【正文】 評估機構(gòu)的中立性。亮點六 征收補償額按市場評估價確定征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補償額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。政府應(yīng)當將征求意見的情況及時公布。但非常重要的一點是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方。征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭議，通常因是否屬于“公共利益”而起。征求意見稿在征收程序中，突出強調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。過去，制度設(shè)計的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設(shè)施建設(shè)；國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造；國家機關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。我國2004年憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。強調(diào)陽光征收、公平補償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。另外，新條例實施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關(guān)部門強制拆遷。這一變化呈現(xiàn)出統(tǒng)籌兼顧、公平補償、陽光征收的鮮明特征，從中也可看到，立法者力圖找準公義維護和私權(quán)捍衛(wèi)契合點的努力，建立了司法對行政一定程度上的審查和制約權(quán)力的原則。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負責任的情況，《征收補償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償?shù)轿?。《征收補償條例》規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，這就極大地維護了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評估的公平和公正。以市場價格作為補償標準，使得被征收人的基本利益得到保障。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。《征收補償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。審計機關(guān)應(yīng)當加強審計。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當進行社會穩(wěn)定風險評估。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。這樣，從制度上保證了征收、補償工作的規(guī)范化?！恫疬w條例》將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補償協(xié)議一旦達不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔責任，由此導致的拆遷矛盾愈演愈烈。一、政府是公共利益征收惟一補償主體過去，多數(shù)情況下由拆遷人即開發(fā)商向當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。第一篇：經(jīng)典解讀：房屋征收與補償對《國有土地上房屋征收與補償條例》的理解近年來，因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會矛盾，已成為影響我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程和社會穩(wěn)定的突出問題之一。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補償標準，并且把拆遷負擔轉(zhuǎn)嫁到房價里，這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。而《征收補償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨椋畬Υ素撠?。二、明確界定了公共利益的范圍《征收補償條例》規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定，必須以為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要為前提。這標志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定?！墩魇昭a償條例》比較強調(diào)民眾的參與，這個征收和補償涉及到幾個環(huán)節(jié)，一個就是作出征收決定，要不要征收。四、明確征收補償標準房屋征收中給予多少補償，是人們最為關(guān)注的問題，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。需要特別注意的是，《征收補償條例》明確了補償?shù)臅r間和標準。這不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權(quán)的補償。這樣打破了以往一家的評估局面，并從根本上轉(zhuǎn)變錯估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公現(xiàn)象，使評估更貼近實際、更公平、更具科學性。由政府發(fā)放補償款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進行?！墩魇昭a償條例》明確法院為實施強制搬遷的唯一主體，這是一大進步，因為政府既然是征收主體，就不能實施強拆行為，否則缺少權(quán)力制衡。八、暴力迫使搬遷可追究刑事責任《征收補償條例》規(guī)定,暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責任。尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予處分。它的實施是公共利益和個人利益得到協(xié)調(diào)和平衡，折射出從強化行政管理到規(guī)范行政行為的法治理念的進步。但什么是“公共利益”，如何界定？成為立法的一大難點。亮點二 政府是公共利益征收惟一補償主體征求意見稿規(guī)定，縣級以上地方人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補償標準，并且把拆遷負擔轉(zhuǎn)嫁到房價里?？h級以上地方人民政府應(yīng)當將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公告。亮點四 發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。在這個問題上，過去政府既是運動員也是裁判員，一手遮天，每每讓被征收人感到缺乏一個平等的說理平臺?！彼硎?，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機會，也是政府重新審視自己決定是否周全的機會。征求意見稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補償方案在報縣級以上地方人民政府批準前，還應(yīng)當征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達到三分之二以上的，方可生效。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格?，F(xiàn)在，許多被征收人都認為，評估機構(gòu)不中立，因為都是政府單方指定的。亮點七 尊重被征收人補償方式多樣選擇征求意見稿規(guī)定，補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。亮點八 野蠻暴力強制搬遷者可追刑責征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。根據(jù)征求意見稿，如果房屋征收部門及其委托實施征收補償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的損失要賠償，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。