【正文】 薦給親朋好友并成交，可獲得現(xiàn)金 1388 元 164。評(píng)選頭條新聞，贏取豐厚大獎(jiǎng)。 宜商宜住，投資佳選 164。 主要客戶年齡在 30— 40 歲左右，單身或小家庭居多 宣傳賣點(diǎn)： 164。且項(xiàng)目定位及推廣方式也凸顯出活力、時(shí)尚、生態(tài)的一面（如：彩世界、碧嶺華庭等）。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 8 三、片區(qū)市場(chǎng)簡析 （ 1）片區(qū)市場(chǎng)概況： 布心，位處深圳市羅湖區(qū)東北向、近布吉關(guān)口，屬羅湖老區(qū)；該片區(qū)因山水資源豐富而得有 “ 羅湖后花園 ”的美譽(yù)。 而在“羅湖后花園”的蓮塘，雖然有多個(gè)正在勁銷的項(xiàng)目，但仙桐御景花園、東方鳳雅臺(tái)二期、蕙蘭雅居將成為該片區(qū)的新寵。曾在南山成功開發(fā)鴻瑞花園和前海宜家的半島地產(chǎn)，在羅湖的鴻翔花園項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到 26 萬平方米，有望為舊城改造樹立標(biāo)桿。與前幾期不同的是， 4 期共規(guī)劃有 6 萬平方米的商業(yè)面積，將吸引商業(yè)巨頭加盟，屆時(shí)，百仕達(dá)社區(qū)商業(yè)配套將得到全面加強(qiáng)，生活環(huán)境更加完善 引人注目的是，鴻基、農(nóng)產(chǎn)品、深房、特發(fā)等老牌地產(chǎn)開發(fā)商似達(dá)成默契，今年分別攜鴻業(yè)苑這是華南甚至全國最大的現(xiàn)代都市商業(yè)項(xiàng)目，地處在蔡屋圍金融中心，由香港華潤集團(tuán)投資 40 億元建造。 （后附新建、將建樓盤 一覽表） 形勢(shì)：開發(fā)量近年罕見 短短二十幾年的開發(fā)建設(shè)，羅湖的城市形態(tài)已趨成熟。截至今年上半年， 深圳 市商品住宅價(jià)格已連續(xù) 5 年保持在 5％的波動(dòng)范圍之內(nèi)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)在理性、平穩(wěn)的軌道上運(yùn)行。 2．市場(chǎng)供給增勢(shì)放慢，供求關(guān)系趨于平衡 20xx 年上半年 深圳 市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房 397 萬平方米，同比增長 ％，與去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積相比，同比增長了 ％，增速明顯下降。表明 深圳 市對(duì)高檔住宅的需求仍然旺盛。 “松泉閣”項(xiàng)目營銷 推廣建議案“松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 2 第一篇 市場(chǎng)綜述 一、深圳宏觀市場(chǎng)分析 20xx 年上半年， 深圳 市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，供給增幅減小，需求全面增長，供求趨于平衡，價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，宏觀調(diào)控成效明顯。 商鋪預(yù)售面積巨幅增長。和商品房預(yù)售面積 萬平方米相比，供求關(guān)系趨于平衡。 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求基本均衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持協(xié)調(diào)且市場(chǎng)景氣程度較高，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可供開發(fā)的土地日益稀缺， 使羅湖樓市前景頓時(shí)暗淡下來。工程自去年 10 月 31 日開工以來，項(xiàng)目建設(shè)和招商工作進(jìn)展順利，今年 2 月 24 日喜獲農(nóng)業(yè)銀行 13 億元人民幣貸款用于項(xiàng)目建設(shè)。 名豪居、豐湖花園、翠沁閣和水貝項(xiàng)目上市，給市場(chǎng)留下了不少想象空間。金光華集團(tuán)的南國電影院改建項(xiàng)目—— 金光華商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積也超過 10 萬平方米，是僅次于華潤中心的大型商業(yè)項(xiàng)目，因其獨(dú)特的地位而倍受市 民關(guān)注。而銀湖也有新的別墅項(xiàng)目動(dòng)工。因此，近年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)頗受置業(yè)者的追捧。 隨著深圳各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，本片區(qū)亦顯現(xiàn)出略有落后于其它片區(qū)一些征兆，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1） 由于受地形位置及原住 民等的影響，片區(qū)整體的治安及生活環(huán)境較差； （ 2） 布心片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體宣傳力度不足，市場(chǎng)關(guān)注“熱度”較弱； （ 3） 片區(qū)市場(chǎng)同質(zhì)化（包括：項(xiàng)目規(guī)化、物業(yè)類型、資源配套等）現(xiàn)象較為嚴(yán)重，導(dǎo)致各項(xiàng)目之間競(jìng)爭十分激烈。 “月供 800元，不要去租房 ” 164。 以時(shí)間衡量建筑 164。根據(jù)報(bào)紙所列的十條新聞，選出認(rèn)為最有價(jià)值的，投票中獎(jiǎng)。凡購買該樓盤復(fù)式單位的客戶，均可獲得發(fā)展商 提供的一個(gè)車位的 70 年使用權(quán)。 百仕達(dá)三期 小區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 發(fā)展商 ：百仕達(dá)地產(chǎn) 代理商 ：中原置業(yè) 近期項(xiàng)目動(dòng)態(tài)： 現(xiàn)樓發(fā)售，售樓處已遷入小區(qū)內(nèi)，會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等設(shè)施已啟用。可送一年管理費(fèi) 164。 