【正文】 化體育長(zhǎng)廊、鬼谷峽戶外運(yùn)動(dòng)基地、輔助功能區(qū)域等組成。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺(tái)及海外華人華僑希望葉落歸根回國(guó)養(yǎng)老。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。 以上種種，使中國(guó)社會(huì)出現(xiàn)了對(duì)具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合 的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。同時(shí)，社會(huì)保障體系與 社會(huì)養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會(huì)問題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。 當(dāng)前，我國(guó)所面臨的老齡化問題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。 世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì) 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 居家養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì) 國(guó)際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會(huì)化 第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢(shì) 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢(shì) 二、獨(dú)特的自然資源與地理位置 得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地 國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 起點(diǎn)高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 2 二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國(guó)際 養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表 世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 國(guó)際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 戶外運(yùn)動(dòng)基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 四、項(xiàng)目建設(shè)一期說明 第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC 卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個(gè)性化家政服務(wù) 服務(wù)人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理 與經(jīng)營(yíng) 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 3 人員保障 三、管理制度 分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新 村民持股計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立， 有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 政府對(duì)老年類項(xiàng)目大力支持 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng) 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用 第八章 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 主要客戶來源地 主要客戶狀況描述 二、營(yíng)銷制度與辦法 4 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰 過程管理與效 益管理 三、營(yíng)銷推廣計(jì)劃 四、定向開發(fā)與委托開發(fā) 定向開發(fā)與委托開發(fā)說明 定向開發(fā)與委托開發(fā)條件 定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 二、服務(wù)與租賃收入 三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 四、成本分析 建設(shè)與開發(fā)成本 融資成本 機(jī)會(huì)成本 管理成本 營(yíng)銷成本 五、效益評(píng)估 第十章 融資計(jì)劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法 資金退出機(jī)制 融資回報(bào)辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 5 第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 三、稅后利潤(rùn)表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動(dòng)態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 二、土地價(jià)值 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 四、資金使用風(fēng)險(xiǎn) 第十三章 結(jié)論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問題。 如何滿足市場(chǎng)上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤(rùn)獲取模式，是我們進(jìn)行“張家界國(guó)際養(yǎng)老園”這個(gè)項(xiàng)目研究 的最終目的。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老 有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。老年公寓建成后，可以讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國(guó)政府將對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。 而目前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。這些無疑都擴(kuò)大了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。項(xiàng)目占地共 15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積 20萬 m2，項(xiàng)目總投資 5億元。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。 在營(yíng)銷與管理上，本公司參照國(guó)際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來設(shè)立企業(yè)運(yùn)行與管理模式。港澳臺(tái)及東南亞華人社會(huì)作為另一個(gè)分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個(gè)分區(qū)。 在管理上，針對(duì)村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計(jì)劃。融資期限為 3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。 在風(fēng)險(xiǎn)方面，由于老年人問題已經(jīng)成為了中國(guó)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題，同時(shí)，此項(xiàng)目還會(huì)為海南形象的提升，海南經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會(huì)大力扶持，可以預(yù)見，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。同時(shí)，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。不過該組織預(yù)測(cè)，盡管以老人在全國(guó)總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國(guó)”都是發(fā)達(dá)國(guó)家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國(guó)家。 表一 世界 60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2021 2021 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國(guó)家 中 國(guó) 資料來源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。民政部等 14 個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26萬個(gè)， 85%的街道都要有一所老年公寓。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。這期間，老年人口以％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng) ％的速度。 從區(qū)域來看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南