【正文】 努力的途徑》宣言，提出了兩條基本方針：一是以最大的努力及有效的方法，使群眾認識過去帝國主義利用基督教的事實，肅清基督教內(nèi)部的帝國主義影響，警惕帝國主義利用宗教培養(yǎng)反動力量的陰謀；二是培養(yǎng)廣大教徒愛國民主的精神和自尊自信的心理，加速實現(xiàn)中國教會的 “ 自治、自養(yǎng)、自傳 ” 。在舊中國，天主教和基督教完全被國外的宗教勢力所控制，這是舊中國半殖民地半封建社會性質(zhì)的一種表現(xiàn)。 落實宗教政策，實現(xiàn) 宗教自養(yǎng) 的需要 “ 自治、自養(yǎng)、自傳 ” ，是新中國成立后在我國基督教界愛國人士的倡議下提出的宗教政策。 （二） 項目建設的必要性 基督教 協(xié)會 自身 發(fā)展 需求 基督教協(xié)會自成立以來，辦公用房位于益陽市資江東路閘門巷 1號 。 1986～ 1987 年， 又先后分別成立了 “ 益陽縣基督教牌口集會點 ” 和 “ 益陽縣基督教新市渡集會點 ” 和“ 益陽縣基督教蘭溪集會點 ” ，從此，基督教徒均已開展正常的宗教活動。 1949年 7 月底，湘中信義會于解放軍進城之前在益陽傳教的原外籍人員撤離益陽城區(qū)。 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 6 如果這些公益事業(yè)起到的只是為益陽人的日常生活服務，那么， 信義小學、信義中學、信義大學所實施的教育卻是確有成效的為益陽的發(fā)展服務了。再次是傳播和實踐基督教義，這是拯救人們靈魂的工作，信義教堂、育嬰堂和瞽目院先后建成并開展工作。 此時的益陽，正處在大碼頭商業(yè)水運文化發(fā)展的鼎盛時期， “ 銀益陽 ” 、 “ 大碼頭 ” 的贊譽名稱正被國內(nèi)工商界一致認可肯定。益陽的基督教就正是在這種歷史大背景下落戶的益陽。 來益陽所傳的基督教屬于新教，有四個教會 ： 一、循道公會， 初建時稱倫敦會， 隸屬英國差會管轄 ； 二、中華信義會，其組織系統(tǒng)俱歸挪威差會統(tǒng)管，后成立湘中信義會，轄管長沙、寧鄉(xiāng)、益陽（五馬坊）、桃花侖、沅江、安化、東坪、新化等 8個公會，每個公會又轄十余個區(qū)會與分會 .； 三、基督復臨安息日會 ,隸屬美國差會。建國以后，中國天主教實行獨立自主的辦教方針。 伊斯蘭教：伊斯蘭教于明朝初期進入益陽，回維將士奉命南征，并有隨軍阿訇，后在桃江、益陽等地置田屯墾，使伊斯蘭教得以傳布。目前，全市有佛教團體 5個，寺院 105處，固定處所 104 處，居士 340500 余人。 （七） 承擔項目可行性分析工 作單位 單位名稱： 湖南智埔工程咨詢有限公司 法人代表 ： 顏躍進 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 2 （八） 項目可行性編制協(xié)作單位 益陽市 民族宗教事務局 益陽市建設局 益陽市發(fā)展和改革委員會 益陽市國土資源局 益陽市環(huán)境保護局 （九） 項目可行性分析編制依據(jù) 關于編制“益陽市 基督教信義大樓項目 可行性研究報告”的設計任務委托書。 《 湖南省 宗教事務條例 》 湖南省人民政府批轉省宗教事務處、省建委等單位《關于落實宗教團體房產(chǎn)政策等問題的意 見 》 益陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 益陽市人民政府、益陽市發(fā)展和改革委員會項目相關 批文和有關文件及指導意見 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第 三 版）》（建設部） 《投資項目可行性研究指南》 益陽縣志 《益陽市城市總體規(guī)劃》 《 益陽市 商業(yè)網(wǎng)點布局 規(guī)劃 》 1 項目相關地形圖、設計資料及勘察資料 （十） 可行性研究中采用的主要設計規(guī)范及標準 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 3 《民用建筑設計通則》 GB5053220xx 《辦公建筑設計規(guī)范》 JGJ6720xx 《汽車庫建筑設計規(guī)范》 JGJ10098 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB5018920xx 《 建筑設計防火規(guī)范 》 （ GB5001620xx） 《 建筑結構荷載規(guī)范 》 （ GBJ987） 《 室外給水設計規(guī)范 》 （ GBJl386） 《 室外排水設計規(guī)范 》 （ GBJl487） 《 污水綜合排放標準 》 （ GB89781996） 《 建筑給水排水設計標準 》 （ GBJl588） 二、 項目建設的背景和必要性 (一 ) 項目建設背景 益陽市 宗教 歷史源遠流長 益陽市是全省宗教工作重點市。盛名遠播的白鹿寺為唐元和年間由名相裴休監(jiān)工建造，是湖南省重點寺院。