【正文】 地財政“愈演愈烈”。 第二，多年累積形成的流動性壓力和民間投資選擇較少。 3 第四，過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟增長和地方財政增收。 第五，地價上漲助推房價上升預(yù)期。而土地價格的上漲助推了房價的上漲及預(yù)期。 我們認為，如果能夠控制住市場泡沫的膨脹，向消費、城鎮(zhèn)化進軍的結(jié)構(gòu)性變化，南寧市房 地產(chǎn)就會成為城市發(fā)展的有力推手；反之，就會成為竭澤而漁的樣板。從企業(yè)模式到戰(zhàn)略實施，從財務(wù)安全到營銷策略，重鑄競爭力必將是南寧房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之道。 圖 11 2021 年 2021 年第三季度南寧市 GDP 增速走勢圖 數(shù)據(jù)來源： 國家統(tǒng)計局、廣西統(tǒng)計局、 南寧市統(tǒng)計局 一至二季度一至三季度一至四季度2021 年一季度一至二季度一至三季度一至四季度2021 年一季度一至二季度一至三季度南寧市增速 1 6 . 0 0 % 1 5 . 6 0 % 1 5 .0 0 % 1 2 .8 0 % 1 4 .5 0 % 1 4 . 7 0 % 1 5 . 0 0 % 1 4 . 5 0 % 1 4 . 1 0 % 1 3 . 9 0 %全區(qū)增速 1 3 . 0 0 % 1 3 . 1 0 % 1 2 . 8 0 % 1 2 . 9 0 % 1 3 . 5 0 % 1 3 . 7 0 % 1 3 . 9 0 % 1 2 . 9 0 % 1 3 . 6 0 % 1 3 . 9 0 %全國增速 1 0 . 4 0 % 9 . 9 0 % 9 .0 0 % 6 .1 0 % 7 .1 0 % 7 . 7 0 % 8 . 7 0 % 1 1 . 9 0 % 1 1 . 1 0 % 1 0 . 6 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 % 5 （ 2）、工業(yè)增加值增速 2021 年在國家一系 列應(yīng)對國際金融危機，保經(jīng)濟增長優(yōu)惠措施的持續(xù)作用下，工業(yè)經(jīng)濟運行態(tài)勢較好，盡管存在節(jié)能減排任務(wù)重、外部環(huán)境變化出口不穩(wěn)定等難題，但工業(yè)經(jīng)濟仍然保持基本穩(wěn)定。 （ 3）、外貿(mào)進出口總額增速 盡管國內(nèi)一系列的刺激政策使 GDP最終實現(xiàn)了保八并保持較快速度的發(fā)展，進口需求較大，進口總額增速穩(wěn)定運行，但在人民幣升值，外部需求不穩(wěn)定等因素作用下，南寧市的圖 13 20211 月 2021 年 11 月 南寧市對外貿(mào)易增長情況走勢圖 數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局 圖 12 2021 年 3 月 2021 年 11 月 南寧市 工 業(yè)增加值增速 6 9 . 0 0 %3 1 . 0 0 %1 3 1 . 0 0 %2 3 1 . 0 0 %3 3 1 . 0 0 %4 3 1 . 0 0 %5 3 1 . 0 0 %進口總值增長速度 出口總值增長速度 6 出口總額增速全年呈現(xiàn)下跌的趨勢。 （ 4）、固定資產(chǎn)投資 2021 年北部灣經(jīng)濟區(qū) 加快建設(shè)，南寧市城市擴張，城市配套建設(shè)加快，固定資產(chǎn)投資增速一舉扭轉(zhuǎn) 2021 年下降的趨勢實現(xiàn)穩(wěn)步增長。至 11月末，全市施工項目 4680 個（不含房地產(chǎn)），其中億元以上項目 349個，同比增長 114 個。從整體數(shù)據(jù)看，南寧市消費市場仍然繁榮活躍。 圖 14 20212021 年 11 月 南寧市固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計局 2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 5 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資增速 7 房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系 （ 1）、房地產(chǎn)與 GDP ? 南寧市經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)依賴性較強 2021 年 13季度，南寧市 GDP 為 億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)增加值 元，房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重達到了 %，房地產(chǎn)在南寧市的國民經(jīng)濟中具有重要的作用。 2021 年 111 月南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占固 定資產(chǎn)投資 %，比 2021 年下降 個百分點，比 2021 年下降 個百點。房地產(chǎn)業(yè)在財政收入所占的比重，能直接反應(yīng)出房地產(chǎn)在該城市的地位。 2021 年南寧市 億元財政收入中，稅收收入（如增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等）為 億元，占財政總收入的 %，非稅收入（如國有資產(chǎn)收益、行政性收費收入等）為 億元，占財政總收入的 %。如果消費者物價指數(shù)升幅過大，表明通脹已經(jīng)成為經(jīng)濟不穩(wěn)定因素。