【正文】 違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。筆者認(rèn)為上述意見均不正確。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開銷售來(lái)確定。商品房買賣合同的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種 類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。商品房買賣糾紛中，要解決的問(wèn)題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。筆者同意第二種觀點(diǎn)。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭(zhēng)論很多。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過(guò)失而未告知的情況。呂洪濤第二篇：商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛？一、什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買賣合同。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。本文重點(diǎn)從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個(gè)司法實(shí)踐中常出現(xiàn)的焦點(diǎn)問(wèn)題，分析逾期交房構(gòu)成要件及處理方法。由于逾期交房原因?qū)τ趩蝹€(gè)住宅小區(qū)而言具有共性，故此類糾紛具有群發(fā)性特點(diǎn)。逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：一、開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購(gòu)房人交接房屋，但購(gòu)房人認(rèn)為房屋未達(dá)到約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；二、購(gòu)房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達(dá)到交付條件為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。我國(guó)《建筑法》第六十一條規(guī)定：…建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。即商品房經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房達(dá)到交付條件的最低標(biāo)準(zhǔn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)房人接受鑰匙的行為表明其已認(rèn)可房屋達(dá)到交付條件，購(gòu)房人接受鑰匙是對(duì)自己權(quán)利的處分，其無(wú)權(quán)再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。合同中約定多項(xiàng)交房條件的，應(yīng)如何認(rèn)定商品房是否達(dá)到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗(yàn)收合格這一主要交付條件外還會(huì)約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會(huì)忽視配套設(shè)施的交付條件。但是，對(duì)此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》在認(rèn)定逾期交房中的作用商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問(wèn)題不僅涉及到購(gòu)買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財(cái)產(chǎn)問(wèn)題。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時(shí)必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時(shí)沒有提供，則應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，購(gòu)買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。二、如何認(rèn)定不可抗力在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會(huì)對(duì)購(gòu)房人要求其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行種種抗辯。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時(shí)就應(yīng)合理預(yù)見，并預(yù)留足夠的時(shí)間來(lái)確保準(zhǔn)時(shí)交付房屋。如果政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，則應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，比如在進(jìn)行基建過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導(dǎo)致政府命令停止施工等。開發(fā)商往往認(rèn)為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開發(fā)商實(shí)施，拆遷補(bǔ)償問(wèn)題與商品房的交付屬兩個(gè)不同法律關(guān)系，因此對(duì)由拆遷問(wèn)題導(dǎo)致延期交付不宜認(rèn)定為不可抗力。逾期時(shí)間的認(rèn)定關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約金的起算點(diǎn)問(wèn)題，應(yīng)將當(dāng)事人約定的交房日確定為違約金的起算點(diǎn)，即從合同約定的交房日之次日開始計(jì)算違約金，算至實(shí)際交房日止。違約金的具體計(jì)算逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。情勢(shì)變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生不能預(yù)見。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。（三）、交房時(shí)間以何為標(biāo)準(zhǔn)？按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購(gòu)房時(shí)最為關(guān)心的問(wèn)題，在如何確定交房時(shí)間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。一般情況下開發(fā)商會(huì)直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對(duì)購(gòu)房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問(wèn)題卻較為嚴(yán)重。先放銷售中，買受人可以對(duì)房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對(duì)較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購(gòu)房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場(chǎng)提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過(guò)廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對(duì)待夸大廣告宣傳問(wèn)題上需從嚴(yán)把握。（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對(duì)于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭(zhēng)議。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合