【正文】 國的出口經(jīng)濟(jì)因此我司認(rèn)為一直緊縮的貨幣政府在年末有望放松 貨幣政策年末有望放松樓市調(diào)控政策不變 市場研判與分析 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)都受到威脅但中央亦多次提出不達(dá)調(diào)控效果不放松政策年內(nèi)限購不會(huì)取消等消息堅(jiān)定推進(jìn)樓市調(diào)控政策因此第四季度政策層面基本不會(huì)有太大的變動(dòng) 二供應(yīng)量激增存量達(dá)到歷史頂峰 限購政策之后大部分發(fā)展商采取放緩工程進(jìn)度或延遲推售等方式避開政策大批貨量堆積將在第四季度入市初步預(yù)計(jì)第四季度有近 280 萬㎡新貨入市另外連續(xù)半年的低成交量造成存貨的巨量積壓至十月初全市存量面積 約 300 萬㎡即第四季度的可售面積將達(dá)到 500 萬㎡達(dá)到歷史頂峰若按月均消化 60 萬㎡計(jì)算可供全市靜態(tài)消化 8 個(gè)月 三價(jià)格再度下調(diào)有望迎來成交放量 近半年的成交低迷令不少開發(fā)商面臨嚴(yán)峻的資金壓力第四季度的巨量存貨亦使市場競爭變得異常激烈中央政府對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定決心亦刺激更多客戶現(xiàn)階段以觀望為主以價(jià)換量成為開發(fā)商最后一根救命稻草市場價(jià)格在第四季度將迎來今年內(nèi)的第二輪價(jià)格調(diào)整有望刺激觀望已久的消費(fèi)者迎來年末的最后一個(gè)成交高峰 市場研判與分析 價(jià)格再度下調(diào)有望迎來成交放量 區(qū)域 存量套數(shù)套 存量面積萬方 新增 套數(shù)套 新增面積萬方 禪城 4900 69 4800 57 南海 9595 155 6800 91 順德 16500 210 14000 175 三水 1717 30 1500 17 高明 2850 32 2500 30 合計(jì) 35562 496 29600 280 大佛山 2020年下半年市場預(yù)測 一金九銀十的角逐中大部分項(xiàng)目的總體業(yè)績未達(dá)理想對(duì)于上市企業(yè)而言年末業(yè)績沖刺壓力巨大在此階段以積極推新貨去存貨為主但佛山大部分的發(fā)展商本是做實(shí)業(yè)起家房地產(chǎn)僅是副業(yè)這類企業(yè)的資金實(shí)力較為雄厚現(xiàn)金流壓力不大在促銷和降價(jià) 方面較被動(dòng) 二十月份后市場觀望迅速形成看跌情緒普遍市場存量大幅增加同類產(chǎn)品間的競爭壓力大為加快去貨速度各項(xiàng)目將加快價(jià)格調(diào)整但消費(fèi)者較為淡定預(yù)計(jì)成交情況一般 三推貨集中在中小面積產(chǎn)品為主受成交結(jié)構(gòu)的影響帶動(dòng)成交均價(jià)走低 2020年第四季度年末沖刺供應(yīng)稍增 市場研判與分析 我司對(duì)政策下佛山樓下的預(yù)判基本如下圖 成交量 成交價(jià)格 13個(gè)月 36個(gè)月 79個(gè)月 9個(gè)月后 從觀望及僵持 到局部促銷活動(dòng) 新項(xiàng)目低價(jià)開盤 大范圍價(jià)格回調(diào)階段 回調(diào)幅度估計(jì) 1525 左右 以價(jià)換量趨勢大幅出現(xiàn) 兩會(huì)前年初銀行的信貸額度較為充足且通脹水平逐步回落預(yù)計(jì)此階段的房地產(chǎn)信貸會(huì)有短暫的放水時(shí)間首套房利率放款時(shí)間等或會(huì)有所松動(dòng)為消費(fèi)者創(chuàng)造入市機(jī)會(huì)且春節(jié)過后預(yù)計(jì)在 2 