【正文】 城市，相對來說商業(yè)、流通、服務業(yè)有較大的增長空間。 總結： 根據(jù)市場調(diào)查的結果分析，唐山現(xiàn)有商業(yè)由于其整體 商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營方式、自身規(guī)模、消費文化等因素，還不能夠完全滿足消費者對于某種個性化消費以及購物、休閑、娛樂、餐飲的綜合性要求，導致大部分中高收入人群進京消費（可選性強、能夠滿足個性化消費以及旅游、購物、餐飲的綜合性要求）。應是中，高，低檔皆有，中高低比例：（ 5： 1： 4）男性商品和女性商品的構成比例約為 4： 6。 社區(qū)商業(yè)的布局和形態(tài)大致有： 按與住宅建筑的關系可分為獨立單體和與住宅混建，以裙房或底商 形態(tài)設置二類；按所在的地域可分為在住宅區(qū)內(nèi)，在住宅區(qū)周邊沿街設置和與住宅區(qū)分離獨立設置三類；按布局形態(tài)可分為街區(qū)條狀、塊狀組團型和條塊結合型三類；按商業(yè)布局的分類又可以分為“沿街式”、“裙組式”、“點式”、“會所式”四類。服務于小區(qū)內(nèi)部的底商主要以社區(qū)居民 為服務對象，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費品為主，規(guī)模一般較小，但服務種類比較齊全，可基本滿足居民的日常生活所需，主要有小型超市、發(fā)廊、洗染店、便利店等等，如祥富里小區(qū)內(nèi)底商、祥榮里底商等。其中在各服務行業(yè)中，商貿(mào)流通、餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)無論從戶數(shù)、營業(yè)收入還是上繳稅金均居主導地位。 唐山多數(shù)開發(fā)商將商鋪視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設計成內(nèi)街，商鋪普遍為 2層甚至更高的。真正作為商鋪投資者及經(jīng)營者來說，第一考慮的是地段，但考慮最多的是商鋪本身的實用面積，其次才是價格、開間、層高等，因此在市場上建筑樓層設計為單層的底商會更受消費者的青睞。 次層層高調(diào)查分析： 次層層高市場比重43%35%14%8%3M 從以上圖示來看，兩三層的商鋪如果第二層或第三層設計為 米的層高來說對于消費者來說也是最好不過了，因為作為商業(yè)經(jīng)營來說，二三層是不可能作經(jīng)營面積來用的，因此裝修方面也不會要求太好，對層高的要求也是一般不做要求的，通常 米就可以滿足業(yè)主的需求。御苑及華寧景苑等；售價在 1000012020 元之間的商鋪次之，如東方廣場及金洋旺座等；售價最高的為玫瑰莊園的底商，現(xiàn)可售商鋪價格高達 20200 元以上；因商鋪價格杠桿受項目所在地段的影響最大，所以目前市內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)地段的底商價格也是最貴的。 主力商鋪總價調(diào)查分析： 主力總價市場比重16%16%32%21%11%4%3 0 1 萬元以上251300萬 元201250萬 元151200萬 元101150萬 元1 0 0 萬元以下 從以上圖示來看，再加上底商均價目前都在 900012020 元 /平米，主力商鋪總價在 200250 萬左右的達 32%，也是市場份額最高；但從市場銷售情況來看，總價在 200 萬以上的主力商鋪空置率很高，據(jù)實際情況了解，現(xiàn)在適合唐山投資者的商鋪總價應在 80160 萬之間。在已經(jīng)銷售的商鋪里，絕大多數(shù)的小區(qū)底商經(jīng)營狀況一般。 時代景苑，臨長寧道底商 20套，現(xiàn)入駐 6 家底商。 因以上調(diào)查的樓盤項目住宅部分多屬于未入駐及交房后處于裝修期，故未包含成熟社區(qū)的所有底商業(yè)態(tài)類別，比如通訊、銀行、郵政、保險等。導致了現(xiàn)房階段的商鋪的銷售狀況一般，例如時代景苑、唐人起居。