【正文】 于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的中 高 階級。 E、 市場調(diào)查 市場調(diào)研 結(jié)果表明 ， 伊川 住宅市場樣案所提供的主力戶型為 三 居。路牌也可反映社區(qū)的特色。車行道設(shè)在組群的周圍，步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。建議本項目選用電梯多層形式和景觀多層相結(jié)合，拉平均價，盡量做到戶戶有景。這樣開發(fā)的目的是即可以保證開發(fā)商的資金運轉(zhuǎn)，又能保證商業(yè)和小高層有足夠的時間進行客戶的積累工作。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。在進行組團規(guī)劃設(shè)計時，將組團成內(nèi)向性綠化庭院，使外向 性的道路完全分開。將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 2 對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。 c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，甚至每戶的窗前。 A、 本項目的市場定位 本項目定位為：“伊川首席尊貴社區(qū) ”； 項目規(guī)模較大， 因此 整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。 B、 本項目規(guī)劃設(shè)計理念 今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個 “亮點”，實施均享理念。 d、強調(diào)日照、朝向均好。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目 的高端產(chǎn)品。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。 D、 B、組團組織布局方式 本項目組團建筑群體的組合布置建議 采取半圍合方式。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。半圍合中之“半”指的是將小高層全部布置在項目的北面。保證了項目的安全性和回報率。因小高層的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。 e、道路分級布置 按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應(yīng)。 ● 人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)， 伊川 市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在 90— 140平米的 中等 戶型為主 。 對于這部分人群而言，他們追求生活的豪華奢侈， 更 追求一種溫馨、舒適、 悠閑的生活 ，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計更趨合理。 配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置 ,使室內(nèi)生活更加豐富多彩 ,更舒適。 戶型 設(shè)計 更為 體貼 廚房設(shè)計 設(shè)計是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。 體現(xiàn)個性品位 中小戶型采用自由間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品味。 本案在戶型設(shè)計汲取了其他競爭項目的優(yōu)劣勢 以及鄭州、洛陽部分優(yōu)秀項目的成功之處 ，做出最具競爭力的產(chǎn)品： 以 中型 面積為主 戶型類型多樣化 多層、 小高層 結(jié)合戶型 G、 確定戶型大小 H、 A、 根據(jù) 市場平均戶型面積： 一居： 60 平米－ 80 平米 二居： 90 平米－ 120 平米 三居： 120 平米－ 160 平米 四居： 160 平米 200 平米 I、 B、戶型大小 建議 建議本項目的戶型面積較平均戶型面積小 10－ 20 平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力 , 以期實現(xiàn)其經(jīng)濟性、實用性的目的。 M、 D、居室 朝向 ● 起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； ● 書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。 I、 確定戶型構(gòu)成 戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜 ，與諸多因素有關(guān)。 c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定 本項目的客戶群 年齡以 30－ 45 歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會平均戶人口數(shù)。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn) , R、 B、陽臺設(shè)計 建議采用雙陽臺設(shè)計，即在封閉陽臺外面設(shè)置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋風(fēng)沙天氣。 S、 A、空中花園 選取 130160 平米的較大戶型設(shè)置空中 花園（以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當(dāng)提高戶型價格，增加利潤。 L、 賣點二：交通面積功能化 在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。 綠化設(shè)計 綠化是住宅外部 環(huán)境 的一個重要組成部分。 綠地中精心布置的健身場地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需 。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平?？墒乖谛「邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冇幸环N生活在多層綠化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。 U、 A、容易出現(xiàn)的一些問題 a、 居住區(qū)環(huán)境設(shè)計中有著它特定的功能性。 b、 大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進入，空地雖大功能性卻較差。 出現(xiàn)這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計質(zhì)量不高。 社區(qū)內(nèi)樓宇之間 均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運動場所、設(shè)施、器械供人們休憩、 鍛煉 、娛樂之用。 社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點，作為社區(qū) 環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。 一個大門廣場即可以供小區(qū)居民使用，又可以供步行街 使用，即提升了步行街的人氣，又節(jié)約了土地。中心綠化周圍的多層就是景觀多層。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內(nèi)地坪 米，窗高 米。 居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護、修剪費，水泵運行、水景維護費等，這些費用都來源于物業(yè)管理費。 但在社區(qū)建設(shè)初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。 未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。 四、建 筑風(fēng)格 本