【正文】 今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。規(guī)范管理，提高服務水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務消費觀”，有效避免收費難的問題。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。完善細化收費標準。建立物業(yè)管理提前介入機制。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的意見和建議１、走強強聯(lián)合之路。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。二、存在的主要問題物業(yè)服務公司規(guī)模較小。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質(zhì)的提升。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。一、基本情況我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米?！?。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。市場化運作機制尚未健全。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是住戶無力繳費。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。物業(yè)管理體制不完善。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內(nèi)容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。按有關條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。妥善協(xié)調(diào)解決有關問題。加大宣傳力度。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助?；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。第二篇：物業(yè)管理工作的調(diào)研報告物業(yè)管理工作的調(diào)研報告物業(yè)管理工作的調(diào)研報告20070210 16:46:30近年以來，區(qū)人大常委會城建環(huán)保工作委員會對我區(qū)的物業(yè)管理工作進行了調(diào)研，先后到政府有關職能部門、有關鎮(zhèn)了解情況，并召開了有部分居委會、小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)管理企業(yè)有關人員參加的座談會，多方面聽取了各界人士的意見。其中：三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)19家，無級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)82家，三級（暫定）的物業(yè)管理企業(yè)1家（按建設部資質(zhì)管理辦法新頒發(fā)）；按照管理地域劃分：管理本區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)有63家，注冊在我區(qū)、但管理的物業(yè)是外區(qū)縣的物業(yè)管理企業(yè)有家，注冊在外區(qū)縣、但管理的物業(yè)是我區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)有12家。二、我區(qū)居住小區(qū)的特點1．居住小區(qū)檔次差距大。２．小區(qū)分散，遺留問題多。相當部分小區(qū)沒有實行封閉。在物業(yè)服務上做到周一至周日業(yè)務接待，公開各項辦事制度，公開企業(yè)監(jiān)督電話。有的企業(yè)在處理急修項目時未能及時處理，夜間無人值班；有的企業(yè)存在接待人員態(tài)度生硬，收費不規(guī)范等現(xiàn)象。各物業(yè)管理企業(yè)積極落實行業(yè)規(guī)范，改進了工作作風，提升了服務水平，得到了居民的肯定。一是將居住物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇。從去年８月１日開始，全區(qū)實行了居住物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理責任制。全區(qū)通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)項目數(shù)為18個，涉及建筑面積達181萬平方米，物業(yè)管理市場化運作機制正在逐步形成。同時，加強了房屋應急維修中心建設，統(tǒng)一應急搶修人員服裝、統(tǒng)一報修電腦軟件。動員全區(qū)部分三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，向服務對象作出以快速反應、方便業(yè)主、誠信服務為主要內(nèi)容的三項便民服務承諾。通過這一服務平臺，有效解決了業(yè)主和物業(yè)公司對維修資金的分攤、查詢以及與銀行之間信息的溝通，變政府包攬式監(jiān)管為社會公開監(jiān)管。切實解決老百姓關心的熱點、難點問題。四、當前物業(yè)管理主要存在的問題隨著南匯經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，居住物業(yè)管理服務的整體現(xiàn)狀已不能適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，不能適應居民日益改善的物質(zhì)生活的需求。因此，光靠行業(yè)主管部門難以協(xié)調(diào)各方。改革開放以來，特別是在上世紀九十年代中期以前，形成了全民開發(fā)房地產(chǎn)的局面。開發(fā)建設單位行為不規(guī)范，由于無規(guī)劃、土地使用不規(guī)范、建設無監(jiān)管等，以及有的建設單位早已歇業(yè)或轉(zhuǎn)制，造成小區(qū)缺少應有的配套、物業(yè)無人管、權(quán)證辦不出，有些連起碼的用地手續(xù)和質(zhì)監(jiān)手續(xù)都沒有，更談不上房屋維修基金的歸集。維修基金難歸集。這些數(shù)據(jù)，還不包括大量的無人管理的小區(qū)。部分居民自覺繳納物業(yè)管理費的意識較差，有的居民以房屋質(zhì)量差等理由拒絕交費，甚至帶來多戶都不交的連鎖反應；也有的自己不交物業(yè)管理費，還勸別人也不要交。前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，有些小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低，小區(qū)物業(yè)管理招投標工作難以進行，致使市場化運作機制難以形成，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。要運用各種宣傳方式，提高居民素質(zhì)，使廣大業(yè)主充分認識到搞好物業(yè)管理，不單單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作。在此基礎上，對物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的一些具體矛盾和問題，也應及時出臺一些操作措施和處理方法，做到物業(yè)管理有法可依、有章可循。