【正文】 宜昌城區(qū)房地產(chǎn)市場格局 概述 宜昌市商品住宅市場走勢綜合分析 第三部分 夷陵區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與分析……………………………… (31) 總體概述 夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場 特征分析 夷陵區(qū)住宅市場片區(qū)解析 第四部分 項(xiàng)目消費(fèi)者需求分析……………………………………………… (39) 目標(biāo)客戶購買目的分析 目標(biāo)客戶區(qū)域來源構(gòu)成分析 目標(biāo)客戶職業(yè)構(gòu)成 分析 目標(biāo)客戶需求特征分析 目標(biāo)客戶需求量分析 宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 4 第五部分 項(xiàng)目競爭樓盤調(diào)研………………………………………………… (44) 調(diào)研樓盤基本情況 調(diào)研樓盤總體分析 樓 盤總體考察結(jié)論 第六部分 項(xiàng)目地塊調(diào)研……………………………………………………… (71) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目價(jià)值分析 SWOT 分析宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 5 第一部分 宜昌市 社會發(fā)展 概況 與分析 一、 宜昌市 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 分析 （一）綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)歷史性跨越 ，城市魅力 提升 宜昌目前正處于經(jīng)濟(jì)高速增長的階段，連續(xù) 幾年 高于全國平均的增長速度。 采用行業(yè)訪談法 /抽樣 問卷法 /現(xiàn)場觀察法 /公共 資訊 整合 /統(tǒng)計(jì)信息 /政府公告 /政策法規(guī)查詢等方式獲得調(diào)查資料。宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 1 報(bào)告單位：深圳鼎成機(jī)構(gòu) 報(bào)告日期：二〇〇七年九月 宜昌 “小溪塔” 項(xiàng) 目 市 場調(diào)查報(bào) 告 （草稿） 宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 2 前 言 一、 研究 目的 在項(xiàng)目 的 啟動前期 ， 我們需要對整個(gè)市場作一個(gè)比較深入的調(diào)查 與 分析，使我們對項(xiàng)目所處的宏觀 /微觀市場環(huán)境有全面 /正確的了解和認(rèn)識，能準(zhǔn)確把握宜昌市 /夷陵區(qū) 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢 ,為項(xiàng)目的開發(fā)作好前期的 市場數(shù)據(jù)準(zhǔn)備工作 ，為項(xiàng)目的規(guī)劃定位 、營銷策劃等 提供市場依據(jù) 。 四、 數(shù)據(jù)來源 本文所引用的 宜昌市 /夷陵區(qū) 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 來自于歷年的《宜昌統(tǒng)計(jì)年鑒》、《宜昌市政府工作報(bào)告》 、 《宜昌市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 和《夷陵區(qū) 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 等 書籍和 政府 公開 文件。2020 年 宜昌市 政府工作報(bào)告指出 ： 2020 年宜昌市 實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值為 億元，同比增長 %， 是 2020 年的 ，年均增長 12． 4%， 穩(wěn)固了其在湖北省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)地位 ，經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)穩(wěn)居 湖北省 第二位，僅次于 省會 武漢。 這無疑是投資者對宜昌近年所取得的建設(shè)成就的認(rèn)可，也說明宜昌城市魅力的提升。 進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)迅猛發(fā)展， 2020 年全市進(jìn)出口總額首次突破 5 億美元，達(dá)到 億美元，同比增長 %， 其中出口首次突破 4 億美元， 達(dá)到 億美元 ，同比增長 %，居省內(nèi)同等城市的首位。 （ 四 ） 居民收入 穩(wěn)定快速的增長 ，生活水平邁入 較為富裕的階段 73008075871196241 0 . 6 2 %7 . 8 0 % 7 . 8 8 %1 0 . 