【正文】 021 年 111 月 ,全國固定資產(chǎn)投資 萬億元 ,同比增長 %,這是 11 年來全國固定資產(chǎn)投資增幅首次低于 20%。 3 圖 3 2021 年 以來 印度經(jīng) 濟 的 季度增速 10% % % % 9% % % % 8% % 7% % 6% % % % % % 5% % % 4% 3% 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年數(shù)據(jù) 來 源 : 印度 中央 銀行 二 國內(nèi)經(jīng) 濟 穩(wěn)中向好 1. GDP 增幅 基 本保 持平穩(wěn) 2021 年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬億元 , 同比增長 % 。 以印度為 例 ,前三季度 GDP 增幅分別為 % 、 %和 %, 延續(xù)了 2021 年以來增 幅整體放緩的態(tài)勢。 但是債務(wù)危機所造成的歐元區(qū)金融市場的分裂 , 仍是歐盟經(jīng)濟恢復(fù) 潛在增長水平的制約因素。 2021 年 ,在 德法 等國的帶 動下 ,歐盟 經(jīng) 濟逐步 擺脫衰退 , 歐 洲 消 費 信 心 逐 步 恢 復(fù) 、 金 融 市 場 較 過 去 穩(wěn) 定 。 最新數(shù)據(jù)顯示 ,在今年一、 二季度分別實現(xiàn) %和 %的增長后 ,美國三季度 GDP 增速為 %,為 13 個季度以來最快 ,根據(jù)美聯(lián)儲最新預(yù)測 , 預(yù)計全年經(jīng)濟 增速 將上升到 %。 歐洲則因自身經(jīng)濟衰退以及債務(wù)問題 , 基本上沒有 太大改善 , 但整體下滑趨勢有所緩和 。 1 上篇 :回顧 2021 年 一、 宏 觀經(jīng) 濟背 景 一 全球經(jīng) 濟溫和復(fù)蘇 2021 年 ,全 球經(jīng) 濟整 體呈現(xiàn)溫 和復(fù) 蘇態(tài)勢 , 復(fù)蘇中依 舊面 臨著諸 多 風(fēng)險。前 11 個月 ,商品房 銷售面積 已突破 11 億 平方米、商品房銷售金額 近 7 萬億元 ,預(yù)計全 年將再 創(chuàng)歷 史新高。 在國家 “穩(wěn)中有 進” 宏觀經(jīng)濟政策及 相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定 影響下 , 2021 年我國房地產(chǎn)市場 延續(xù)了 2021 年以來的 回暖勢頭 , 且自住性需求不斷釋放 , 改善性需 求持續(xù) 增加 , 市場不斷 向好發(fā) 展。 2021 年土地 購 ?面 積 、 房屋新開工 面積 均實現(xiàn)了同比 降幅收窄、 并由負轉(zhuǎn)正的增長態(tài)勢 。 在中央 房地產(chǎn) 調(diào)控思路 轉(zhuǎn)向以 保障房 和住房供 應(yīng)體系 為主的 新 形勢下 , 在經(jīng)歷了 2021 年的復(fù)蘇和 2021 年繁榮之后 , 預(yù)計 2021 年全國 房地產(chǎn)市場將是 “高位震蕩、 逐步降溫 ” 的態(tài)勢。 全球 寬松化帶來 流動性大幅增加 , 主權(quán)債務(wù)危機反復(fù)沖擊市 場信心 , 國際金融危 機深層次影響 等不斷顯現(xiàn)。 新興市場國家經(jīng)濟 結(jié)構(gòu)調(diào)整進展一直不順 利 , 結(jié)構(gòu)性問題 非但 沒解決 , 反而還在激化 , 再加上外部環(huán)境影響 , 新興市場整 體經(jīng)濟增長也有所放緩。 美國經(jīng)濟雖然持續(xù)好轉(zhuǎn) , 但是 QE 的預(yù)期退出和債務(wù)上限制 約著美國的經(jīng)濟復(fù)蘇步伐 , 失業(yè)、 貧富差距進 一步擴大等問題 依舊 困擾著美國經(jīng) 濟 。 三 季 度 歐 盟 經(jīng) 濟 體 GDP 同比增速達到 %,6 個季度以來首次實現(xiàn)正增長 , 歐盟委員會 預(yù)計 2021 年全年歐 盟經(jīng)濟 增速將 為 0%。 此外 , 希臘、 葡萄 牙、 意大利等國經(jīng)濟的不確定性也 成為歐盟經(jīng)濟復(fù)蘇所面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。同時 ,發(fā)達國家經(jīng)濟低迷也影響了新 興經(jīng)濟體出口貿(mào)易 , 新興經(jīng)濟體自身結(jié)構(gòu)性問題也導(dǎo)致金融出現(xiàn)劇烈動蕩 , 這些 都制約了新興經(jīng)濟體經(jīng)濟增速的持續(xù)增長。 從今 年前三季 度看 ,國內(nèi)生產(chǎn)總值增速基本延續(xù)了 2021 年 的走勢 , 國內(nèi)主流經(jīng)濟研究機構(gòu)普 遍 預(yù)計全 年增 速將達 到 %左右 ,基本 可 以實現(xiàn) 決 策層 年初制 定 的 “ GDP 增速 % ”的 預(yù)期目標。 其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 萬億元 , 同比增長 %。 為此 , 新 一屆政府 一方面通過貨幣、 財政和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整實現(xiàn)經(jīng)濟領(lǐng)域的 “去杠桿、 去 產(chǎn)能” 。 面對 錯綜 復(fù)雜 的國內(nèi) 外 經(jīng)濟形勢 ,2021 年黨 中央、國 務(wù)院 在堅持 穩(wěn) 中求進 的總基調(diào)基礎(chǔ)上 , 統(tǒng)籌考慮穩(wěn)增長、 控通脹、 防風(fēng)險 , 保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行 。 