要建立各級領導機構(gòu)和工作機構(gòu)，協(xié)調(diào)相關的部門和單位共同做好物業(yè)管理工作，做到領導工作有人抓、具體工作有人做。因此要理順居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)以及行業(yè)主管部門等各方在小區(qū)物業(yè)管理中的關系，各方都應嚴格按有關法規(guī)、政策履行好各自義務，行使好各自的權(quán)利。房地所要定期對本區(qū)域內(nèi)的小區(qū)進行檢查考核。物業(yè)管理工作在我區(qū)開展的歷史還不長，而且我區(qū)原來的基礎工作差，小區(qū)遺留問題多，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模小，服務水平處在中下狀況。由于物業(yè)管理涉及到物業(yè)類型的多樣、規(guī)模的不同、檔次的高低、管理要求的高低等差異，管理過程中會出現(xiàn)各種問題和矛盾。對此類小區(qū)能建立業(yè)委會的，由業(yè)委會選聘或委托所在地的一個單位或部門派1至若干人負責該類房屋的保潔、保修、保綠，費用在收取的物業(yè)管理費和維修基金中支付。目前單靠行業(yè)管理部門來單方面強調(diào)管理，無基礎可談；而靠居住在這類住宅的居民自行解決也無法著手，也沒有這個能力。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構(gòu)情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會相關情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準確性。進一步加大對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度。對確實有困難的公司，應就近委托惠南或周浦房屋維修應急中心負責急修。服務不到位，將受到相應的處罰。（3）小區(qū)經(jīng)理實行考核記分制?？己斯ぷ饔筛鞣康厮撠?。公司經(jīng)理和小區(qū)經(jīng)理要主動與業(yè)主進行溝通交流，征求住戶意見，提高服務質(zhì)量。第三篇：物業(yè)管理工作調(diào)研報告（篇一）隨著商品房住宅小區(qū)投入使用，給市民“高品質(zhì)生活”的同時，也對物業(yè)管理工作提出了新要求。全區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員近4000人，累計服務小區(qū)（單體樓）742個，其中有1個小區(qū)被評為國家級物業(yè)優(yōu)秀示范小區(qū)，12個小區(qū)被評為市級物業(yè)優(yōu)秀示范小區(qū)。主要是老城區(qū)修建的商品房和拆遷還房，由社區(qū)和業(yè)主牽頭，聘請退休人員、下崗職工管理。區(qū)國土房管局印制《**市**區(qū)物業(yè)管理知識宣傳手冊》6000冊向廣大群眾及小區(qū)業(yè)主發(fā)放，涵蓋物業(yè)管理的概念、作用和服務細則，物業(yè)管理相關政策和法律法規(guī)，業(yè)主權(quán)利、義務和應當遵守的有關事項，物管小區(qū)主要矛盾糾紛處置部門及聯(lián)系方式等內(nèi)容。**—**連續(xù)兩年開展針對物業(yè)服務企業(yè)、鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)主委員會的專題培訓，每年完成不低于十期的專題培訓，今年已完成七期專題培訓。積極開展物管示范小區(qū)創(chuàng)建活動，著力打造一批環(huán)境衛(wèi)生好、綠化美化好、治安秩序好、文明風尚好的示范小區(qū)，以點帶面推動小區(qū)管理提品質(zhì)、上臺階，切實提升城市整體形象取得較好效果。三是開展物業(yè)服務檢查執(zhí)法工作。但依然存在一些不容忽視的問題，據(jù)區(qū)信訪辦統(tǒng)計，**年，全區(qū)共受理物業(yè)糾紛類信訪來訪182件，同比增長22%，且多是聯(lián)名來信來訪，反映全體或大部分業(yè)主的訴求，利益群體巨大，極易引發(fā)集體性事件。如樓房共用的樓道、屋頂?shù)瘸霈F(xiàn)質(zhì)量問題時，物業(yè)公司聯(lián)系開發(fā)商后，經(jīng)常推諉拖延。四是車位利用不充分，部分開發(fā)建設單位配套車位只出售不出租，或以高額租金出租車位，造成小區(qū)業(yè)主停車難。保安、清潔、工程等常規(guī)化服務已經(jīng)不能滿足業(yè)主的要求，多數(shù)物業(yè)企業(yè)在提供多元化和個性化的服務方面還有待進一步提高。三是公共收益管理不規(guī)范，群眾意見大。有的業(yè)主法制意識淡薄，業(yè)主只一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應的義務。二是已成立的業(yè)主委員會運行效果差。業(yè)主委員會具有法定的選聘權(quán)，但實際操作中，選聘權(quán)運用不規(guī)范，擅自亂用選聘權(quán)，不按規(guī)定程序行使權(quán)利，甚至有的向物業(yè)管理企業(yè)領取報酬、報銷電話費等。區(qū)國土房管局作為物業(yè)行業(yè)的行政主管部門，未成立專門的物業(yè)管理科，目前由住房保障科4名工作人員兼職負責物業(yè)管理相關工作，不能及時對物業(yè)服務企業(yè)不作為、亂作為作出處罰。一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，兩者難以協(xié)商交流，甚至激化矛盾。物業(yè)管理是一個新型產(chǎn)業(yè)，要以十九大精神為指導，把物業(yè)管理工作納入“社會治理創(chuàng)新”等重點工作加以研究、探索。物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門應加大對相關物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)力度；加大對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相稱的服務。主管部門和屬地鎮(zhèn)街要加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。（三）加大物管服務監(jiān)管力度。對出現(xiàn)矛盾糾紛的物業(yè)小區(qū)，要堅持“疏”“堵”結(jié)合的原則予以快速處置，對小區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)確實存在的問題要跟蹤督促、堅決整改，確保問題及時解決，維護業(yè)主的正當權(quán)益；區(qū)公安局要結(jié)合掃黑除惡專項斗爭對帶著非法目的挑頭鬧事、停車故意阻塞小區(qū)出入口的人員采取強有力的措施，維護小區(qū)正常秩序。著眼保障業(yè)委會正確有效履職，增加對業(yè)委會成員的準入、管理和約束條款。建議建立各社區(qū)負責聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理工作，推進轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會建設，監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法履職與維權(quán)，積極調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛，引導住宅小區(qū)業(yè)主樹立物業(yè)管理意識。二是探索優(yōu)化物業(yè)管理體制機制。調(diào)研期間聽取了物業(yè)管理部門的情況匯報，與有關部門、物業(yè)服務企業(yè)負責人和部分居民代表進行了座談交流；到**、**、**等6個小區(qū)進行