xx縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報(bào)告-wenkub
2024-09-19 21 本頁面
【正文】 照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得 稅。所以，在拆遷單位進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，被拆遷戶的土地的使用權(quán)已經(jīng)收回國有。 由于實(shí)行的是貨幣補(bǔ)償，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費(fèi)時(shí)不存在營業(yè)稅問題。被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的價(jià)格、折舊年限等因素另行評(píng)估。對(duì)大于房屋建筑面積的土地使用面積也應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，并計(jì)入貨幣補(bǔ)償金額。出讓宗地中，原《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》作為拆遷補(bǔ)償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。一般是按照如下步驟實(shí)施的： 第一，按照《土地管理法》 第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市、縣國土資源管理部門向市、縣人民政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開出讓的請(qǐng)示，請(qǐng)示中除明確擬出出讓宗地的基本情況、規(guī)劃意見等一般信息外，還要明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收回該土地的原土地使用權(quán)并公開出讓，對(duì)原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償安置由受讓人按規(guī)定對(duì)原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實(shí)施，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請(qǐng)辦理土地登記，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容。 從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，毛地和凈地有明顯不同。由于其中涉及的關(guān)系比較簡單，而且又是貨幣性質(zhì)補(bǔ)償，稅務(wù)處理方法也比較明確。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓，a 企業(yè)負(fù)責(zé)該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。根據(jù)《 XX 市城市房屋拆遷管理辦法》， a 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶實(shí)行貨幣補(bǔ)償，經(jīng)市場評(píng)估， a 房地產(chǎn)企業(yè)按 5900 元 /平方米向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計(jì)算。 這里，我們首先來明確以下幾個(gè)概念。毛地出讓往往是政府出讓土地時(shí)尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ) 第 2 頁 共 14 頁 償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對(duì)簡單。市、縣人民政府的批復(fù)文件同樣要明確上 述內(nèi)容，并向社會(huì)公告。 第三，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回被拆遷人的《國有土地使用證》，房屋管理部門收回原《房屋所有權(quán)證》，受讓人按規(guī)定申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》。房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)的確定，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級(jí)別、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等因素。 從本案例來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過毛地出讓方式取得土地的，他只有在對(duì)該地塊的被拆遷戶進(jìn)行拆遷安置和繳納土地 出讓金后才可取得該地塊的國有土地使用證。 被拆遷戶的稅務(wù)處理問題 對(duì)于被拆遷戶取得貨幣補(bǔ)償涉及的主要是營業(yè)稅、企業(yè)所得 第 5 頁 共 14 頁 稅和個(gè)人所得稅的問題。從本質(zhì)上來間， 拆遷單位是在替政府支付拆遷補(bǔ)償款：一是補(bǔ)償政府收回國有土地使用權(quán)給予被拆遷戶的補(bǔ)償；二是由于國有土地使用權(quán)已經(jīng)收回，根據(jù)房隨地走的基本原則，對(duì)被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補(bǔ)償。 ③ 企業(yè)所得稅如果是屬于政策性搬遷，企業(yè)所得稅的處理應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》財(cái)稅 [2024]61 號(hào)文的規(guī)定處理： 企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施 第 6 頁 共 14 頁 建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。 （四）搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)土地出讓合同的
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