市場容量加大，對周邊區(qū)域客戶的吸納能力得以加強(qiáng)。 （ 3） 區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售量和總體規(guī)模是武昌地區(qū)最高的，成為 武漢住宅消費(fèi)亮點(diǎn) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）缺乏真正的品牌物業(yè)，物業(yè)品質(zhì)提升力度不大。 9成客戶選擇按揭購房； （ 2）復(fù)式住宅主要購買對象為 40歲以上的私企業(yè)主和政府官員，屬于重復(fù)置業(yè)。區(qū)域整體購買力較強(qiáng)。 （二）與本項(xiàng)目存在較強(qiáng)競爭性典型片區(qū)分析 根據(jù)項(xiàng)目之間的距離、規(guī)模、輻射范圍、檔次和潛在客戶的交叉性，確定以下片區(qū)與本項(xiàng)目有較強(qiáng)的競爭及可比性（漢口老城區(qū)因?yàn)槲磥硪?guī)劃建設(shè)的改變，與武昌中心老城區(qū) 的距離會因?yàn)檫^江隧道的建設(shè)而拉近，形成一定競爭及可比性）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于舊城改造的系統(tǒng)性難度，項(xiàng)目大多為見縫插針式開發(fā)，周邊環(huán)境較為雜亂，容積率和建筑覆蓋率高起。如商務(wù) SOHO，產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型公寓，全大戶型樓盤開始產(chǎn)生； （ 6）戶型普遍以 130— 260平方米的中大面積為主，主要針對武漢市所謂成功人士進(jìn)行推廣訴求。雖遠(yuǎn)離市區(qū)，但依靠已經(jīng)通車的金山大道、金山一路、機(jī)場高速路以及目前正在緊張施工的馬池路等交通線路，都將拉近其與市區(qū)的距離。如萬科四季花城有 10%的客戶來自武昌，常青花園有 1/4的非武漢城區(qū)客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。片區(qū)住宅均價(jià)已由兩年前的 1100元 /平方米直逼目前的 2000元 /平方米大關(guān)， 已經(jīng)超過部分城區(qū)價(jià)格。 片區(qū)競爭等級描述： B 南湖片區(qū) 市場特征分析： （ 1）以南湖為中心，輻射武昌區(qū)、洪山區(qū)大片區(qū)域客戶，已經(jīng)是一個(gè)相對成熟的居住片區(qū)，小區(qū)內(nèi)部配套較為完善，基本可以滿足居民的需求； （ 2）由于樓盤價(jià)格體系升幅較為平穩(wěn)，已經(jīng)初步趕上武昌舊城區(qū)。兩年來單價(jià)上漲近 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 600元 /平方米，漲幅超過 30%； （ 2）開發(fā)重心向縱深方向發(fā)展，向江夏郊區(qū)和長江三橋方向延伸，不少大盤正處于內(nèi)部籌備階段，如保利高科、武昌光谷萬科城市花園等。開發(fā)量在10萬平方米以上的小區(qū)占洪山地區(qū)總開發(fā)量的 50% ，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，眾多大盤不斷推出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這些也是該片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格偏高但銷售較為持穩(wěn)的根本原因。其客戶資源的市場份額將成為附近片區(qū)項(xiàng)目爭奪的焦點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本報(bào)告特選取武漢幾個(gè)具有典 型代表意義的大盤，進(jìn)行分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新