與此同時 , 國務(wù)院 7 月以來也接連頒布 《金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型 升級指導(dǎo)意見》 、 《關(guān)于金融支持小微企業(yè)發(fā)展的實施意見》 等政策 , 其目的就是 切實解決經(jīng)濟運行中的結(jié)構(gòu)性矛盾和資金分布不合 理。當 經(jīng)濟運 行逼近 上下限時 , 宏觀政策要側(cè)重穩(wěn)增長或防通脹 , 與調(diào)結(jié)構(gòu)、 促改革的中長期措施相結(jié)合 , 使經(jīng) 濟運行保持在合理區(qū)間。 8 月國務(wù)院頒布 《關(guān) 于促進信 息消費 擴大內(nèi) 需的若干 意見》 ,9 月 頒布《 關(guān) 于加快 發(fā)展養(yǎng) 老服務(wù)業(yè)的 若干意見 》等等 ,通過挖掘新的消費領(lǐng)域 ,增強 消費內(nèi)生動力。 與此同時 , 放開部分壟斷性領(lǐng)域 , 積極鼓勵民間 資本介入。 以提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益為中心 , 堅持政策連續(xù)性、 穩(wěn)定性 , 提高針對性、 協(xié)調(diào)性 , 并根據(jù)經(jīng)濟形勢變化 , 適時適度進行預(yù)調(diào)和微調(diào) , 正是在 一系列 穩(wěn)中有進、 穩(wěn)中有為的政策措施 下 , 我國經(jīng)濟 下半年 才出現(xiàn)穩(wěn)中向 好的 弱復(fù)蘇 態(tài)勢 , 確保了完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展主要任務(wù) 。 調(diào)控的重心由抑制房 價、抑制需求為主 ,轉(zhuǎn)向加大保障房建設(shè) ,健全住房供應(yīng)體系為主上來。 四是加快 7 保障性安居工程規(guī)劃建設(shè) , 落實 2021 年城鎮(zhèn)保障性安居工程 基本建成 470 萬套、 新開工 630 萬套的任務(wù) 。 細則著重對限購加強、 限貸提高、 稅收加重等抑制需 求的方面 進行細 化 ,特 別是限貸 和稅收 政策 , 引發(fā)市場 “趕末 班車效 應(yīng)” 。 3 月 5 日 , 溫家寶在政府工作報告中提出應(yīng) 加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安 居工程建設(shè)。 7 月 12 日 , 國務(wù)院下發(fā) 《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造 工作的意見》 , 意見提 出 : 加 快推進各類棚戶區(qū)改造 , 重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、 三線企業(yè) 集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造 , 穩(wěn)步實施城中村改造。 針對房地產(chǎn) , 會議提出要積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化 , 促進房地產(chǎn)市 場平穩(wěn)健康發(fā)展。 要千方百計增加住房供應(yīng) , 同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位 ?, 建立 健全經(jīng)濟、 適用、 環(huán)保、 節(jié)約資源、 安全的住房標準體系 , 倡導(dǎo)符合國情的住房 消費模式。 北京推出 “穩(wěn)房價 ” 七措施 , 加快發(fā)展自住型商品住房 建設(shè) ,在 市場上 引起不 小的轟動 。 此外 , 南京、 杭州 、 武漢等重點二線城市也紛紛上調(diào) 二套利率和提高非戶籍購買門檻。 土地市場的火熱將有利 于未來商品房市場的供應(yīng)。 臨近年 底 , 全國各地為了完成年度供地計劃 , 近期加快了推地步伐 , 有實力的房企也紛 紛增加土地儲備 ,這些都推動了土地成交的大幅上升。 具體 城市見備注。 可見 ,一線城市 土地 市場成交反彈明顯 ,二線城市市場則略有回落。 表 2 2021 年 以來 東 、中 、西 部典型 城市 經(jīng)營性 土地 成交建 筑面 積 及增 長率 單位 :萬平方米 東部 中部 西部 年份 成交量 增長率 成交量 增長率 成交量 增長率 2021 30690 56% 5723 42% 8402 65% 2021 40307 31% 11952 109% 10180 21% 2021 40878 1% 10755 10% 7429 27% 2021 35351 14% 13959 30% 11082 49% 30774 6% 11725 8% 8223 14% 數(shù)據(jù)來 源 :CRIC 3. 全 國房 地產(chǎn)開 發(fā)投 資 :增 速 快 速提升 2021 年 111 月份 ,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 77412 億元 ,同比增長 %,增 速 比去年全年提高 個百分點。 2021 年受國內(nèi)經(jīng)濟 下滑和樓市慘淡影響 , 投資增速又迅速下滑至 %,2021 年更是下降至%。 12 圖 10 2021 年至 今全國 房地 產(chǎn)開發(fā) 投資 額增幅 走勢 億元 % 90,000