【正文】 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為龍頭，憑借 多年專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚 資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才公司 ， 通過(guò)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn)發(fā)展 酒店 、房產(chǎn) 、商貿(mào) 三 大板塊。為國(guó)內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目資金籌措按以下方式進(jìn)行： 項(xiàng)目單位自籌 8300萬(wàn)元； 融資 10000萬(wàn)元。mlcAv,fPb20*jZTxMI:Eound YB() 估算編制方法 ................................................. 47 投資估算 ..................................................... 48 資金籌措及還貸 ............................................... 48 第十四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ....................................... 49 成本核算 ...................................................... 49 利潤(rùn)估算 ...................................................... 49 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .................................................. 51 第十五章 結(jié)論與建議 ......................................... 52 第一章 總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ： *****************建設(shè) 項(xiàng)目 ： ************************* ： *****************位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 45 畝。Opinos adugethry39。 和建設(shè)規(guī)模 ： *****************按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套， 貴賓房 5套， 主樓 16 層，總高 米，裙房 3 層，高 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積 36006m2。 ：蕪湖市 工程咨詢公司 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 、指導(dǎo)思想 與 范圍 編制依據(jù) 1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 2.《城市用地分類(lèi)和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ13790） 3. 蕪湖縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 4.《 蕪湖 縣土地利用總體規(guī)劃》和 蕪湖 縣其他有關(guān)專 項(xiàng)規(guī)劃 5.《 蕪湖 縣城市總體規(guī)劃》（ 2021～ 2020 年） Opinos adugethry39。 要求，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 “ 日出江花紅勝火 ” ，長(zhǎng)江之畔的蕪湖縣 正蓬勃發(fā)展，蕪湖南湖大酒店有限公司 將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營(yíng)，秉承 “ 誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí) ” 的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) ， 以項(xiàng)目為主線的經(jīng)營(yíng)思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品 ， 肩負(fù) 起 建筑 百年大計(jì) 的重?fù)?dān)，致力于為 蕪湖縣 城市 建設(shè) 締造 新的 生活夢(mèng)想 ，使公司成長(zhǎng)為蕪湖 最優(yōu)秀的的 酒店 業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、 商貿(mào) 業(yè)投資開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商之一。縣境東南鄰 宣城 市，西南接 南陵縣，東北與 當(dāng)涂 縣交界，西北毗鄰 蕪湖 市，處于 安徽 省“沿邊”（沿 浙江 、 江蘇 ）、“沿江”（沿 長(zhǎng)江 ）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。境內(nèi)現(xiàn)存“ 楚王城遺跡 ”、“ 南唐九十殿 ”、“ 宣城官窯 ＂、“ 宋代珩瑯寶塔 ”等古跡。 2021 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，不含基金財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。安徽省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 蕪湖機(jī)械工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開(kāi)放的窗口、招商引資的平臺(tái)?！?鳩茲牌 ” 系列大米連 續(xù)榮獲全國(guó)農(nóng)業(yè)博覽會(huì)金獎(jiǎng)；長(zhǎng)江鰣魚(yú)、刀魚(yú)、內(nèi)河鱖魚(yú)、大閘蟹飲譽(yù)中外。 104 省道與 205 國(guó)道 在縣境西面交會(huì)， 蕪宣高速 （蕪湖 — 宣城）、 蕪馬高速 （蕪湖 — 馬鞍山）已建成通車(chē)， 銅南宣高速 （銅陵 — 南陵— 宣城）、 蕪雁高速 （蕪湖 — 高淳）即將開(kāi)工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的 3 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。 為此， *************************擬開(kāi)發(fā)建設(shè) *****************項(xiàng)目，以滿足灣 沚 及周邊地區(qū)日益增長(zhǎng)的休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)、服務(wù)、文化、體育等方面需要。