南寧市 111月居 民消費價格指數(shù)達到 %，其中食品及居住類價格上漲較快，食品類上漲 %，而居住類則上漲 %。但無論哪種形態(tài)，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策“重民生、抑投資”的主基調(diào)已然確立。但通讀 通知 ，全文并無任何嚴厲措施，大多數(shù)只是概念性的重申，政策影響力幾乎為零。倒是增加保障性住房這一調(diào)控手段，效果逐漸顯現(xiàn)，全國保障性住房供應(yīng)不斷增加，未來有望緩解中國目前迫切的住房需求。 城市政策解讀 （ 1）、政策列表 表 21 2021 年全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 分類 頒布時間 頒布單位 政策內(nèi)容 備注 差別化的信貸政策 國務(wù)院辦公廳 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭貸款首付款比例不得低于 40% 新一輪調(diào)控開始，抑制投資投機需求 國務(wù)院 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50% ，貸款利 率不得低于基準利率的 倍。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利 率的 倍。 建立健全信息公開制度，嚴查違規(guī)企業(yè) 國資委 國資委要求 78 戶不以房地產(chǎn)為主 業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 北京市建委等 完善商品房預(yù)售制度，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，在監(jiān)管賬戶設(shè)立，資金使用，違規(guī)處罰等做出明確的規(guī)定。 明確 2021 保障房建設(shè)規(guī)模 國務(wù)院 鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。 從稅收方面支持公租房建設(shè) 中共中央“十二五”規(guī)劃建議 強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設(shè)力度。信貸政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，與以往的信貸政策相比， 2021年的信貸政策明顯細化也更加嚴格，中央通過抑制投資投機遏制房價過快上漲的意圖清晰可見。 這主要體現(xiàn)在嚴厲的國家調(diào)控政策出臺后，南寧市政府出臺的“南寧版的調(diào)控政策”。從內(nèi)容上看通知僅僅是對國務(wù)院通知的羅列，具體的實施細則遲遲未見出臺，更不見諸如限購令等嚴厲政策， 其他的稅收政策同樣也是在執(zhí)行國家的相關(guān)通知， 很明顯南寧市的調(diào)控很“溫和”。 企業(yè)所得稅按月征收，土地增值稅增加 購買 90 平方米 (含 )以下住房，如果個人及家庭名下 無房，則享受契稅 1%優(yōu)惠，若非“唯一套”則征收 3%；購買 91— 140 平方米 (含 )以下住房，個人及家庭無房享受契稅 %優(yōu)惠，若非“唯一套”則征收 3%；購買契稅增加，購房成本增加 表 22 2021 年南寧市 執(zhí)行國家調(diào)控相關(guān)政策 14 140 平方米以上房源，無論該房屋是個人及家庭的“唯一”還是“非唯一”，都征收 3%。 外地人的認定標準寬泛，主力購房群受影響不大 二是加強市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)秩序。 雖然南寧市關(guān)于加強市場管理的大多數(shù)政策并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，但諸如簽訂商品房買賣合同必須通過網(wǎng)上系統(tǒng)簽訂的規(guī)定以及規(guī)劃變更需考慮到相關(guān)利害人的權(quán)利等政策仍然積極有效。 變更規(guī)劃必須組織專家論證 《關(guān)于加強商品房買賣合同網(wǎng)上備案有關(guān)問題的通知》 開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商一致，需簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)通過期房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂，并從網(wǎng)上簽約系統(tǒng)下載打印紙質(zhì)合同文本；開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房買賣合同簽訂之成交實現(xiàn)網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)更新更及時 資料來源： CRIC 15 日起 30 日內(nèi)申請辦理商品房買賣合同備案手續(xù)。 加大建設(shè)保障性住房，是 2021年我國對房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策之一。未來幾年加大保障性住房建設(shè)的政策逐漸實施，保障性住房必然供應(yīng)量加大，政策的出臺為保障性住房真正發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用做好了充分鋪墊。 規(guī)范經(jīng)濟適用房管理，對經(jīng)濟適用房違規(guī)行為進行震懾 四是出臺配套五象新區(qū)建設(shè)的鼓勵政策。 ? 