4 8 %0300060009000120202020 年 2020 年 2020 年 2020 年6%9%12%15%城區(qū)居民人均可支配收入 年增幅 204060801002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年恩格爾系數(shù) （ % ） 人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比例 (%) 近年來， 宜昌 城 區(qū) 居民生活水平和生活質(zhì)量顯著提高 ， 年人均可支配收入的年均增幅達(dá)到 %。根據(jù) 國際 通用的 恩格爾系數(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 來 判斷 ，宜昌城區(qū)居民已經(jīng)邁入了較為富裕的生活階段 ； 另外，我們也看到， 隨著收入的增長、食品支出 比例 的穩(wěn)步下降， 宜昌城區(qū)居民的消費(fèi)性支出 占 可支配收入的比例也相對比較穩(wěn)定， 說明人們在生活水平提5%7%%12%0%5%10%15%2020年 2020年 2020年 2020年宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 8 高 的 同時(shí)， 富余的 、可用于其他用途 的收入的絕對 數(shù)量 也 在 隨著收入水平的逐年增長而增加 ，為宜昌的房地產(chǎn)消費(fèi) 奠定了 堅(jiān) 實(shí)的 市場基礎(chǔ)。 2． 消費(fèi)性支出 ： 指被調(diào)查的城鎮(zhèn) 居民家庭用于日常生活的全部支出，包括購買商品支出和文化生活、服務(wù)等非商品性支出。 （六）小結(jié) 宜昌城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市地位的顯著提升 ，對能與城市發(fā)展水平與城市地位相匹配的 、高品質(zhì)的 房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求越來越大 ，因而 對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 開發(fā)水平 提出了 越來越高 的要求 。 二、宜昌市人口狀況 及城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)的影響 分析 (一 )宜昌人口 整體 增長基本穩(wěn)定 ， 但 有明顯向中心城區(qū)流動的趨勢 截至 2020年年底 ， 宜昌 全市戶籍人口 達(dá)到 萬人， 與 2020 年底 進(jìn)行的 第五次人口普查的 結(jié)果 —— 戶籍人口 達(dá) 萬相比 ， 戶籍人口增長了 萬人，年均增長 率為 ‰ ，遠(yuǎn)低于 2020 年全國 ‰ 的平均增長率 。由此可見， 目前 宜昌 的城市化 發(fā)展水平 明顯 與 其 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和 經(jīng)濟(jì)地位的 迅速 提升 不同步 ， 也與宜昌未來 的 發(fā)展趨勢 、在湖北省內(nèi)僅次于武漢 的 城市 地位不相符。 宜昌的老齡化結(jié)構(gòu)比較明顯，且呈上升趨勢。 這些無疑對新開發(fā)項(xiàng)目的 開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品 定位、設(shè)計(jì)與宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 12 規(guī)劃 提出了新的要求 。 目前 夷陵區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量 目前 位居宜昌市各縣市第一 、 全省縣市區(qū)總量第二 、 人均第一， 同時(shí) 被評為湖北省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前“五強(qiáng)”。 2020 － 2020 年夷陵區(qū)城市化率%%%%21%22%23%24%2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 以 2020 年底夷陵區(qū) 人口基數(shù)為 萬 人 推算， 若以目前的平均城市化速度發(fā)展， 未來幾年內(nèi) 夷陵區(qū)新增 城市 人口 將會 帶來 約 萬㎡ /年的潛在 新增 需求 ； 若按 2020年 上半 年 夷陵區(qū)商品住宅均價(jià) 為 1830 元 /㎡，則有 億 /年的新增 潛在住宅消費(fèi)需求 （以上估計(jì)為保守估計(jì)，事實(shí)上 2020 年夷陵區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積已超過 30㎡，達(dá)到 ㎡ /人） 。 而夷陵區(qū)作為宜昌市未來城市發(fā)展的重心之一，也緊跟 宜昌市的整體發(fā)展步伐， 其地位和實(shí)力也得到進(jìn)一步的加強(qiáng) ，房地產(chǎn) 的 發(fā)展?jié)摿θ找嫱癸@ 。 執(zhí)行力強(qiáng) 20206 個(gè)人住房按揭貸款首付比例不低于 30%。 