【正文】 違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。筆者認為上述意見均不正確。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。商品房買賣合同的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認識。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種 類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責任的歸責原則。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。但對一般房屋質(zhì)量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。筆者同意第二種觀點。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。呂洪濤第二篇：商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛？一、什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。本文重點從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個司法實踐中常出現(xiàn)的焦點問題，分析逾期交房構(gòu)成要件及處理方法。由于逾期交房原因?qū)τ趩蝹€住宅小區(qū)而言具有共性，故此類糾紛具有群發(fā)性特點。逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：一、開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認為房屋未達到約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任；二、購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達到交付條件為由要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：該商品房經(jīng)驗收合格；該商品房經(jīng)綜合驗收合格；該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。我國《建筑法》第六十一條規(guī)定：…建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。即商品房經(jīng)驗收合格是商品房達到交付條件的最低標準。有觀點認為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認可房屋達到交付條件，購房人接受鑰匙是對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)再要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。合同中約定多項交房條件的，應如何認定商品房是否達到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗收合格這一主要交付條件外還會約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會忽視配套設(shè)施的交付條件。但是，對此處的“其他交房條件”顯然應與上文中提及的“商品房經(jīng)驗收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別。《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在認定逾期交房中的作用商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財產(chǎn)問題。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時沒有提供，則應認定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責任應由開發(fā)商承擔。二、如何認定不可抗力在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會對購房人要求其承擔逾期交房違約責任進行種種抗辯。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應認定為不可抗力，因為開發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時就應合理預見，并預留足夠的時間來確保準時交付房屋。如果政府行為是基于社會公共利益作出的，則應認定為不可抗力，比如在進行基建過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導致政府命令停止施工等。開發(fā)商往往認為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開發(fā)商實施，拆遷補償問題與商品房的交付屬兩個不同法律關(guān)系，因此對由拆遷問題導致延期交付不宜認定為不可抗力。逾期時間的認定關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約金的起算點問題，應將當事人約定的交房日確定為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金，算至實際交房日止。違約金的具體計算逾期交房違約金的計算標準，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定”。情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預見。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。（三）、交房時間以何為標準？按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認為，開發(fā)商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。（2）該商品房經(jīng)綜合驗收合格。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項“該商品房經(jīng)驗收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實問題卻較為嚴重。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進行實地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。（六）、開發(fā)商逾期交房的責任認定及承擔商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟政策的變化、政府部門強制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對于因此類情況而致使開發(fā)商預期交房的，開發(fā)商能否免責，實務(wù)上存在很大爭議。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合