例如：翡翠城、鷺港、香木林等皆不銷售底商，價格均未定。建筑形態(tài)為一層的平房，面積在 3080平米之間。以上情況可以對本項目臨龍富南道的業(yè)態(tài)規(guī)劃起到參考作用。同時有一部分辦事處或者公司入駐，例如：通力電梯辦事處、闊鑫電器等。祥富里小區(qū)內(nèi)的底商面積在 60 平左右，年租金約在 7000 元。 二、 交通現(xiàn)狀及規(guī)劃情況： 項 目南臨唐山市主干道長寧道，長寧道連接建設路與機場新區(qū)，路況良好。 三、 項目周邊居住人員的特點： 項目處于多個小區(qū)的環(huán)繞之中，人氣較旺。且本項目 A 組團為張思莊村民回遷區(qū)。距離唐山火車站、唐山北站十幾分鐘的車程。 五、本項目底商優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： （ 1）項目所在區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ?，客戶對項目所在地段認同感高。 （ 4）項目北部緊鄰唐山大學城，大量的學生集中于此塊區(qū)域帶來商機。 （ 2）本項目完全完工需要 3 年左右時間，形成居住氛圍需要 5 年左右時間。 （ 5）華寧景苑、東方廣場世紀花園沿豐源道的底商仍有部分商鋪未售，且已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)，對本項目的底商銷售形成沖擊。 地產(chǎn)咨詢 22 第五部分 客戶購買意向分析 一、本項目商鋪購買意向分析： 意欲購買商鋪客戶對 A 區(qū)，沿長寧道及為衛(wèi)國路的商鋪興趣最為濃厚。項目對外公開的關于商鋪的信息基本為空白。在自營的 8 組客戶中，其 中 5 組客戶計劃為經(jīng)營餐飲業(yè)， 1 組計劃開設小區(qū)便利店，另 1 組計劃經(jīng)營五金材料、裝飾建材， 1 組計劃經(jīng)營煙酒店。此 13 組客戶的面積需求分布如下： 地產(chǎn)咨詢 23 面積（ M2） 5080 80120 120150 150200 200250 250+ 來人量 6 5 0 1 1 0 比例（ %） % % 0% % % 100 從以上表格可以看出商鋪 5080 平的需求占到了 %， 80120平的需求達到了 %， 120 平以下即總價在 50100 萬范圍之間的總需求共計 %。結合客戶對 底商的面積需求及唐山商鋪市場現(xiàn)狀，初步得出 50120 平的一層商鋪目前是市場需求旺盛的產(chǎn)品。超過 100 萬的底商從數(shù)據(jù)分析看，需求量較少。而且根據(jù)唐山商業(yè)的宏觀商業(yè)情況及唐山居民的消費娛樂習慣，建議本項目商業(yè)業(yè)態(tài)初步定位于： 餐飲休閑、文化消費、日用便利 。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究 報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 地產(chǎn)咨詢 27 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日 長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項 目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構 2020 年福建 結合客戶面積需求，可以得出 %的客戶可接受的總價為 45萬 72 萬之間， %的客戶可以接受的總價為 72 萬 100 萬之間。其中 12 組客戶要求底商為一層，比例為 %，要求底商為二層的為一組，比例為 %。 三、對底商面積的要求： 在對客戶進行電話訪談中。繁華地段商鋪供不應求，一般地段商鋪供過于求。 （ 7）唐山市外經(jīng)貿(mào)學校為中專、技校類學校，學生的實際消費能力較低。 （ 3）目前規(guī)劃 的商鋪面積較多，需要較長時間去化。 劣勢： （ 1）目前唐山的商業(yè)相對過剩，投資潛力降低，投資客戶減少。