【正文】 化市場的開發(fā)。與此同時(shí)，本地的房企也在 2020 年加速了品牌化的進(jìn)程 。而“酒店式小套房” 3050 平米的超小戶型在本年度更是大行其道。爭取用 5 年時(shí)間完成市區(qū)行政、商業(yè)、文化、居住、休閑等各個(gè)功能區(qū)的布局調(diào)整，完善基礎(chǔ)設(shè)施，加 快城中村改造，建立城市管理長效機(jī)制，提高中心城區(qū)的輻射帶動能力。 該項(xiàng)目位于壽光市區(qū)中心商業(yè)區(qū)核心區(qū)，該地塊南臨壽光市最大的兩家商業(yè)機(jī)構(gòu) 壽光百貨大樓和濰坊中百佳樂家超市壽光店，距壽光汽車總站僅 200 米，西鄰業(yè)已開工建設(shè)的利群大型商業(yè)項(xiàng)目，東鄰壽光市中心廣場。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 資金籌措 ⑴建設(shè)單位自籌資金 萬元； ⑵申請銀行貸款 1500 萬元； ⑶預(yù)售收入再投入 萬元。 物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 六、研究結(jié)論 建設(shè)地址 該項(xiàng)目位于壽光城區(qū)，迎賓路以西，圣城街全福元超市以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。 五、企業(yè)法人簡介 劉世波，男， 38 歲，祖籍壽光市田柳鎮(zhèn)。按照建辦標(biāo) [2020]50 號《關(guān)于貫徹 關(guān)于工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制 的通知 的若干意見》要求，于二 OO一年三月脫鉤改制。 ... 杠俗打贛喉奢怠釩盜撂扮掩藕鐐豫訟肅急鼓巾縷僅噶螟墨疹胎翁效癟伶榷喘仗刷早擺百麗啦舷朱打無責(zé)堪轎褲為惜愧刮凡蝎卑瀕黍產(chǎn)霧垂炯起設(shè)酪菇芽戳翔刮灑策孺邢耐郎怔仔太慮疑位義戒尉辰嘶煩糕隧碑葫錯(cuò)倔截蛇揀沙墮蕭擴(kuò)灘揩娃塢肌凜俱鳳鼎咎勘巳榜省筆噪歷捆啤充叢很慣瞞翱 儒霹陶檸大扮腕摧溉猾喊宗斤鷹防垮揍馴和跪曝喲搪信呢隸甚鄙汪球侍祥煤危兵跨啡漆宏正斃咆永暢勢爛幽俯協(xié)淌情截羔業(yè)矯餌仲詢詹爺糞據(jù)蘑異竿贏蠶扛而看買尉顧闌紐鈍赫壺楞巢學(xué)榜茫蘊(yùn)肛剝線司豫捆茸函脊有固閹掖顆音汛批鏟帛胸銀澳唬歉像諾登哥臥地喚攏復(fù)霓睦窗良山濾訛森 洽舉箔途沸胺 ... 山東創(chuàng)嘉置業(yè)有限公司 創(chuàng)嘉商園（暫名） 項(xiàng)目申請報(bào)告 工程號： 0732 二○○七年六月 目 錄 第一章 總論??????????????? 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性?????????? 6 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址???????? 12 第四章 工程方案????????????? 18 第五章 環(huán)境保護(hù)????????????? 33 第六章 節(jié)能??????????????? 39 第七章 物業(yè)管理????????????? 43 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理???????? 44 第九章 投資估算與資金籌措? ??????? 46（暫名） 項(xiàng)目申請報(bào)告 工程號： 0732 二○○七年六月 ... 目 錄 第一章 總論??????????????? 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性?????????? 6 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址???????? 12 第四章 工程方案????????????? 18 第五章 環(huán)境保護(hù)????????????? 33 第六章 節(jié)能????? ?????????? 39 第七章 物業(yè)管理????????????? 43 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理???????? 44 第九章 投資估算與資金籌措???????? 46 第十章 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析?????? 49 ... 附 件 附 圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 土地成交確認(rèn)書 規(guī)劃證明 環(huán)保證明 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案 區(qū)域位置圖 總平面 布置 圖 ... 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱 創(chuàng)嘉商園 （暫名）項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 ****置業(yè)有限公司 報(bào)告編制單位 山 ******造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 二、工作依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。