月中下旬便開始有項(xiàng)目陸續(xù)入市積壓近一個(gè)季度的中大積產(chǎn)品開始推貨市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為豐富經(jīng)過較長一段時(shí)間的觀望及等待部分迫切的需求將會(huì)積壓入市成為此階段重要的客戶來源帶動(dòng)成交小幅走高成為兩會(huì)前的小陽春成交結(jié)構(gòu)的多樣化帶動(dòng)均價(jià)小幅回升 兩會(huì)后在外圍經(jīng)濟(jì)危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大的情形下本國經(jīng)濟(jì)如何維穩(wěn)房地產(chǎn)政策的效果及走向都將在兩會(huì)結(jié)束后有基本的方向預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的基本態(tài)度不變但可能會(huì)對(duì) 2020 年的部分暫時(shí)性政策進(jìn)行修正或優(yōu)化從而影響市場信心導(dǎo)致觀望再次形成 兩會(huì)將確定后市走勢基調(diào)觀望再次形成 市場研判與分析 經(jīng)濟(jì)下行壓力大或現(xiàn)曲線救國 調(diào)控政策維持穩(wěn)定的情況下隨觀望的愈漸濃厚預(yù)計(jì)此階段的供求雙方將跌至冰點(diǎn)市場存貨量巨大另外 2020年和 20202020 推貨策略 2 2020 年洋房銷售月度走勢 2020 年總體銷售均價(jià)為 7404 元㎡洋房 6865 元㎡ 38 座 總額 134 億元 均價(jià)7087元㎡ 別墅 總額 089 億元 均價(jià) 16815 元㎡ 39座 總額 413 億元 均價(jià) 7450 元㎡ 37 座 總額 066 億元 均價(jià) 5997 元㎡ 總體銷售金額755 億 2020 年推貨節(jié)點(diǎn)回顧 317 限購 第一批 第二批 第三批 第四批 第五批 開始咨詢 推貨階段 開售時(shí)間 推貨位置 戶型結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品面積㎡ 推售數(shù)量套 銷售數(shù)量套 消化率 第一批 39 座全部 大三房四房五房 130230 368 324 88 第二批 38 座 1 梯 2 梯 03 大三房四房 130180 184 122 66 第三批 37 座 3 梯 二房小四房 84130 79 73 92 第四批 37 座 2梯 0203 二房 90 36 25 69 第五批 37 座 2 梯 0104120F 小四房 150 40 4 10 合計(jì) 707 548 78 產(chǎn)品亮點(diǎn) 不明顯價(jià)格較高難消 產(chǎn)品亮點(diǎn)不明顯價(jià)格較高難消 限購前 全盤首發(fā) 最優(yōu)湖景單位 熱銷景觀第一價(jià)格營銷較少 限購后 同質(zhì)再推 性價(jià)比不高 限購后 首批低總價(jià) 首批小戶型低總價(jià)大優(yōu)惠熱銷 推貨策略由大量長時(shí)蓄量集中爆發(fā)改為少量多批低調(diào)快走 首次熱銷依靠優(yōu)質(zhì)景觀二次熱銷依靠低總價(jià)撬動(dòng)冷淡樓市 整體分為 3 月 6 月和 9 月三大階段來進(jìn)行推貨 北區(qū)銷售情況 39 座 39 座 建筑面積 成交金額 均價(jià) 套數(shù) 1 梯 1 811994 76995974 9482 36 2 726366 54848419 7551 31 2 梯 1 621522 45631632 7342 37 2 605251 45095640 7451 36 3 304372 21667300 7119 23 4 470532 34024807 7231 36 3 梯 1 588358 42414299 7209 35 2 584717 41062525 7023 35 3 378858 27149506 7166 29 4 339966 23665755 6961 26 合計(jì) 543194 412555857 7595 