自簽訂投資協(xié)議起三年內(nèi)，對完成固定資產(chǎn)投資額（不含土地出讓金）在 2億元及以上的企業(yè)，均可獲得 100 萬元至 1000 萬元不等的一次性獎勵。 城市政策展望 ? 政策調(diào)控效果不理想，調(diào)控將成常態(tài) 從 2021 年出臺的各個調(diào)控政策看，政府遏 制房價過快上漲的決心空前，預(yù)計在 “加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價格總水平”的大背景下， 2021 年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不會放松，房價不穩(wěn)，政策不止。為控通脹，同時減弱人民幣升值影響，通過金融手段進行調(diào)節(jié) 是 必然手段，有節(jié)奏地提高存款準備金率、加息控制流動性將成為 2021年將成為金融調(diào)控手段的 主要方式 。但近期南寧市房地產(chǎn)過熱、房價上漲迅速 等一系列信息傳開之后，難免引起高層對南寧市的注意，如果 2021 年南寧市房地產(chǎn)市場仍然“亮點“頻現(xiàn)的話，很可能會 被動 引來諸如限購令等強硬調(diào)控政策。 南寧市 2021年，除 3 幅地塊初次供應(yīng)流拍之后重復(fù)供應(yīng)， 各類型 土地實際供應(yīng)占地面積為 萬㎡，折合 畝（包含委托出讓地塊），占 2021 年供地計劃的 %，較 2021 年土地實際供應(yīng)面積下跌 %。隨著城市化進程的不斷推進和城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，商服用地供應(yīng)較上年亦有較大幅度增加。 青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已成規(guī)模，且投資回報收益較快，因此受到開發(fā)商的青睞。由于龍崗片區(qū)屬于五象新區(qū)建設(shè)的重要片區(qū)，且尚未被進行大型開發(fā)，因此共供應(yīng)土地較多 。因此土地供應(yīng)在節(jié)奏和供應(yīng)量上也隨著政策及市場變化進行相 應(yīng)的調(diào)整。而在上半年僅完成供地計劃約 %的基礎(chǔ)上，第三、第四季度土地供應(yīng)加大，至 9 月份發(fā)生井噴，并以供應(yīng)住宅用地為主。 而在城市人口密度增大且可利用土地越來越少的形勢下，如何加強城市土地管理、大力提高土地節(jié)約和集約利用水平、促進社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展將成為今后土地開發(fā)管理的關(guān)鍵。經(jīng)營性用地（含委托出讓地塊）成交 53 幅，共占地 萬㎡，比去年上漲 %，其中商服用地增長速度最快，由 2021 年成交 萬㎡增長為 2021 年成交 萬㎡。工業(yè)用 地成交中，產(chǎn)業(yè)類型涉及食品、醫(yī)藥、通訊、交通、電氣、騎車、航空航天等領(lǐng)域。經(jīng)營性用地成交率較高，我們認為其中有幾個原因： 數(shù)據(jù)來源： CRIC 圖 34 2021 年與 2021 年 南寧市土地成交 情況比較 22 ? 經(jīng)營性土地供應(yīng)量增大，滿 足各種規(guī)模開發(fā)商需求 在 2021年前，經(jīng)營性土地出讓較少。 ? 政府通過調(diào)整土地出讓條件，吸引開發(fā)商拿地 類似于《南寧市 2021 年第十六期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓調(diào)整公告》、《南寧市2021 年第十七期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓調(diào)整公告》 這樣的調(diào)整公告在 2021 年出現(xiàn)較多。并且將大地塊拆成小地塊，將原有地塊中需要配套廉租房等限制條件更改，來滿足開發(fā)商的需求。與去年不同，今年供應(yīng)的經(jīng)營性地塊，分布在青秀區(qū)（鳳嶺板塊、新城版塊），西鄉(xiāng)塘區(qū)（老城區(qū)版塊）以及五象新區(qū) 板塊 較多，這些地帶或房地產(chǎn)開發(fā)成熟、配套完善，或政府加大扶持力度，加上經(jīng)營性用地發(fā)展?jié)摿薮?，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪激烈。因此開發(fā)商爭搶土地的行為開始收斂，趨于合理化。 2021 年，土地市場雖受政府宏觀調(diào)控政策的影響，但是開發(fā)商對未來樓市的預(yù)期仍然以看漲為主要方向，因此許多土地儲備不足或想發(fā)展壯大品牌的開發(fā)商拿地熱 情依然高漲，因此土地成交價格比 2021 年有一定幅度的上漲。 數(shù)據(jù)來源： CRIC 圖 35 20212021 年 南寧市經(jīng)營性 土地樓面地價走勢 25 土地成交結(jié)構(gòu)分析 （ 1）成交區(qū)域分析 2021 年工業(yè)用地成交以江南區(qū)為主要區(qū)域，江南區(qū)成交地塊占地 萬㎡。 經(jīng)營性用地成交以青秀區(qū)地塊為主要區(qū)域，青秀區(qū)一直以來都是人口居住較為密集的區(qū)域，且生活配套、醫(yī)療配套、教育配套、交通配套等相關(guān)配套設(shè)施較為完善，區(qū)域升值潛力較大，不僅利于居住，也利于進 行投資。 （ 2）成交土地屬性分析 2021 年，在土地供應(yīng)以經(jīng)營性用地出讓為主的市場背景下，土地成交也相應(yīng)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符。 工業(yè)用地共成交 122 萬㎡，成交幅數(shù)占總成交的 %。