【正文】 設(shè)施等。根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。公共樓道每天清掃1次。對外來機(jī)動車登記換證。有固定管理服務(wù)用房。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。按樓棟口收集垃圾，每天1次。室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。非機(jī)動車輛停放整齊。按照規(guī)定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。二、公共秩序維護(hù)門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。綠化率25%以上。1建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。三、保潔服務(wù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。設(shè)有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。固定活動館所200平方米以上。二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：(已包含稅、費(fèi))一、基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。對外來機(jī)動車登記換證。具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設(shè)施。有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房綠化率35%以上(包括水面)?！睂嶋H上，實行包干制的小區(qū)在制定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)時要“量入為出”，按物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格和收繳率實際，再考慮所需的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。包干制好比和保姆談一個每月定額，酬勞、菜錢都在里面，也說好買些什么菜、買來的菜如何處理烹調(diào)，但是，菜漲不漲價、錢有沒有結(jié)余都和自家沒關(guān)系，當(dāng)菜漲價了，保姆不可能自己少拿報酬去保證買好的菜，必然降低菜的質(zhì)量和數(shù)量。二是“定次不定量”。但是，在選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，我們要認(rèn)識到一個現(xiàn)實，就是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后可以多年不變，但按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的人工工資、材料成本是在不斷上漲變化的，即使調(diào)整到最低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如果物價和人工成本不斷上漲，仍然需要上漲調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的!因此，選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合實際成本來綜合考慮。物業(yè)服務(wù)的項目主要分五類，即綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)，共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)。業(yè)主總喜歡比較兩個小區(qū)：“隔壁20萬平方米，我們8萬平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月1元/平方米，已經(jīng)可以了?！坝腥苏J(rèn)為小區(qū)越小，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該越低，其實小區(qū)面積小了，分?jǐn)偟降奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)反而高了。設(shè)施設(shè)備主要分為強(qiáng)電系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)，根據(jù)小區(qū)實際情況略有出入。而人員成本的快速上漲，意味著物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須同步上漲。那么，小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)如何定價才合理呢?這不得不說到物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成要素以及核算物業(yè)服務(wù)成本的具體步驟。第一步：弄清服務(wù)成本構(gòu)成根據(jù)2007年的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(實行)》以及上海市的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本由人員費(fèi)用、辦公費(fèi)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險、企業(yè)管理利潤、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、法定稅金及經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用，共11大項組成。第二步：盤查摸底小區(qū)家當(dāng)對物業(yè)服務(wù)支出成本有了大致了解后，接下來我們要了解一下小區(qū)究竟有多少“家當(dāng)”，因為這些與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的分?jǐn)傁⑾⑾嚓P(guān)?；旌闲托^(qū)對設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)屬需進(jìn)一步劃分，如會所、公建配套、商鋪等。比如微型與大型小區(qū)的業(yè)主若受到同等標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，微型小區(qū)每平方米支付的費(fèi)用要更高，許多微型小區(qū)業(yè)主不樂意?！彼f，“其實，實際情況恰恰相反，8萬平方米的小區(qū)因為規(guī)模小，一些物業(yè)服務(wù)工作所需要的消耗品在采購時由于用量小而缺乏議價優(yōu)勢，其采購成本反而更高，因此8萬平方米的小區(qū)應(yīng)該物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更高”。針對以上五類物業(yè)服務(wù)項目制定合理的標(biāo)準(zhǔn)，對普通業(yè)主是一項艱巨的挑戰(zhàn)。黃立銘則提醒業(yè)主在選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時可以注意兩點(diǎn)，一是“定崗不定人”。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的主觀體驗千差萬別，如何檢驗服務(wù)質(zhì)量?三位專家的觀點(diǎn)不謀而合——以服務(wù)頻次作為衡量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，如，地面墻面一天保養(yǎng)幾次?巡更時間多久一次?第四步：商討收費(fèi)方式2003年的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中提到了包干制和酬金制兩種形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制賬目不公開，業(yè)主無權(quán)過問企業(yè)贏利情況。酬金制小區(qū)則要“量出為入”，先想清楚要達(dá)到哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，再按可分?jǐn)偯娣e制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格。綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上。固定體育活動場館不少于二項設(shè)施。按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。非機(jī)動車輛停放整齊。定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。公共樓道每天清掃2次。垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房。具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項以上安全防范設(shè)施。對本區(qū)機(jī)動車出入驗證。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志?？垂芄藏敭a(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次。1飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。公共樓道每天清掃1次。垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。有簡單的綠地、樹木、植物。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。垃圾設(shè)施每周清潔1次，無異味。飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。（2）聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費(fèi)用等。（6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費(fèi)用。（10）節(jié)日裝飾的費(fèi)用。（14）其他為管理而發(fā)生的合理支出。按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。非機(jī)動車輛停放整齊。定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。1飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。對本區(qū)機(jī)動車出入驗證；對外來機(jī)動車登記換證。對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。1建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。按樓棟口收集垃圾，每天1次。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。二、公共秩序維護(hù)配備門崗室，設(shè)專人24小時值勤。三、保潔服務(wù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。二、公共秩序維護(hù)：門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。二、公共秩序維護(hù)門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。設(shè)有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。三、保潔服務(wù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。按樓棟口收集垃圾，每天2次。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。三級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（已包含稅、費(fèi)）一、基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設(shè)施。按照規(guī)定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。非機(jī)動車輛停放整齊。公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)