【正文】 00萬元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來源全部為當?shù)刎斦Y金。 編制依據(jù)及研究范圍 1. 《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發(fā)〔 2020〕 10 號文）； ； ； 4.《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 5.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方 法與參數(shù)》（第三版）； 、經(jīng)濟、人口、環(huán)境、土地、自然 2 條件等基礎(chǔ)性資料； 、規(guī)范、法規(guī)等。 本項目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準確。 在經(jīng)濟效益方面，由于拆遷安臵成本較大，收支缺口達到 4666 萬元，本工程屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持保持收支平衡。到 2020年，力爭達到人均 8000美元以上，重慶即邁入小康社會。居民購買能力受到一定影響。 為更好地維護和發(fā)展重慶特有的 “多中心組團式 ”布局結(jié)構(gòu)，《重慶市城市總體規(guī)劃(2020—2020)》提出了 “一城五片、多中心組團式 ”空間結(jié)構(gòu)。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 338平方公里。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應的同時城市排水問題較大。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入 7 較大，城市向北發(fā)展動力不足?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為79平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。磁器口作為重慶的 “歷史文化名片 ”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動。 雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見，即 “有人氣、有市氣但缺財氣 ”；社會效益明顯， 但經(jīng)濟效益微弱等，在經(jīng)濟增長方式上表現(xiàn)為 “高投入、低消費、不協(xié)調(diào)、低效率 ”。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 510 年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當前政府高投入保護開發(fā)，卻獲得低旅游消費收入的局面，強力帶動整個區(qū)域的旅游經(jīng)濟發(fā)展。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。 2020年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國家 4A級旅游景區(qū)的稱號，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃， 2020年前，將磁器口要打造成為國家歷史文化名鎮(zhèn)。本項目地塊位于國道和城市干道兩側(cè)，同時處于千年文化名鎮(zhèn) 10 ——磁器口對面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級。本項目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學合理構(gòu)建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個古鎮(zhèn)的風格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。基于以上種種原因，通過本項目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會大大改善提高當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。磁器口的 “古 ”必然對周邊的建筑風貌提出了 “古 ”的要求，以求達到更完整和諧的古鎮(zhèn)風貌，更好地促進古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè) +普通住宅。而本項目酒店、商業(yè)的良好運行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。兩者基本飽和了中低消費市場，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費人群大量流失，因此為本項目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機會。 綜合上述分析，本項目的臨街商業(yè)市場前景很好。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛 圍較濃。磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。第四系地層零星分布，為最新地層。C 平均相對濕度 81％ 19 年均降雨 量 年均日照時數(shù) 1314天 無霜期 平均風速 靜風頻率 ％ 冬夏兩季主導風頻為 22％ 主導風 NNE 沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。 可見，項目建設(shè)地的各項條件滿足項目建設(shè)與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 （ 3）統(tǒng)一性：項目規(guī)劃設(shè)計與古鎮(zhèn)整體風貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性 與綠地系統(tǒng)。 （ 2）生態(tài)性原則：通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計，在滿足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個具有良好居住環(huán)境。道路設(shè)計力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計堅持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。 建筑立面設(shè)計遵循磁器口古鎮(zhèn)保護規(guī)劃，采用仿明清古建筑風格，做到與古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。安臵房戶型有： 商業(yè)門面為臨 212 國道建筑底層門面，沿街長度大約 66 米，進深 米。在樓梯、電梯處集中布臵形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。 公用設(shè)施設(shè)計方案 給排水設(shè)計 給排水 1）水源 本工程屬沙坪壩自來水廠供水范圍，小區(qū)進水由地塊周邊道路市政給水管引入，進水管管徑不小于 DN200mm。鋼材 HPB235,1型冷軋扭鋼筋， HRB335,HRB400。 （ 1）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB500102020）； （ 2）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB500032020）； （ 3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092020）； （ 4）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112020）；（已過期） 24 （ 5）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072020）； （ 6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ 32020）； （ 7）《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)程》（ JGJ32020）。并 23 在考慮與古鎮(zhèn)風格呼應的同時有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強調(diào)體塊穿插，虛實對比、簡約大氣、層次分明，利用色彩對比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實淳樸的生活風貌。具體布臵見圖 61。 設(shè)計構(gòu)思 項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達到 224 米，最低只有 202米，地塊內(nèi)部起伏很大。 本項目規(guī)劃設(shè)計遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設(shè)土地利用的保護性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟性和地方性的原則。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。嘉陵江在重慶境內(nèi)長 km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。C 極端最高氣溫 176。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之 間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 。項目總用地面積 （約 畝）。 15 4 建設(shè)