324 總貨量 368 套 3 月限購前一次性推出 至今銷售率已達(dá) 86 待售面積 661308 ㎡ 總金額 48756295 元 總余套數(shù) 44套 38座 建筑面積 成交金額 均價(jià) 套數(shù) 1 梯 1 450948 32976521 7313 28 2 16245 11449652 7048 10 3 336969 23523416 6981 26 4 336681 22801343 6772 26 2 梯 3 586752 42970768 7323 32 合計(jì) 18738 133721700 7136 122 新待售面積 3468626 ㎡ 總金額 待定 待推貨量 224套 總余貨 286套 總貨量 408套 6 月底限購后 3 個(gè)月推出第一批 184套 至今銷售率已達(dá) 66 北區(qū)銷售情況 38 座 37 座 建筑面積 成交金額 均價(jià) 套數(shù) 2 梯 1 47326 3001230 6342 3 2 111342 7004781 6291 12 3 111262 6601646 5933 12 4 15013 884099 5889 1 3 梯 1 276295 16779915 6073 19 2 152802 9058402 5928 18 3 179564 10383921 5783 21 4 215481 12368462 5740 16 合計(jì) 110909 66082456 5958 102 新待售面積 2020052 ㎡ 總金額 待定 待推貨量 220 套 總余貨 273套 總貨量 375套 9月底限購后 6個(gè)月三批推出 155套部分 1～20層 至今銷售率約 66 北區(qū)銷售情況 37座 2020年推貨和余貨概況 33 座 192 套 34 座 213 套 35 座 213 套 36 座 160 套 北區(qū)樓座 總貨量 已推 待推 已售 已售余貨 總余貨 39 368 368 0 324 44 44 38 408 184 224 122 62 286 37 375 155 220 102 53 273 合計(jì) 1151 707 444 548 159 603 39 座 38 座 37 座 已推售 待推售 部分待推 樓座 余貨 已售 套數(shù) 建筑面積 均價(jià) 銷售金額 套數(shù) 建筑面積 均價(jià) 銷售金額 37 座 273 3078451 102 1109085 5958 66082456 38 座 286 441697 122 1873800 7136 133721700 39 座 44 661308 324 5431936 7595 412555857 合計(jì) 603 8713487 548 8414821 7277 612360013 2020 年余貨量大于已售貨量 2020年北區(qū)清余壓力巨大 在樓市不明朗的情況下南區(qū)不適宜大量推貨 南區(qū)新品起助推作用北區(qū)余貨消化才是關(guān)鍵 北區(qū)已售及余貨情況 2020 推貨策略思路 根據(jù) 2020 年樓市預(yù)判進(jìn)行推貨第一季度小陽春第二季度重現(xiàn)觀望第三季度剛需爆發(fā)第四季度政策放松 2020 年 39棟以 及 37 棟的兩次成功推貨驗(yàn)證高品質(zhì)低總價(jià)是成交關(guān)鍵高品質(zhì)的34 棟以及低總價(jià)的 37 棟是推動(dòng)銷售的關(guān)鍵 37 座通過低價(jià)策略推出剛需小戶型也得到市場認(rèn)可但兩次隨后的同質(zhì)產(chǎn)品推出難再取得驕人成績說明低價(jià)格策略不能長期使用否則客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同度將越降越低 130 方和 160 方是銷售難點(diǎn)也是銷售重點(diǎn)必須依靠熱銷單位的氣氛帶動(dòng)在中心園林展示條件成熟具備時(shí)作為專項(xiàng)系列推出才可令產(chǎn)品特點(diǎn)突出鮮明揚(yáng)長避短 