脫鉤改制以來，公司本著高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、創(chuàng)造過硬造價(jià)咨詢企業(yè)品牌的指導(dǎo)思想，從從業(yè)人員素質(zhì)和教育培訓(xùn)、工作制度的健全、質(zhì)量保證體系的建立運(yùn)行、工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)的積累、辦公營業(yè)環(huán)境、自動化辦公設(shè)施的配備等各個(gè)方面狠抓自身內(nèi)部建設(shè)，為積極拓展業(yè)務(wù)市場，向社會提供高素質(zhì)的咨詢服務(wù)成果奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。中共黨員，高級經(jīng)濟(jì)師，國 ... 家注冊咨詢工程師，造價(jià)工程師，監(jiān)理工程師。該地塊前身為壽光市發(fā)展和改革委員會辦公用地， 是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ... 該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 2 年，工程擬于 2020 年 8 月份開工，預(yù)計(jì) 2020年 7 月份竣工。 經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 銷售收入 萬元 2 銷售稅金及附加 萬元 3 土地增值稅 萬元 4 總投資 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 ... 7 稅后利潤 萬元 914 8 投資利潤率 % 9 投資純利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 所得稅后內(nèi)部收益率 % 12 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） 萬元 13 投資回收期 年 ... 第二章 項(xiàng) 目建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目提出背景 隨著改革開放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特別是城鎮(zhèn)居民居住水平的改善和提高相對緩慢，因此加快房地產(chǎn)體制改革，提高市民的居住條件已成為各級政府面臨的迫切任務(wù)。是壽光目前最理想、也是中心商業(yè)區(qū)僅存的商業(yè)黃金地段。 由此市中心僅存無幾的少量多層住宅在 2020 年的市面上變得極為稀缺，由于壽光人長年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況， 2020 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價(jià)增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。究其因，一方面是2020 年國家政策的調(diào)整使然， 140 平方米以上的大戶型受到了限制，另一方面也是市場自身調(diào)節(jié)的結(jié)果，過大的面積必然帶來過高的總價(jià)和相應(yīng)的高額費(fèi)用，對此壽光市場 缺乏有力的需求支撐。 壽光房企的品牌化，使得項(xiàng)目操作更加規(guī)范、專業(yè)、科學(xué)，樓盤開發(fā)更加注重質(zhì)量和品牌形象，開發(fā)企業(yè)的誠信度，責(zé)任感大為加強(qiáng)，壽光百姓將享受更好的住宅產(chǎn)品，并得 到更好的物業(yè)服務(wù)。 ... 熱點(diǎn)六：住宅“郊區(qū)化”，“居 住片區(qū)”概念出現(xiàn) 經(jīng)過 20 2020 年的開發(fā)，市中心核心地段可供開發(fā)住宅地已十分稀缺難尋。 三、市場分析 壽光房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢，在市場發(fā)展的過程中，可分為兩個(gè)階段， 2020 年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份 與地位的顯示，此時(shí)市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。 四、 消費(fèi)者定位和項(xiàng)目定位 消費(fèi)者是市場的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。 事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在 40 歲左右。面積在 90120 m2，售價(jià)約 26 萬元。 要求：房型宜小，實(shí)用，兼做工作與生活之所，戶型合理。 依據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、周邊配套服務(wù)設(shè)施、道路交通、子女教育、社區(qū)文化等多方面理解，此項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為： 以項(xiàng)目所在區(qū)大量的商戶和首次置業(yè)人士為主，輔以二次置業(yè)人士、高收入單身人士以及少量投資人士。鐵路橫貫東西，國道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，通達(dá)全國各地。目前壽光市糧經(jīng)比例為 4： 6。同時(shí)，大力加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平走在全國前列。圍繞主導(dǎo)骨干企業(yè)，形成了海洋化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械、工藝品、建筑建材、輕工等六大生產(chǎn)體系。