【正文】 ............................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目區(qū)位 .......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) ................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售進(jìn)度安排 .......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 房屋開發(fā)費(fèi) .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 管理費(fèi) ..................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 稅金及政府收費(fèi) ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 凈現(xiàn)值 ..................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 3 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析與評(píng)價(jià) 【 摘要 】 目前 ,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于持續(xù) 高速發(fā)展時(shí)期 ,而且在可以預(yù)見的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里 ,中國(guó)房地產(chǎn)都將是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此 ,如何引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展 ,降低開發(fā)盲目性 ,在理論界和實(shí)踐應(yīng)用兩個(gè)層面尋找房地產(chǎn)開發(fā)論證的有效策略 ,已經(jīng)成為一個(gè)比較熱門的課題 ,本次的課程設(shè)計(jì)按照長(zhǎng)沙市的現(xiàn)行用地和收入狀況事實(shí)的開發(fā)項(xiàng)目 ,建設(shè)商品房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)可行性研究工作進(jìn)行實(shí)例淺析淺析 ,力圖通過淺析淺析具體項(xiàng)目 ,探討房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的可行性論證策略 ,解決房地產(chǎn)開發(fā)論證中的程序、內(nèi)容及論證結(jié)論的不足 ,找到破解復(fù)雜局面下 ,進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性淺析淺析和投資決策的思路和策略。s economic management longstanding empiricism style, don39。 公司英豪匯聚，財(cái)力雄厚，正全力開發(fā)建設(shè)占地近百畝（建筑面積 20 多萬(wàn)㎡）的商住項(xiàng)目，為廣大購(gòu)房置業(yè)者創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的宜居環(huán)境。 xxxx 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 平方米，建筑面積 平方米，其中住宅 平方米，商業(yè) 平方米，容積率 5，綠化覆蓋率 35%。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)產(chǎn)生于它所依賴的市場(chǎng)環(huán)境之中。 固定資產(chǎn)投資增幅較大，城市化進(jìn)程加速 2020 年長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持較快速度增長(zhǎng)，截止 10 年 11 月，固定資產(chǎn)累計(jì)投資達(dá) 3055 億元。 商品房成交活躍，竣工速度加快 6 截止 2020 年 11 月，長(zhǎng)沙市新開工面積 萬(wàn)㎡，竣工面積 萬(wàn)㎡，施工面積 萬(wàn)㎡；從歷年變化來(lái)看， 10 年的各項(xiàng)數(shù)據(jù) 都創(chuàng)了歷史之最，主要受 09 年與 10 年政府大規(guī)模的棚戶區(qū)改造；同時(shí) 10 年剛需的大量釋放，市場(chǎng)回暖，使各開發(fā)企業(yè)也加快了竣工的步伐。長(zhǎng)沙商品房 7 從有到無(wú)，從小到大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大， 2020 到 2020 年至今受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的的影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨返，“長(zhǎng)株潭”兩型社會(huì)進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外來(lái)人口的不斷流入，從 而存在著大量的剛性需求，而房地產(chǎn)的房發(fā)展取決于市場(chǎng)需求，需求越大，房地長(zhǎng)發(fā)展空間越大，盡管受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響，但是存在著大量的剛性需求，所以說未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間無(wú)法估量。以上調(diào)查數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處在大多數(shù)人的承受范圍之內(nèi)。 越來(lái)越多的置業(yè)者 購(gòu)房時(shí)選擇一步到位，這部分人相對(duì)而言有較強(qiáng)的購(gòu)買力，二是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)能力提升后被限制在限購(gòu)限貸門外，以后想改善住房條件怕得不到滿足。這些政策抑制購(gòu)買需求 的同時(shí)，使得房地產(chǎn)的投資和開發(fā)力度也得到了較好的限制，抑制了房地產(chǎn)價(jià)格上漲，有效地防止泡沫經(jīng)濟(jì)的滋生。 ④ 四類客戶：長(zhǎng)沙本地、外來(lái)成功人士 近年來(lái)，由于長(zhǎng)沙作為全國(guó)首個(gè)兩型社會(huì)城 市群的試點(diǎn)中心城市，外來(lái)投資越來(lái)越多，經(jīng)濟(jì)快速的增長(zhǎng)，很多長(zhǎng)沙人本地人士及外來(lái)務(wù)工人員的實(shí)力劇增。 