征求意見稿堅持了“不予補償，并依法拆除”的立場。根據(jù)征求意見稿，縣級以上地方人民政府對商業(yè)拆遷進行監(jiān)督管理。就在當年，中國開始推行分稅制改革，地方政府開始逐漸倚重土地財政。2007年3月16日，《物權(quán)法》出臺。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。2008年以來，盡管我國遭受國際金融危機沖擊，但相關(guān)立法仍在進行中，據(jù)介紹，國務(wù)院法制辦在近兩年時間里，配合建設(shè)部門，進一步加強了理論研究，并到廣州、大連展開調(diào)研，與被拆遷人進行座談。但她的慘烈，并沒能保住自家的房子。2007年，該土地被當?shù)卣u給開發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。這一行為隨后升級為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬臺車輛滯留。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消《城市房屋拆遷管理條例》（以下稱原條例）行政機關(guān)自行強制拆遷的規(guī)定，加強和改進群眾工作，把強制減到最少。工作組對各方面意見逐條整理、綜合分析，反復(fù)研究、修改，形成了《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，市場價格包含了土地使用權(quán)的價值，不低于市場價格就可以保證被征收人所得補償在市場上能買到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當?shù)姆课?。二是明確房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。問：條例對征收程序作了哪些規(guī)定？如何體現(xiàn)公開透明和公眾參與？ 答：征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。從近幾年的實踐看，由于拆遷進度與建設(shè)單位的經(jīng) 濟利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動，任何單位和個人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。本條例是行政法規(guī)，不宜再設(shè)定行政強制執(zhí)行。從我們調(diào)查了解的情況看，現(xiàn)在矛盾突出的確實主要在集體土地征收方面，但國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的，通過行政法規(guī)對征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權(quán)限的。此外，條例還規(guī)定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。一、對城市房屋拆遷工作的回顧與評價? ㈡城市房屋拆遷法律制度的演變過程回顧 ? 1978年改革開放前，“自拆自建”階段。? ㈢原《拆遷條例》的法律依據(jù)。?三是大幅度提高了城鎮(zhèn)化率。? ㈡主要過程：? 2007年12月14日，國務(wù)院第200次常務(wù)會議首次對條例草案進行了審議。三、立法總體思路、主要內(nèi)容? ㈠總體思路? 一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。? ㈡主要內(nèi)容和規(guī)定? 按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來的總體要求，《征收條例》做出了五個方面的規(guī)定：一是對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償和補助、獎勵。確需征收房屋的各項建設(shè)活動應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。?四是政府是房屋征收與補償?shù)闹黧w。此外，對違反《征收條例》的行為設(shè)定了嚴格的法律責任。為了公共利益需要。主體是市、縣級人民政府。前提條件相對宏觀。評估機構(gòu)選擇方式。即一評估一復(fù)核一鑒定。對于達不成補償安置協(xié)議的處理。對做出補償決定或裁決后拒不搬遷的處理。關(guān)于是否保留行政強制拆遷的問題爭議較大，之所以沒有保留，一是正在起草行政強制法也禁止了這類行政強制行為。? 市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。這里的“市、縣級人民政府”主要包括兩個層面：一是市級人民政府。五、重點條款的釋義? 市、縣級人民政府的主要職能有七項：– ⑴組織有關(guān)部門論證和公布征收補償方案，征求公眾意見（第十條）– ⑵對征收補償方案的征求意見情況和修改情況進行公布，以及組織因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)人不同意情況下舉行聽證會（第十一條）； – ⑶對房屋征收進行社會穩(wěn)定風險評估（第十二條）； – ⑷依法作出房屋征收決定并公布（第十三條）； – ⑸制定房屋征收的補助和獎勵辦法（第十七條）；– ⑹組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未登記的建筑進行調(diào)查、認證、處理（第二十四條）；– ⑺依法作出房屋征收補償決定（第二十六條）等。– 第一方案，建議各市、縣人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門。? 房屋征收部門的主要職責也有七項：– ⑴委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作、并對委托實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督（第五條）；– ⑵擬定房屋征收補償方案，并報市、縣級人民政府（第十條）；– ⑶組織對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登? ? ??? ? ? ? ? ?? 記，并公布調(diào)查結(jié)果（第十五條）；– ⑷書面通知有關(guān)部門暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)的新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途相關(guān)手續(xù)（第十六條）；– ⑸與被征收人簽定征收補償協(xié)議（第二十五條）；– ⑹與被征收人在拆遷補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)不明確的，報請作出決定的市、縣級人民政府作出補償決定（第二十六條）；– ⑺依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋拆遷范圍內(nèi)向被征收人公布（第二十九條）等。有關(guān)部門包括財政、國土資源管理、規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、工商、稅務(wù)、住房保障、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等。第1款規(guī)定房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。主要職能：– ⑴應(yīng)當對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，促使其遵守職業(yè)道德、規(guī)范征收行為、減少矛盾糾紛，保護被征收人的合法權(quán)益。⑴公共利益界定的總體思路。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。（五）第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。一般情況下，房屋征收補償方案應(yīng)當包括房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、安置用房面積和地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，與原房屋拆遷條例規(guī)定的拆遷補償安置方案的內(nèi)容相當。? 第2款規(guī)定是對舊城區(qū)改建需要征收房屋的特殊規(guī)定。? 參加聽證的代表不應(yīng)當限于被征收人，而該當包