結(jié)論 2020 推貨以熱點(diǎn)戶型帶動(dòng)余貨銷售 全年推貨策略 3 月亮點(diǎn)高值先發(fā) 5 月中值保溫持銷 9 月低值剛需救市 33座 34座 35 座 38座 37座 36座 39 座 2020 計(jì)劃推出產(chǎn)品價(jià)值分析 熱點(diǎn)單位 20 難點(diǎn)單位 74 持銷單位 6 后期單位 戶型 5 房 4 房 3 房 2 房 單邊 中間 三面單邊 南橫廳 南北直廳 南北交錯(cuò)廳 北橫廳 大三房 小三房 大 2 房 小 2 房 面積㎡ 226 221235 183 約 171180 約 168170 約 135160 約 157163 約 130 約 90 90以上 90 以下 產(chǎn)品比例 5 1 0 13 5 18 19 24 9 6 0 北區(qū)比例 0 1 1 18 1 13 25 20 13 8 0 南區(qū)比例 18 0 0 0 15 33 0 33 0 0 0 熱銷單位可以成為亮點(diǎn)產(chǎn)品銷售推出市場即受到高度關(guān)注 單邊望湖單邊湖景桃園風(fēng)景中心園林三重景觀單邊三面采光通風(fēng)性能好稀缺深受富豪喜愛心理期望價(jià)值最高 低值小戶型單位靠路邊噪音大戶型差低總價(jià)性價(jià)比相對(duì)高吸引首次置業(yè)或抄底投資人群 難點(diǎn)單位產(chǎn)品特點(diǎn)不明顯體量龐大走貨困難 4 房存在戶型結(jié)構(gòu)不理想朝向采光差等缺點(diǎn)景觀差噪音大等缺點(diǎn)貨量大客戶感覺性價(jià)比低消化緩慢 大 3 房貨量大客戶對(duì)價(jià)格敏感價(jià)格不下調(diào)情況下成為難點(diǎn) 大 2 房面積相對(duì)大景觀差或樓間距單價(jià)稍高 持 銷單位優(yōu)劣勢參半需要長時(shí)間消化 三面單邊 4 房絕版余貨但剩余高樓層較慢出貨 南北直廳 4 房前期熱銷產(chǎn)品余貨集中在高層新貨貨量不多價(jià)格穩(wěn)定慢出貨 2020年將推產(chǎn)品特點(diǎn)說明 2020 年推貨建議 202003 202011 202005 202009 202012 春節(jié)前后 3739座現(xiàn)售余貨 傳統(tǒng)銷售淡季 消化余貨為主 為新貨蓄客 第一階段 34 座 開春首波新貨倍受關(guān)注大批集中推售 景觀資優(yōu)品空缺補(bǔ)充帶旺人氣鞏固高端受熱捧形象 推動(dòng)余貨促銷 第二階段 38座 3 梯 年中持銷階段對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分類包裝推售少量多批清余為 主 5 月重點(diǎn)推 130 方純南園林三房 6 月重點(diǎn)推 160 方南北對(duì)流四房 第三階段 38 座 2 梯 37 座 1 梯 國慶黃金月剛需撐市 房貸政策再度放松的前提下以低總價(jià)產(chǎn)品帶動(dòng)銷售 大批量多元選擇多重優(yōu)惠達(dá)到熱銷目的 傾力清余熱點(diǎn)帶動(dòng)難點(diǎn) 重時(shí)節(jié)重推閑時(shí)輕推 高調(diào)開年低端熱售收尾 20206 春節(jié)前促銷清余恒溫保暖 歲末年初余貨量大情況下通過各種促銷手段盡量清銷在售余貨避免造成明年余貨壓力 在售余貨 155 套外加 72 套 21 層以上產(chǎn)品共 231 套 202011～ 20202 39 座38 座 37 座在售余貨 231 84 ㎡ 1 至今已 實(shí)際推售余貨為 155 套但剩余 72 套 37 座 2 梯 21 層以上單位未推并入此階段余貨 93 ㎡ 47 130 ㎡ 50 135 ㎡ 4 145 ㎡ 1 152160㎡ 110 168 ㎡ 9 178 ㎡ 4 226 ㎡ 5 231 春節(jié)前后余貨產(chǎn)品對(duì)比分析 類別 位置 面積 套數(shù) 比例 戶型 熱銷原因 滯銷主因 備注 在售余貨