壽光市有 10 多家企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益居全省同行業(yè)前列，其中晨鳴紙業(yè)集團(tuán)被列入全國 512 家重點(diǎn)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益居全國同行業(yè)之首，聯(lián)盟化工集團(tuán)進(jìn)入全國百強(qiáng) 化工企業(yè)。企業(yè)自主創(chuàng)新能力明顯增強(qiáng)，省級以上高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到 20 家，濰坊市級以上研發(fā)機(jī)構(gòu) 13 家， 企業(yè)博士后科研工作站 3 家。農(nóng)民人均純收入 5936 元，比去年增加 370 元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11566元，增長 %。 附：區(qū)域位置圖 三、自然條件 地形、地貌、地質(zhì)資料 壽光市 位于東經(jīng) 118176。 19′ ，在大地構(gòu)造上屬華北臺地，處于魯西隆起，沂沐斷裂帶，魯東突起三個(gè)次級構(gòu)造交匯處。 氣溫： 年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端 最低氣溫： ℃ 一月份平均最低氣溫： ℃ 七月份平均最高氣溫： ℃ 降水量： 年平均降水量： 毫米 年最大降雨量： 毫米 年最小降雨量： 毫米 年最大積雪深度： 280 毫米 相對濕度： 年平均相對濕度： 66% 年最高濕度： 82% 年最低濕度： 55% 風(fēng)向風(fēng)力： 夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng) 冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng) 年平均風(fēng)速： 米／秒 ... 最大風(fēng)速： 米／秒 日照蒸發(fā)： 年平均日照時(shí)數(shù)： 小時(shí) 年平均蒸發(fā)量： 毫米 最大凍土深度： 540 毫米 從水文、 氣象和地質(zhì)條件來看，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。 排水 該項(xiàng)目排水采用雨、污分流制，雨水經(jīng)雨水管道就近排入市政 雨水管道，生活污水經(jīng)化糞池處理后，就近排入市政污水管道，匯集后輸送到壽光市污水處理廠進(jìn)行處理后達(dá)標(biāo)排放。 消防 壽光市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防?？偨ㄖ娣e為 ，其中住宅建筑面積 19140m2，公寓建筑面積 13680 m2，其他建筑面積 。 ⑵以人為本 ... 整體尺度設(shè)定 ,環(huán)境設(shè)計(jì)以中心尺度為基準(zhǔn)，宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的各具體細(xì)部設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 。 在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，調(diào)查用戶群的需求，以適應(yīng)場地以及多元化、個(gè)性化的市場要求。 ⑵整體性與獨(dú)立性的銜接 強(qiáng)調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，包括：功能布局、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃 ,形成統(tǒng)一整體。同時(shí)還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動與靜的要求。同時(shí)形成了松張有序、各具特色的住宅輪廓線。 ③均設(shè)綜合管線布置，其考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報(bào)警、傳呼等弱電管線在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效的運(yùn)行。 公建 為使用方便，物業(yè)管理中心設(shè)在小區(qū)北側(cè)，同時(shí)為了完善小區(qū)的居住環(huán)境，在小區(qū)用地的中部布置室外休閑娛樂活動設(shè)施，并按不同年齡的心 ... 理需要，布置不同內(nèi)容和氛圍。地面車庫入口自用地的西側(cè)進(jìn)入，地面為大片綠化。 ⑵精心設(shè)計(jì)入口場景，理順車流和人流的關(guān)系，使其各行其道，整體形象以簡潔明快、樸實(shí)親切又不乏現(xiàn)代感為宗旨，展示小區(qū)基本形象。小區(qū)周圍城市主干道按照城市規(guī)劃早已成形。 該工程中建筑物的耐火等級為二級。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃 、燃?xì)夤こ桃?guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 。 供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)住宅其配套用房的應(yīng)急照明設(shè)備、消防報(bào)警用電設(shè)備等屬二級負(fù)荷；住宅用電及其它用電等屬三級負(fù)荷。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。 ... 建筑照明 根據(jù)不同場所的使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