目前，全市有伊斯蘭教團體 2個，清真寺 3處，信徒約 9000人。 1952 年，益陽外籍神職人員陸續(xù)撤離回國，原有教徒大多數(shù)皆參加了 “ 三自 ” 愛國活動。四、真耶穌教會，真耶穌教會遠系一種土教，多由國人自辦，民國 8 年（ 1919）益陽循道公會教徒陳溪庭，退出循道公會創(chuàng)辦 。其中的 “ 中華信義會 ”對益陽的影響和改造最大。但一個最大的缺陷就是，十五里麻石街，有著 “ 九宮十八廟 ” ，到處都是店鋪門面的老益陽城區(qū)，居然沒有一所像樣的學校，或者說，整個老益陽城沒有一所現(xiàn)代教育的學校，這不能不說是一種嚴重的缺失。把中國傳統(tǒng)的積德行善道德扶助實施。益陽信義中學，在上世紀初創(chuàng)辦以后，當時無論從教學的理念，學習的方法以及所學習的內(nèi)容，都優(yōu)秀和超前于國內(nèi)同行業(yè)的學校，這所學校，雖處于國內(nèi)政治經(jīng)濟文化的邊緣地區(qū)，可這所學校走出去的學子，其知識見解一點都不比大城市差，也是這所學校，培養(yǎng)和造就了當時國家和人類最優(yōu)秀的人才，像周揚、周立波、錢歌川，林凡、莫硬豐、何鳳山 ......尤其是何鳳山，在二十一世紀初被全世界敬仰為國際義人，受到各國政府和人民的稱頌和瞻仰 。這次撤走大部分后，余下的處理遺留事物的外籍和已取得外籍的人員， 1951年 5 月在長沙基督教抗美援朝 “ 三自 ”( 即自治、自養(yǎng)、自傳 )革新運動訪問團的幫助下合并，舉行代表大會，成立益陽地區(qū)組織。 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 7 在黨和政府的領導下， 1997年元月 益陽市基督教協(xié)會 成立 ,協(xié)會 團結全市基督教徒 ,熱愛社會主義祖國 ,遵守國家憲法、法律、法規(guī)和政策 ， 積極參與中國特色社會主義社會建設的社會組織，辦公地設在益陽市資江東路閘門巷 1 號。該辦公用房建造年代久遠， 所處位置偏僻，交通不便，面積狹小 ， 目前該建筑 已經(jīng)嚴重老化，整體結構變形 ， 用電線路老化，存在安 全隱患 ， 該辦公用房已無修繕、改造價值。它充分體現(xiàn)了我國宗教實行的獨立、自主、自辦的方針，反映了我國宗教界反對任何外來勢力支配和干涉內(nèi)部事務的愿益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 8 望，有利于 切實保障 我國公民的宗教信仰自由。早在 19 世紀20 年代，中國天主教和基督教中的一些有識之士就提出了中國教會 “ 自治、自養(yǎng)、自傳 ” 的要求，但這一要求在舊中國是根本無法實現(xiàn)的。在中國基督教界開展 “ 三自 ” 愛國運動的同時，我國 基督 教也開始了獨立自主自辦教會運動。一百年前，社會學大師馬克斯 .韋伯在其里程碑著作《新教倫理與資本主義精神》一書中，曾深刻論述基督新教倫理，在規(guī)范人的經(jīng)濟行為，調(diào)整人的經(jīng)濟心態(tài)，使之適應資本主義經(jīng)濟生活方面所起的作用，勤奮，忠誠，敬業(yè)精神促進了歐美經(jīng)濟，讓 人們從中看到了隱藏在制度背后的巨大精神力量。節(jié)儉生活等觀念。如佛教主張 “ 慈悲濟世，利于眾生 ” 道教主張 “ 齊同慈愛，濟世利人 ” ，伊斯蘭教主張 “ 兩世吉慶 ” ，天主教，基督教 主張 “ 作光作鹽，榮神益人 ”等等。我市宗教自養(yǎng)事業(yè)收入主要由四部分組成：一是宗教 團體出租的房屋租金；二是宗教團體各寺觀教堂的教務活動收入及寺 觀門票收入；三是寺觀 教堂自辦的工藝品經(jīng)營收入；四是有關團體開展事工活動、開辦各類培訓班的收入。作好宗教自養(yǎng)工作，合理利用開發(fā)宗教旅游資源，因勢利導，利用宗 教人脈資源招商引資，為社會主義市場經(jīng)濟服務，發(fā)揮宗教經(jīng)濟倫理 中 的精華部分，引導宗教界從事社會公益服務，調(diào)動宗教自養(yǎng)在經(jīng)濟活動中的一切積極因素，對宗教自身的健康發(fā)展，抵御境外敵對勢力的滲透活動，堅持獨立自主自辦教會原則有著重要積極意義。 因此本項目的建設是完全必要的，勢在必行的。 消防 安全 ； 益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 12 項目建設進度 安排 ； 投資估算和資金籌措 ； 項目保障 措施 ； 項目財務 分析 ； 項目綜合評價結論 。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長 %。工業(yè)保持較快增長，全部工業(yè)增加值增長 %，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %，推動經(jīng)濟增長 個百分點。