心怡花園 項(xiàng)目簡介： 項(xiàng)目位置： 羅湖東曉路與東湖路交匯處 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 總 棟 數(shù)： 9 棟 總 戶 數(shù)： 360 戶 主力戶型：二房、三房 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 17 均 價(jià)： 5300 元 /平方米（起價(jià)： 4900 元 /平方米） 入伙時(shí)間 ： 20xx 年 12 月（已入伙） 銷售情況： 銷售率為 80%左右 促銷手段 ： 164。山湖居 項(xiàng)目簡介： 項(xiàng)目位置： 羅湖東曉路北 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 18 總占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 總 棟 數(shù)： 26 棟 總 戶 數(shù)： 900 戶 主力戶型：二房 6979平方米、三房 80100平方米 均 價(jià)： 5100 元 /平方米（起價(jià)： 4700 元 /平方米） 入伙時(shí)間 ：一期 20xx 年 6 月 30日，二期 8 月 30日 銷售情況： 銷售率為 75%左右 促銷手段 ： 164。主要客戶群：片區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)和部分港人。 購房送首期款 發(fā)展商 ：深圳騰亞實(shí)業(yè) 項(xiàng)目簡析： 本項(xiàng)目推 “ 山水水戶型 ” 概念，因此，整個(gè)項(xiàng)目均以小戶型為主，需借助周邊項(xiàng)目配套，且東湖水景也只是少量高層單位能夠享用，由于各方面自身原因加上推廣的嚴(yán)重不足、本項(xiàng)目目前銷售并不理想。主要客戶群：周邊客戶。 優(yōu)勢(shì)、機(jī)遇 本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析： ⒈項(xiàng)目整體規(guī)模較小，便于管理； ⒉高層單位有一定的山景資源； ⒊戶型面積大小合理，實(shí)用率較高； ⒋片區(qū)住 房出租率較高，投資有保障； ⒌ 周邊配套完善，生活設(shè)施、學(xué)校教育一應(yīng)俱全； ⒍背靠 86 萬 m2 圍嶺公園天然氧吧。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 28 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析： ⒈ 市中心區(qū)西移，人們的目光都移向了中心區(qū)的樓盤羅湖的樓盤得不到重視。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 29 第三篇、項(xiàng)目定位 在深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱熱鬧鬧的大環(huán)境里，我們常常不得不面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題：我們的房子大多賣給了 “ 有錢人 ” ，而作為社會(huì)主體的工薪白領(lǐng)一族，面對(duì)高昂房價(jià)卻常常是囊中羞澀。因此引爆銷售。由此，本樓盤將來面臨的真正住戶和用戶都是一些創(chuàng)業(yè)型青年，所以對(duì)創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)業(yè)生活“松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 31 模式的炒作容易獲得他們的認(rèn)同。目前，深圳的城市人口為 450 萬（人口普查報(bào) 700 多萬人），而都市白領(lǐng)階層占全部人數(shù)的 35%，即 157 萬人。他們一般擁有“松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 32 較高學(xué)歷，是都市中最有活力的一群人；他們積極接受新生事物，對(duì)新興媒體尤其是互聯(lián)網(wǎng)情有獨(dú)鐘；他們崇尚一定的文化品味，但生活并不追求奢華；他們很多來深時(shí)間不長，但未來發(fā)展前景光明；他們收入不算很高，積蓄有限，但雄心勃勃，豪情萬丈，夢(mèng)想著在深圳這片熱土立穩(wěn)腳跟，擠身成功一族?？梢姡际邪最I(lǐng)中有 80%以上潛伏著置買自有物業(yè)的動(dòng)力或換房的現(xiàn)實(shí)性。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 34 二、 營銷策略建議 房地產(chǎn)的銷售，作為一種市場(chǎng)行為，自有其客觀的規(guī)律存在。 （ 1）配套設(shè)施建議 ● ATM 取款機(jī) ● 24 小時(shí)電話訂購、送貨上門 ● 人才服務(wù)、網(wǎng)上為住戶求職提供服務(wù) ● 提供家政服務(wù)、打印文件等相關(guān)商務(wù)性服務(wù) ● 閱覽室 ● 網(wǎng)吧和提供電腦辦公服務(wù) “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 35 ● 送餐服務(wù)和 morning call 服務(wù)、行旅搬運(yùn) ● 自助洗衣房 ● 證券網(wǎng)絡(luò)服務(wù) ● 康樂中心 ● 流行咖啡地帶 （ 2）樓盤智能化系統(tǒng)建議 ● 安全監(jiān)視系統(tǒng) ● 消防系統(tǒng) ● 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) ● 自動(dòng)供電系統(tǒng) ● 寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 36 （ 3）銷售建議 ● 送精裝修和家電（對(duì)投資者來說， 減少了裝修麻煩，提高了房屋出租價(jià)值；對(duì)自住者來說，按揭了部分 裝修和家電費(fèi)用，降低了入住門檻）； ● 采用靈活多樣的付款方式（以便不同層次的客戶選用）。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 37 （ 2）按常規(guī)，五月是房地產(chǎn)春交會(huì)時(shí)期，正是樓盤銷售旺季，樓市從三、四月開始預(yù)熱，借勢(shì)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購如借東風(fēng)，事半功倍。 眾廈建議 ：在內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)，采用認(rèn)購 VIP 卡的形式進(jìn) 行銷售。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 38