房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)存在的問題與建議-wenkub
2024-10-13 21 本頁面
【正文】 展2002年以來，縣委、縣政府把開發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。根據(jù)新城區(qū)控制詳規(guī)，儲(chǔ)備預(yù)留商住用地約為790畝。第一篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)存在的問題與建議隨著我縣城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，城市功能不斷增強(qiáng)，城市品位不斷提高，城區(qū)“一河兩岸三區(qū)”的格局也已逐步形成，這些有利的因素極大地刺激了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素區(qū)位優(yōu)勢(shì)有利于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對(duì)于開發(fā)商來說，交通上是劣勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面卻是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。因此，在制訂相關(guān)政策上給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴(yán)格控制個(gè)人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)的投放方向和投放總量，按照市場(chǎng)的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內(nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以內(nèi)，所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地全部實(shí)行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個(gè)透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關(guān)系的平衡與穩(wěn)定。城市化進(jìn)程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近三年來，我縣的商品房開發(fā)量基本每年控制在20萬平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開發(fā)商開發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價(jià)位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價(jià)格與現(xiàn)房銷售價(jià)格差達(dá)120元/㎡。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒有質(zhì)監(jiān)，無須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致其銷售價(jià)格比合法開發(fā)的商品房價(jià)格低得多，從而嚴(yán)重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。按照2001年出臺(tái)的《城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法》的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評(píng)估地價(jià)的56%進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。三是拆遷用地安置問題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度，新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難，主要原因是因?yàn)椴疬w安置工作不能及時(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無法順利開展。加之這以前采取以地?fù)Q路的服裝城、新城花園、景昕嘉園及寧紅大市場(chǎng)等用地項(xiàng)目，按照規(guī)劃建設(shè)要求。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個(gè)邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場(chǎng)帶來了一定的發(fā)展空間?？h城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展從2002年開始，縣委、縣政府已著手實(shí)施開發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套也進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益性配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。從目前開發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其余開發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。如AB4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進(jìn)行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進(jìn)場(chǎng)開工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發(fā)商用現(xiàn)金對(duì)預(yù)期甚至下一個(gè)開發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，加大了開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了投資者進(jìn)行了土地競(jìng)投的興趣，也增加了拆遷成本。按照有利于建立公開、平等、競(jìng)爭、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，在土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)須逐步減少投放量。按照修府辦抄字48號(hào)文件規(guī)定，城北行政事業(yè)單位將在3年內(nèi)完成建設(shè)搬遷工作，從目前工作的進(jìn)展情況來看，只有少數(shù)幾個(gè)單位有建設(shè)意向，其余單位都在等、拖、看。二要建立以規(guī)劃為龍頭的定期議事制度，所有房地產(chǎn)開發(fā)用地按照先規(guī)劃、后用地，先報(bào)批、后建設(shè)的原則依法有序進(jìn)行。另外，外地到我市備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有13家。（二）市場(chǎng)供求差距縮小。從今年111月份銷售情況看，六盤水市商品房銷售均價(jià)為2498元/平方米，%。（五）空置房面積有所增加。1999年前，全市房地產(chǎn)企業(yè)不足20家，每年開發(fā)商品房面積不足5萬平方米。（1月22日,貴州省六盤水市召開通報(bào)會(huì),通報(bào)由于中標(biāo)后不履行合同、不講誠信、非法轉(zhuǎn)包,導(dǎo)致城市建筑工程進(jìn)展緩慢并出現(xiàn)質(zhì)量問題,貴州省建工集團(tuán)總公司、四川三一工程建設(shè)集團(tuán)有限公司、省建五公司、省建七公司、警通公司五家建筑公司近日被六盤水市列入招投標(biāo)黑名單,永遠(yuǎn)趕出六盤水建筑市場(chǎng)。究其原因：一是受國際金融危機(jī)和全國房市低迷大環(huán)境的影響，消費(fèi)者信心不足，導(dǎo)致購房者認(rèn)為商品房還有一定的降價(jià)空間，持幣觀望，買賣雙方處于博弈狀態(tài)；二是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量較大，供需矛盾需有所緩解，但剛性需求仍不樂觀，供求矛盾仍十分突出；三是房開商市場(chǎng)預(yù)期過高，盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難。二是以民營資本為主體的房開企業(yè)，起步晚發(fā)展快，企業(yè)自律意識(shí)不強(qiáng)，依法經(jīng)營、規(guī)范管理水平不高，在打造企業(yè)形象、品牌樹立和社會(huì)責(zé)任上意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致群眾信任感不高。三、對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議當(dāng)前，全市正處于后金融危機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)又是一個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作，事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局和民生問題，既復(fù)雜又敏感。一是要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入審查。二是嚴(yán)格落
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