全市有國家級龍頭企業(yè) 3 個，省級龍頭企業(yè) 24 個，享受省級龍頭企業(yè)待遇的 2 個，市級龍頭企業(yè) 193 個，享受市級龍頭企業(yè)待遇的 11 個。全年財政總收入 ，比上年增長 %，其中地方財政收 入 億元，比上年增長 %；全年財政支出 億元，增長 %。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。人均家庭總收入中，工薪收入8791 元，增加 775元；經(jīng)營凈收入 2344 元，增加 367元；財產(chǎn)性收入 293元，增加 45 元；轉移性收入 3022 元，增加 438 元。 20xx年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達 平方米，比上年增加 。八大類消費品呈 “ 三升五降 ” 態(tài)勢，其中食品價格上漲 2%，居住類價格上漲 ％，家庭設備用品及維修服務上漲 %；煙酒及用品類價格下降 %，衣著類下降 ％，醫(yī)療保健和個人用品類下降 ％， 交通和通信類下降 ％，娛樂教育文化用品及服務類下降 ％。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿餐飲業(yè) 億元，增長 %；其他行業(yè) 億元，增長 16%。小城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、管理嚴重滯后 。人流最密集之處，一般是中心區(qū)的十宇路口或廣場，核心商圈就是以此中心半徑約 2 公里范圍的商業(yè)區(qū)。這個區(qū)域內(nèi)坐落著大量的市政機關單位，更有步步高百貨、 華天大酒店、福中福商業(yè)城、銀色現(xiàn)代城、新一佳和大桃路休閑娛樂圈組成龐大的商業(yè)圈，體量愈 60 萬 平米 ，還有一些品牌中 西餐飲店如金牛角益陽市 基督教信義大樓 可行性研究報告 湖南智埔工程咨詢有限公 司 16 王、湘西部落、巷上咖啡，以及領跑健身俱樂部、 SK 美發(fā)形象店、音樂魔方 KTV 等文化娛樂設施 。并應當初步形成以商業(yè)為核心的實體網(wǎng)絡和以電子商務為主的虛擬網(wǎng)絡相結合的零售商業(yè)與服務業(yè)體系，基本上奠定以信息業(yè)為支撐的現(xiàn)代商業(yè)基本框架。 結構目標：舊城區(qū)必須以調(diào)整、改造、提高為主，控制總量，合理配置，提高質(zhì)量，走內(nèi)涵發(fā)展道路；商業(yè)零售營業(yè)面積宜基本保持現(xiàn)有基礎水平，適度調(diào)整。 益陽市城市商業(yè)中心由桃花侖商業(yè)中心與梓山商務中心組成。 四 、益陽市 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 商業(yè)地產(chǎn)從粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、精細化方向發(fā)展，形成以主流商家為導向的商業(yè)地產(chǎn)新格局。 在中心商業(yè)區(qū)輻射帶動下，加強涵蓋休閑、購物、康樂、餐飲、汽車美容等多種業(yè)態(tài)的主題街區(qū)建設 ，配套大型超市、中心廣場、休閑綠地等，為周邊消費人群提供豐富商業(yè)配套，促進街區(qū)商業(yè)升級換代。 W（劣勢） ■項目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求； ■用地面積較小，建設規(guī)模?。? ■緊鄰的用地北側街坊路未建成，影響項目形象； ■緊鄰城市干道，噪音、尾氣污染較大。無法繼續(xù)提升檔次，形成核心商圈，雖然人氣鼎沸、生意 旺盛，但 受消費群體限制，均為中低檔商品， 消費總額不高。這一群體未得到滿足。 本項目以差異化、 業(yè)態(tài)互補 為指導思想進行運作， 定位于發(fā)展特色經(jīng)營，系列專賣與特種商業(yè)專賣， 目標人群以追求 高端時尚 ，具有較高消費力的中青年為主， 重點選擇服裝針織產(chǎn)品并逐步形成專賣連鎖經(jīng)營體系。 在市場策略上， 推廣策劃應該面對 高 水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣， 區(qū)域可先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領先的企業(yè)和品牌，再選擇 具有 當?shù)靥厣纳唐芳胺铡?康富北路為益陽市南北向干道，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目屬于新建，符合益陽市城市總體規(guī)劃。 37′， 屬亞熱帶氣候，區(qū)域四季分明、氣候溫暖、濕潤、雨量充沛，按當?shù)貧庀蟛块T提供的資料、場址所在地自然條件要素如下： 溫 度： 年平均溫度 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