項(xiàng)目產(chǎn)品的定位 在總體上，多層、小高層住宅定位于中 檔、中偏高檔和高檔 3種 ，以適合供應(yīng)項(xiàng)目供需圈內(nèi)目標(biāo)顧客群的有效需求 。自 2020 年 1 月 正式開工建設(shè)開始，至 2020 年 12月止。 項(xiàng)目二期的部分工作可以在第一期建設(shè)階段完成。 ? 開盤后一年內(nèi)，即至 2020 年 12月末，完成總銷售任務(wù)的 30%，約 72套住宅，銷售金額約 萬(wàn)元； ? 開盤后二年內(nèi)，即至 2020 年 12 月末，完成總銷售任務(wù)的 60%，約 144套住宅，銷售金額約 億元； ? 開盤后三年內(nèi)，即至 2020 年 12月末，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 240套住宅，銷售金額約 億元； ? 商鋪在 2020 年 6月出售，至 2020 年 6月全部售完。營(yíng)業(yè)稅稅率 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算，基準(zhǔn) 收益率為 12%。 前期工程費(fèi) 包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水土地質(zhì)勘測(cè)及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)用支出。 （ 1020+6120+153+） *5%=（萬(wàn)元） 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 5%計(jì)算，則銷售費(fèi)用為（ 18375+14250） *5%= 萬(wàn)元。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果分析 (1)靜態(tài)投資收益率 (e) 靜態(tài)投資收益率 (e)是投資后獲得的年凈收入與項(xiàng) 目投資額的比值 ,用公式： e=m/k(其中 m是年凈收入、 k 是項(xiàng)目總投資額 )。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷（消費(fèi)者調(diào)查） 東方 10（ 2）班 組員： 周理、劉亞捷、嚴(yán)冰、田俊雄、莫海龍 尊敬的先生 /女士： 您好 !為了更好的了解我市居民購(gòu)房的真實(shí)意向，我們?cè)谶M(jìn)行一項(xiàng)全市民住房狀況及需求的市場(chǎng)調(diào)研。全力打造一支注重專業(yè)、務(wù)實(shí)高效、團(tuán)結(jié)協(xié)作、進(jìn)取創(chuàng)新、與國(guó)際化接軌的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)。聘請(qǐng)世界級(jí)物管企業(yè)，擔(dān)綱物管顧問，為你提供全天侯人性化、全方位盡心呵護(hù)，讓你住得安心、舒心。 還沒完全出來(lái)，一切說不清。 備 注 。采用經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)， 2+ 2+2 戶型贈(zèng)送面積較多 (含戶內(nèi)花園 )，盡心提升業(yè)主的生活居住品質(zhì)。傾力打造長(zhǎng)沙首創(chuàng)的小戶多功能麥穗創(chuàng)意戶型，精妙空間運(yùn)用，每一個(gè)轉(zhuǎn)角，每一個(gè)隔段都是為了最大限度的獲取綠意，讓每一個(gè)環(huán)節(jié)都做到精益求精。 備 注 樓宇名稱 萬(wàn)象美域 調(diào)查日 期 2020 年 11 月 13 日 容積率 綠化率 % 配套設(shè)施 生活配套：通程百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、步步高超市、新一佳超市、紅星美凱龍、德思勤商業(yè)廣場(chǎng) 公園配套：圭塘河風(fēng)光帶、省植物園、天際嶺森林公園、省府文化公園 24 基礎(chǔ)教育：雙語(yǔ)幼兒園 (自建 )、砂子塘天華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蓮湖小學(xué)、紅星小學(xué)、井灣子中學(xué)、南雅中學(xué)、中南林大、環(huán)保學(xué)院、科技職院、女子大學(xué)、民政學(xué)院 市政配套：省政府、區(qū)政府、紅星國(guó)際會(huì)展中心、省群眾藝術(shù)館、省地質(zhì)博物館、省科技館、省青少年活動(dòng)中心 星級(jí)酒店：融程花園酒店、通程盛源酒店、豪 布斯卡酒店 醫(yī)療配套：長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院、博雅眼科醫(yī)院 金融配套：建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行 小區(qū)內(nèi)部配套：超市、幼兒園 周邊交通：市內(nèi)可搭乘 60 13 1 14 1 12 80 102等公交科技職院站下車即可 。對(duì)您的幫助與支持表示感謝 ! 15 （ ） A 、 最近 B、半年 C、一年 D、兩年 E、兩年以上 （ ） A、機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部 B、個(gè)體工商戶 C、普通職工 D、無(wú)職業(yè) E、其他 ？ ( ) A、 2萬(wàn)元以內(nèi) B、 25萬(wàn)元 C、 58萬(wàn)元 D、 810萬(wàn)元 E、 10萬(wàn)以上 （ ） A、親戚朋友 B、電視臺(tái) C、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)信息報(bào) D、路牌廣告 E、其他 ，目的是什么 ( ) A、改善居住條件 B、給子女或父母 C、投資購(gòu)房 D、解決居住 您若購(gòu)商品房，想在那片區(qū)域購(gòu)房（ ） A、開福區(qū) B、天心區(qū) C、雨花區(qū) D、芙蓉區(qū) E、岳麓區(qū) （ ） A、 80㎡以下 B、 80100㎡ C、 100120㎡ D、 120㎡ 140 ( ) A．毛坯房 B．全部精裝 C．豪華裝修 D．其他 ，選擇什么戶型 （ ） A、二室 一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳 E、四室一廳 F、四室二廳 G、復(fù)式 H、其他 ，想購(gòu)買多大建筑面積的 （ ） A、 80㎡以下 B、 80100㎡ C、 100120㎡ D、 120140㎡ E、 140㎡以上 ，您所能接受的總價(jià)是 ( ) A、≤ 30萬(wàn)元 B、 31~40萬(wàn)元 C、 41~50萬(wàn)元 D、 51~60萬(wàn)元 E、 61~70萬(wàn)元 F、 71~80萬(wàn)元 G、 81~100萬(wàn) 元 H＞ 110萬(wàn)元 （ ） A、小高層 B、多層 (6層以下 ) C、低層 (13層聯(lián)排