6土地使用權(quán)行政法的發(fā)展-wenkub
2024-09-25 18 本頁面
【正文】 價(jià)值的價(jià)格表現(xiàn)形態(tài)，而只是國家憑土地所有者身份分割部分利潤的行為，屬國家和用地者的分配范疇而非交換范疇，事實(shí)上也只是象征性的收費(fèi)而已。出讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合土地利用的總體規(guī)劃，年度計(jì)劃，且由政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行。 二、土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)諸論及評(píng)價(jià) 自80年代初期以來，法學(xué)理論界對(duì)土地使用權(quán)出讓行為的法律性質(zhì)逐漸形成了三種截然不同的規(guī)點(diǎn)：第一種是行政行為說，第二種是經(jīng)濟(jì)法律行為說，第三種是（民事）法律行為說。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓是一種設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的行為，而出租卻只是一種設(shè)定債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行為，出讓土地使用權(quán)的事實(shí)上的永久性更加明確地體現(xiàn)了出讓設(shè)定用益物權(quán)行為的性質(zhì)。出讓是受讓方一次性交納租金，出租是年度交納租金或按約定時(shí)間交納租金。 一、引言 眾所周知，由于我們國家的公有制性質(zhì)，我國憲法明確規(guī)定了土地這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)只能由國家和農(nóng)民集體享有，國家和集體壟斷了土地的所有權(quán)以及土地使用權(quán)的供應(yīng)市場，土地使用權(quán)是地產(chǎn)市場的唯一權(quán)利載體，具有實(shí)現(xiàn)土地民事流轉(zhuǎn)的功能[1]，土地流轉(zhuǎn)可以分為初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，相應(yīng)地便形成了土地使用權(quán)的兩極市場，即土地使用權(quán)的一極市場和二極市場。隨著人口的膨脹和生產(chǎn)的無限擴(kuò)展，土地資源的相對(duì)稀缺性越來越明顯，簡單的土地所有權(quán)已經(jīng)不能滿足所有者的個(gè)人利益需要，而更難達(dá)到土地資源價(jià)值和效益最大化的實(shí)現(xiàn)。這就需要通過物權(quán)法來設(shè)定一系列土地用益物權(quán)以滿足個(gè)人和社會(huì)對(duì)土地資源的需要，而土地使用權(quán)出讓制度便是設(shè)定土地用益物權(quán)的唯一制度。其中一極市場是事關(guān)土地初次進(jìn)入市場的重大問題，所以顯得十分重要。由于兩者都可以選擇共同或相似的方式進(jìn)行權(quán)屬流轉(zhuǎn)，如都可采用拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式尋找受讓方或承租方。 土地使用權(quán)出讓制度是創(chuàng)設(shè)土地用益物權(quán)的唯一制度，因此，土地使用權(quán)的出讓制度對(duì)社會(huì)、個(gè)人對(duì)土地的利用及價(jià)值創(chuàng)造就有著非同尋常的意義。這一定義表明了國家作為土地所有者與土地使用者之間如何讓渡土地使用權(quán)的基本權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營行為和土地使用權(quán)作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域提供了前提和基礎(chǔ)。各種觀點(diǎn)之間分歧較大。在土地出讓前，對(duì)出讓地塊的用途、年限等條件由土管部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門共同擬定方案后，報(bào)政府批準(zhǔn)后再由土地管理部門實(shí)施。 從解決爭議的方法看，如果土地使用者與出讓方對(duì)土地的期限、程度、土地的用途，出讓金的數(shù)額等產(chǎn)生爭議和分歧，政府有關(guān)部門可以用行政裁決方式解決，如行政相對(duì)人（受讓方）不服從裁決，可以訴諸法院行政庭。 （二）經(jīng)濟(jì)法律行為說[5] 經(jīng)濟(jì)法律行為說是隨著我國經(jīng)濟(jì)法學(xué)說的不斷擴(kuò)張和膨脹，經(jīng)濟(jì)法理念深入到土地管理法領(lǐng)域的產(chǎn)物，該說認(rèn)為土地使用權(quán)出讓行為是經(jīng)濟(jì)法律行為。《暫行條例》第8條明文規(guī)定出讓主體由國家以土地所有者的身份擔(dān)當(dāng)。國家在此運(yùn)用看得見的手通過一定的市場形式配置土地資源，從而引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)既定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。因此，經(jīng)濟(jì)法律行為說與行政行為說在本質(zhì)上并無二致。這里應(yīng)該注意的問題是，土地使用權(quán)出讓行為是民法中的物權(quán)行為還是債權(quán)行為，或者說土地使用權(quán)出讓合同是物權(quán)合同還是債權(quán)合同在學(xué)術(shù)界頗有爭議，本文并不準(zhǔn)備對(duì)此問題進(jìn)行評(píng)論。 根據(jù)一般法理，我們在判斷法律行為的性質(zhì)時(shí)，通常是看此法律行為的主體是符合民事法律行為、經(jīng)濟(jì)法律行為還是行政行為，這即是判斷法律行為性質(zhì)的主體標(biāo)準(zhǔn)。但隨著法律部門的細(xì)化和法律行為的復(fù)雜化，再加上我國國有經(jīng)濟(jì)大規(guī)模存在的特殊國情，主體標(biāo)準(zhǔn)已難以迎合對(duì)法律部門和法律行為進(jìn)行精確劃分的要求，主體標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)越地位正
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