執(zhí)行力強(qiáng) 20209 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 （三） 宏觀政策 對宜昌房地產(chǎn)的影響 分析 1．宏觀調(diào)控的 將 對宜昌房地產(chǎn) 有深遠(yuǎn)且直接 的影響 1 2 . 82 0 . 23 9 . 22 4 . 7 33 1 . 73 6 . 3 0 %24%57%64%5 7 . 8 0 %010203040502020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年上半年0%20%40%60%80%房地產(chǎn)投資額 （ 億元 ） 同比漲幅 (%) 從上圖 看到，在宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)的 2020 年， 使得部分開發(fā)商在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)放緩了開發(fā)節(jié)奏，因而使 宜昌市房地產(chǎn)投資額 的增長 受到非常 大的影響，增幅由 57%直落 32 個(gè)百分點(diǎn)。 年間政策的 重點(diǎn)將在于 監(jiān)督和落實(shí) ，遏制過度投機(jī) 與 2020年密集的政策轟炸相比， 2020年房地產(chǎn)政策調(diào)控相對來說平靜很多，過去兩年出臺的一攬子政策已經(jīng)基本囊括了調(diào)控的大方面，而 2020 年最需要做的就是如何將這些政策落實(shí)到位 。 但近一兩年內(nèi)不會有太大的影響。 但是經(jīng)過對政策的消化，下半年房地產(chǎn)投資又重拾迅猛增長的勢頭，全年完成 億元，同比增長 %。 2020 年全市 總共 完成商品住宅 (含別墅和高檔公寓 )投資 額達(dá) 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 %。 另外， 資金結(jié)構(gòu)過于單一， 對貸款的依 賴程度較大。但由于一部分定向開發(fā)占用了住宅用地，加之毛地出讓的土地產(chǎn)品轉(zhuǎn)化周期長，因此當(dāng)年供應(yīng)用于住宅開發(fā)的土地不足 40 萬㎡（折合 600 畝 ） 。 這其中除了 大多數(shù) 投資商 走出 政策觀望期，加大投資力度之外， 另外一個(gè)很重要的原因是 ， 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的大幅提升 拉升了 住宅的投資額 。因此，可以初步斷定，20202020 年是開發(fā)商的 土地儲備 年 。 （二） 宜昌市 住宅 市場 需求狀況 分析 和銷售額分析 3 4 . 8 86 5 . 4 9 7 1 . 0 57 8 . 6 65 . 1 1 9 . 4 31 2 . 2 03 2 . 8 01 4 0 . 8 61 6 . 6 62 9 . 4 6 %3 6 . 5 4 %9 6 . 8 6 %8 4 . 4 3 %7 9 . 0 7 %1 0 . 7 2 %8 . 4 9 %8 7 . 7 7 %040801201602020年 2020年 2020年 2020年 2020年0%20%40%60%80%100%住宅銷售面積（萬㎡） 住宅銷售額（億元）銷售額增幅 銷售面積增幅宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 21 2020 2020 年之間，住宅需求的增加并不明顯， 2020 年銷售面積的增長達(dá)到 78%的歷史最高位。 2． 住宅 價(jià)格 分析 綜合分析宜昌城區(qū)的住宅價(jià)格 走勢、以及 銷售面積和銷售額的走勢， 在 2020年的宏觀調(diào)控中， 增幅只有小幅的下降 ，說明宏觀調(diào)控對宜昌住宅市場的 綜合 影響 沒有預(yù)期的 大。 1328 1342 1578 1759 2188 % % % % 1000 1500 2020 2500 2020 2020 2020 2020 2020 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 商品房銷售均價(jià) 均價(jià)漲幅 宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 22 因此 ， 宜昌房價(jià)近期仍將持續(xù)保持上漲態(tài)勢。 Ⅱ 1530% 空置適量，供求平衡，資金充裕，價(jià)格平穩(wěn)，良性發(fā)展 。 75874 57396 121520 227800 32825 % % % % 0 50000 100000 150000 202000 250000 2020 2020 2020 2020 2020 100% 0% 100% 200% 300% 住宅空置面積 （㎡） 空置 面積 增長幅度 商品房空置率 % % % % % 0% 10% 20% 30% 2020年 2020年 2020 年 2020年 2020年 宜昌小溪塔項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告（草稿） 深圳鼎成機(jī)構(gòu) 23 2）空置結(jié)構(gòu)分析 2020 年宜昌城區(qū)空置商品住宅的年齡結(jié)構(gòu)75%2%23%空置 1 －