展望 21 世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場(chǎng)前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠(yuǎn)朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB() 商品從東部沿海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟(jì)走廊已初具規(guī)模。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（四星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過(guò)高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn) 生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。 蕪湖縣 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開(kāi)放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省 較 領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增 強(qiáng)。 需要 蕪湖機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2021 年，經(jīng)過(guò) 4年左右的發(fā)展，已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，建成“六通一平”面積 平方公里。隨著蕪湖機(jī)械工業(yè)園的發(fā)展，對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購(gòu)物中心、休閑中心、娛樂(lè)中心建設(shè)十分迫切?？h城需要快速擴(kuò)張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8 平方公里擴(kuò)大到 15平方公里。 Opinos adugethry39。 蕪湖為 國(guó)家級(jí)開(kāi)放城市、國(guó)家對(duì)外籍輪開(kāi)放港口城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。 蕪湖交通便捷，是華東水陸交通樞紐。市區(qū)中山路商業(yè)步行街環(huán)境優(yōu)美，鳩茲廣場(chǎng)現(xiàn)代時(shí)尚，廣濟(jì)寺恢弘典雅，赭山翠黛環(huán)抱，鏡湖水波粼粼。 由安徽省人民政府、中國(guó)旅游協(xié)會(huì)、中國(guó)貿(mào)促會(huì)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)共同舉辦，蕪湖市人民政府、安徽省旅游局、安徽省貿(mào)促會(huì)共同承辦的中國(guó)（蕪湖）國(guó)際旅游商品博覽交易會(huì)自 2021 年以來(lái)連續(xù)成功地舉辦了五屆。 蕪湖市委、市政府十分重視旅游事業(yè)。目前，全市公交運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度 公里，車(chē)輛 718 輛，擁有 4000 輛出租車(chē)。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域特點(diǎn) 1. 本項(xiàng)目建于位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路。 市場(chǎng) 分析 蕪湖市 星級(jí)酒店市場(chǎng)分析， 海螺國(guó)際大酒店、漢爵陽(yáng)明、鐵山賓館等四星級(jí)酒店均在蕪湖市內(nèi)， 對(duì)本項(xiàng)目影響不大， 蕪湖縣境內(nèi)只有一家三星級(jí)東湖大酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足容易增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿條件，有著很大的市場(chǎng)空間。伴隨著中國(guó)加入 WTO 并且企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來(lái)大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客源，另外一方面開(kāi)發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。 。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()14 第 四 章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 和需求分析 項(xiàng)目 建設(shè)條件分析 縣域概述 蕪 湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣。 縣域自然條件 。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均風(fēng)速 米 /秒，風(fēng)向季節(jié)性變化不明顯。東部地區(qū)屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質(zhì)河細(xì)粉砂、亞砂土物質(zhì)組成，工程地質(zhì)條件好，在城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬一類(lèi)建設(shè)用地，此類(lèi)用地面積比較大。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 。 “ 陶辛水韻 ” 被評(píng)為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 蕪湖縣交通發(fā)達(dá)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。地下一層建筑面積 1270 m2 。 ▲ 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。 ▲ 為長(zhǎng)期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）。 ▲ 為商務(wù)會(huì)議服務(wù)。 ▲ 為新聞發(fā)展會(huì)服務(wù)。 ▲ 經(jīng)營(yíng)主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等。 ▲ 特色經(jīng)營(yíng)：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。 ▲ 根據(jù)時(shí)尚性要求開(kāi)展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂(lè)及健身服務(wù)。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()22 第六章 工程設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 。酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，主樓 16 層，總高 米，裙房 3 層，高 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積 36006m2。根據(jù)原有總體布置要求，沿蕪湖南路布置商務(wù)樓，酒店靠基地北面居中布置， 5 幢貴賓樓放在南面。 5 幢貴賓樓錯(cuò)位布置，使得每幢樓都能看到南湖景色。 酒店主樓六至十五層為客房標(biāo)準(zhǔn)層，核心筒內(nèi)布置有四臺(tái)客梯（ 噸），另有一臺(tái)服務(wù)電梯（兼消防電梯），每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共有 20個(gè)單間和 1個(gè)套房，十六層布置了行政酒廊和行政會(huì)議室，另外還有 8 個(gè)商務(wù)客房。二、三層是辦公用房，在南面設(shè)計(jì)成圓形，避免了對(duì)酒店入口空間的遮擋。 地面粗糙度類(lèi)別 —— B 類(lèi) 丙類(lèi)建筑，設(shè)房烈度 6度、設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期： Ⅱ累場(chǎng)地土。 貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系 —— 框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 材料 混凝土：主樓： C40， C0，其他均為 C30。 輔助工程 給排水 工程 由城市給水管網(wǎng)直接接入，經(jīng)過(guò) DN200 給水管二根以供本工程室內(nèi)、外生活、消防用水。日 2 職工 100L/人日 8 餐飲 100L/人室外給水 經(jīng)超濾水處理裝置處理后進(jìn)入生活蓄水池由設(shè)置在水泵房?jī)?nèi)的生活水泵提升至屋頂水箱。地下室用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。排水系統(tǒng)中設(shè)有專用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設(shè)環(huán)形通氣管，客房衛(wèi)生間排水管設(shè) 器具通氣管。雨水量按蕪湖市 Opinos adugethry39。 根據(jù)當(dāng)?shù)毓╇娗闆r，引入一路 10KV 獨(dú)立電源供電，電源從當(dāng)?shù)貐^(qū)域變電站引來(lái)，以電纜埋地方式進(jìn)入酒店一層變電所。商務(wù)中心電安裝容量按 160KW計(jì)，需要系數(shù)按 考慮；每幢貴賓樓電安裝容量按 20KW 計(jì)，需要系數(shù)按 考慮。 在 酒店 屋面裝屋頂避雷。 一般插座賄賂均設(shè)置漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。 各層均建立移動(dòng)通信分布式天線系統(tǒng)，每個(gè)樓層布置收發(fā)天線，系統(tǒng)采用 50 歐姆同軸電纜組網(wǎng)，前端饋源有移動(dòng)通信局基站提供。 暖通工程 ，其參數(shù)： 室外 設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季干球溫度 35℃，夏季濕球溫度 ℃，夏季風(fēng)速，冬季干球溫度 5℃。對(duì)餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為避免串味，廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 、熱源 根據(jù)酒店空調(diào)負(fù)荷變化規(guī)律及部分負(fù)荷運(yùn)行調(diào)節(jié)的要求，本工程酒店空調(diào)冷源采用高性能電力冷水機(jī)組二臺(tái)，大小機(jī)組搭配。 由于項(xiàng)目尚沒(méi)有進(jìn)行施工，場(chǎng)址現(xiàn)狀對(duì)環(huán)境污染影響較小且周邊無(wú)大型污染源，主要污染物為道路揚(yáng)塵、汽車(chē)尾氣以及少量的建筑垃圾。 項(xiàng)目施工期噪聲主要來(lái)自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車(chē)輛在運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間噪聲 主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車(chē)輛交通噪聲等。 （ 3）運(yùn)輸?shù)缆芳皶r(shí)清掃、沖洗。 (2)汽車(chē)尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車(chē)尾氣對(duì)環(huán)境對(duì)大氣環(huán)境 影響甚微 的影響。mlcAv,fPb20*jZTxMI:EYB()32 第八章 節(jié) 能 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 2.《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 3.《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 4.《旅游旅館空調(diào)及熱工節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 節(jié)能措施 建筑專業(yè) ，保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫塊材，傳熱系數(shù)為Km≤ ； 鐵保溫板，傳熱系數(shù)為 Km≤ ； Km≤ ； ≥ ； ，氣密性不低于Ⅱ級(jí)。酒店頂層區(qū)域采用變頻水泵供水達(dá)到節(jié)能目的； ； （ BAS），對(duì)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備等運(yùn)行工況實(shí)行監(jiān)視、控制、調(diào)節(jié)、測(cè)量，使空調(diào)系統(tǒng)能隨建筑物的負(fù)荷變化選擇最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式； ，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)冷卻； 、使用時(shí)間不同的建筑分別采用不同的空調(diào)系統(tǒng)； ，供回水管的保溫，以減少能量損失； ，以節(jié)約用電量； 、柴油發(fā)電機(jī)均選 用高效率、低能耗產(chǎn)品； ； ，且熒光燈采用節(jié)能型電子整流器； Y型節(jié)能型高效率電機(jī)； ，最大限度節(jié)約電能； ，對(duì)空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電氣設(shè)備、照明設(shè)備及其它用電設(shè)備監(jiān)控和自動(dòng)控制，降低能耗； Opinos adugethry39。 、樓層區(qū)域報(bào)警顯示器、火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕等組成。 勞動(dòng)安全 本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上