衛(wèi) 國路北段已于 07 年 3 月開始修建。本項目距離唐山市北部最大的購物中心 —— 遠洋城約計八百米。 地產(chǎn)咨詢 20 四、項目周邊配套及環(huán)境狀況： 交通方便 ： 南臨唐山的主干道長寧道，東靠衛(wèi)國路，西接學院路。居住人員以政府機關、企事業(yè)單位職工為主。北臨規(guī)劃中的龍富南道，西接規(guī)劃中的學院路北段，此兩條路現(xiàn)未正式開通。這對本地塊的經(jīng)濟文化價值的提升起到了積極作用；整個規(guī)劃用地被東西向的龍富道、長寧道和南北的學院路、衛(wèi)國路分割為 A、 B、 C、 D、 E 五個部分。主力面積在 80100 平米。 ，祥豐里、祥榮里的沿長寧道底商的底商多數(shù)還是圍繞小區(qū)業(yè)主的實際需要來經(jīng)營。 地產(chǎn)咨詢 18 通過實地訪談，了解此些商鋪 60 平米的年租金在 3 萬 萬元之間。業(yè)態(tài)規(guī)劃全部圍繞學生的現(xiàn)實需要出發(fā)。 （ 2）期房形態(tài)的底商： 走訪的多個項目底商的平均售價在 900010000 元 /平米，總價在200萬左右，投資的門檻大大提高，且現(xiàn)房形態(tài)的底鋪的空置率較高，投資回報率較低。 （ 1）現(xiàn)房形態(tài)的底商： 目前唐山市購買商鋪的客戶自用的比較少，多為投資客戶，購買時間基本為內(nèi)部認購或者項目開盤初期價格較低時，而隨著現(xiàn)房階段 ，底商的經(jīng)營狀況一般，且單價較高。 東方廣場世紀花園，臨豐源道底商約 27套，現(xiàn)入駐 8 家底商?，F(xiàn)底商進駐一餐飲，一裝修公司。 經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查分析： 34%18%12% 12% 12% 12%市場比重經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲娛樂便利超市美容美發(fā)裝飾設計醫(yī)療診所服飾專賣 地產(chǎn)咨詢 16 從以上圖示對于底商及沿街商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查分析來看，目前只有餐飲娛樂、便利超市、美容美發(fā)、裝飾設計、醫(yī)療診所及服飾專賣等；同時在調(diào)查的 14 個小區(qū)項目中，多數(shù)社區(qū)底商在業(yè)態(tài)規(guī)劃上無明確定位，采取“只售不租”的經(jīng)營模式，對購買底商的業(yè)主在經(jīng)營行業(yè)上無法進行限制及進行相應的指導，未形成“集 群效應”，商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)比較雜亂，比如高達 34%的餐飲娛樂選擇底商經(jīng)營，弊端遠大于利好，除油煙污染及噪音吵雜等無法避免以外，另外餐飲娛樂業(yè)態(tài)對于建筑設計還有特殊要求，如果變通經(jīng)營快餐會好一些。且唐山的商鋪大多數(shù)為投資客戶所購買，不用于自營。 底商均價調(diào)查分析： 底商均價區(qū)間市場比例36%29%21%14%800010000元1000112020元1202015000元1 5 0 0 0 元以上 從以上圖示分析來看，選擇售價在 10000 元以下的商鋪是最多的，達 36%，如 進深調(diào)查分析 地產(chǎn)咨詢 11 底商進深市場比重7%14%43%14%14%8% 20M18M15M12M10M8M 從以上圖示可看出，進深設計為 15 米的商鋪為最多，進深太大日照時間太短，采光也不會太好，還會增加耗能；短進深一直是消費者所想要的， 1215 米進深設計從房地產(chǎn)開發(fā)來說既可中和消費者的需求又可兼顧自己的經(jīng)濟利益。 建筑樓層調(diào)查分析： 底商建筑樓層市場比重1層13%2層81%3層6%1層2層3層 從圖示中可看出，唐山市內(nèi)近三年來開發(fā)的樓盤中底商