【正文】 序第一節(jié) 項目立項一、概述開發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。（4）經(jīng)審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據(jù),也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據(jù)。項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活物質條件的基礎產(chǎn)業(yè)之一。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。其中，房地產(chǎn)中介服務又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地?？梢詮囊韵聨讉€方面來加以理解：土地開發(fā)整理涉及自然、社會、經(jīng)濟、工程等各個方面，橫跨眾多學科領域，是一項技術性和實踐性極強的系統(tǒng)工程；土地開發(fā)整理的內容和目標隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，表現(xiàn)為一個持續(xù)的動態(tài)發(fā)展過程；土地開發(fā)整理不僅包括土地利用的空間配置和土地利用內部要素的重新組合，還包括土地權屬和土地收益的調整；土地開發(fā)整理不僅協(xié)調自然過程，還協(xié)調社會經(jīng)濟和文化過程，追求生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。根據(jù)我國國情，現(xiàn)階段我國土地整理重點在農(nóng)村地區(qū)，是指在一定區(qū)域內，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃與有關專項規(guī)劃，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，調整土地關系，改善土地利用結構和生產(chǎn)、生活條件，增加可利用土地面積，提高土地利用率和產(chǎn)出率的活動。土地開發(fā)是指對未利用土地包括荒山、荒地、荒灘等，通過工程或生物措施，使其改造成為可利用土地的行為。土地開發(fā)是指對未利用土地包括荒山、荒地、荒灘等，通過工程或生物措施，使其改造成為可利用土地的行為。土地復墾包括工礦企業(yè)在生產(chǎn)建設過程中挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，也包括因自然災害或人為因素造成損毀、荒蕪、閑置的農(nóng)田和其他成片土地。獨立工礦用地整理主要指就地開采、現(xiàn)場作業(yè)的工礦企業(yè)和相配套的小型居住區(qū)用地的布局調整、用地范圍的確定和發(fā)展用地選擇，一般不包括大規(guī)模廢棄地復墾。村鎮(zhèn)用地整理包括村鎮(zhèn)的撤并、撤遷和就地改擴建。養(yǎng)殖水面用地整理主要指人工水產(chǎn)養(yǎng)殖用地整理。林地整理包括防護林、用材林、經(jīng)濟林、薪炭林、特種林地的整理。耕地整理的主要工程內容包括：土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程、其他工程（如農(nóng)田防護林工程、生態(tài)環(huán)境保護工程等）。農(nóng)用地整理包括農(nóng)用地調整、農(nóng)用地改造、地塊規(guī)整、基礎設施配套、零星農(nóng)宅的遷并等，具體內容包括農(nóng)用地面積、位置的變動、性質的置換、低效農(nóng)用地的改造以及地塊規(guī)整重劃，水、電、路等小型基礎設施配套和零星農(nóng)宅的遷出或合并。二、土地開發(fā)整理的分類根據(jù)土地開發(fā)整理內容的不同，土地開發(fā)整理可分為三種類型：土地整理、土地復墾、土地開發(fā)。土地開發(fā)整理以獲取土地利用的社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益三者協(xié)調統(tǒng)一的綜合效益為原則，以保護和改善生態(tài)環(huán)境為前提，以改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和提高土地的集約化利用程度為手段，以土地資源的可持續(xù)利用為最終目標。一、土地開發(fā)整理的概念土地開發(fā)整理是指在一定區(qū)域內，按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃確定的目標和用途，通過采取行政、經(jīng)濟、法律和工程技術等手段，對土地利用狀況進行調查、改造、綜合整治、提高土地集約利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。（一）土地整理土地整理是指在一定區(qū)域內，按照土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃確定的目標和用途，通過采取行政、經(jīng)濟、法律和工程技術手段，對土地利用狀況進行調整、改造、綜合整治，提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境。農(nóng)用地整理可根據(jù)整理后的主導用途分為耕地整理、園地整理、林地整理、牧草地整理和養(yǎng)殖水面整理等。（2）園地整理。（4）牧草地整理。建設用地整理建設用地整理是以提高土地集約利用為主要目的，采取一定措施和手段，對利用率不高的建設用地進行綜合整理。（2）城鎮(zhèn)用地整理。（4）基礎設施用地整理。按造成廢棄的原因不同，可將土地復墾分為五種類型：第一類是各類工礦企業(yè)在生產(chǎn)建設過程中挖損、塌陷、壓占等造成的破壞土地的復墾；第二類是因道路改線、建筑物廢棄、村莊搬遷以及垃圾壓占等遺棄荒廢土地的復墾；第三類是農(nóng)村磚瓦窯、水利建設取土等造成的廢棄坑、塘、洼地的廢棄土地的復墾；第四類是各種工業(yè)污染引起的污染土地的復墾；第五類是水災、地質災害及其他自然災害引起的災后土地復墾。按開發(fā)后土地的用途，分為農(nóng)用地開發(fā)和建設用地開發(fā)。按開發(fā)后土地用途來劃分，土地開發(fā)可分為農(nóng)用地開發(fā)和建設用地開發(fā)兩種形式。同時，我國城市地區(qū)也不同程度存在土地低效利用的問題，開展城市土地整理的潛力很大，城市土地整理也不可忽視。土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目申請（一）應提交的材料土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目呈報表；土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目可行性研究報告；土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理項目任務、工程內容及投資估算表；土地開發(fā)整理、礦山地質環(huán)境治理批準文件；項目區(qū)土地權屬證明材料；項目位置圖；分幅土地利用現(xiàn)狀圖；鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；項目總體規(guī)劃圖；其他有關材料。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進行探討。它的重要作用可以歸納如下：；；，加快改革開放的步伐；，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；；，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；；，調整消費結構；，加速經(jīng)濟建設；。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉化為集體所有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位?！?隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。比如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。3．土地使用權取得的程序土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。（2）在可行性研究報告批復后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。（5）開發(fā)商依據(jù)設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復。）二、實施程序（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨建設項目，需提供市計委上下達的投資計劃。（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）第二節(jié) 五證兩書的取得第一小節(jié) 土地使用權證的取得一、概述開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續(xù)。國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。：審核有關申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領取土地使用證書。（二）國有土地使用權出讓手續(xù)的辦理國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。：①主持人點算競買人；②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。掛牌時間不少于 10 個工作日。以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。②地籍調查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。：對符合登記條件的，7個工作日以內完成審核和登記發(fā)證。：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內核發(fā)建設拆遷臨時用地許可證。確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。（二）實施程序(1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局(2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②計委計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。（3）申辦程序：①招標人或其代理機構按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規(guī)劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設計招標投標意見書》。（3）申辦程序：開發(fā)商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續(xù)。（3）申辦程序：開發(fā)商領取、填報《開發(fā)商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監(jiān)督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監(jiān)督站向市建委提交技術性審查報告；核發(fā)《施工圖設計文件審查批準書》。（6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應的修改。如為人防系統(tǒng)以外的設計院設計，則須經(jīng)過市人防辦設計處的審查后方可通過。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應附其書面審查意見。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術咨詢服務費和建筑放線費。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。二、實施程序（一）項目報建：濟南市建設委員會：①計委批準的當年投資計劃；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。：《報建證》工本費：10元。（4）辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；②評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內完成。辦結時限，1個工作日。：①開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。二、實施程序：濟南市拆