塘北地塊開發(fā)前期初步市場調(diào)研報(bào)告-wenkub
2023-06-20 11:49:43 本頁面
【正文】 過多年的地毯式開發(fā)后，主城區(qū)基本上已經(jīng)沒有可供開發(fā)的土地。使得土 地供應(yīng)量與市場需求量極不平衡，在快速增長的消費(fèi)需求拉動(dòng)下，杭州的土地價(jià)格一路攀升（據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年土地平均單價(jià)為 343 萬元 /畝，同比下降 17%，這是因?yàn)樾掳l(fā)展區(qū)塊供地較多因素；西湖邊 61 號地塊達(dá)到 909 萬元 /畝，成為年度第一；城西區(qū)塊的平均單價(jià)為 660 萬元 /畝，最高為原計(jì)量學(xué)院地塊，達(dá)到 888 萬元 /畝；而濱江區(qū)塊基本上也達(dá)到 400 萬元 /畝以上），導(dǎo)致商品房價(jià)格也隨之“水漲船高”。商品房銷售面積 萬平方米 ， 比上年增長 %； 20xx 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，商品房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米，分別比上年增長 %、 %、 %和 10%。在供需方面，房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，雖然近幾年杭州樓市短期購買力消耗過大，房改及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，對市場的影響力趨緩。 同時(shí)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了較大變化，住房 、汽車消費(fèi)呈現(xiàn)進(jìn)一步增長趨勢。其中，重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資 億元，為全年計(jì)劃的 119%。而目前杭州市的城市化水平在 45％左右（ 20xx 年的 36． 52％ ， 20xx 年末的39． 58％ ）， 按照該研究數(shù)據(jù)，杭州市的城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏低。 交通西進(jìn)、錢江新城、 33929 工程、地鐵工程、高教園區(qū)建設(shè)、湖西綜合保護(hù)、運(yùn)河整治、良渚遺址保護(hù)、工業(yè)園區(qū)、特色街建設(shè) ———十大工程全面運(yùn)籌、規(guī)劃、實(shí)施。 ? GDP 持續(xù)高速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 20xx 年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2092 億元，比 上年增長 15%，為“九五”以來的最高水平， 其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 127 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成 1081億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成 884 億元，增長 %， 經(jīng)濟(jì)總量在全國大中城市中繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。 大量的管理資料下載 1 塘北地塊開發(fā)前期初步市場調(diào)研報(bào)告 ? 杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 長江三角洲是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是國際公認(rèn)的世界六大城市群之一。人均 GDP（按戶籍人口計(jì)）達(dá)到 萬元，折合美元 3950 元，比上年增長 %，居全省第一 。杭州的城市化進(jìn)程開始?xì)v史性的一躍 ， 一個(gè) “東動(dòng)西靜南新北秀中興 ” 的城市新格局正在形成。隨著城市的經(jīng)濟(jì)、人居、創(chuàng)業(yè)等環(huán)境的進(jìn)一步趨好和交通、市政建設(shè)進(jìn)程的加快，杭州市的人口增長率將會(huì)快 速的提高，特別是外來人口的增長會(huì)進(jìn)一步加速，對住房的需求會(huì)進(jìn)一步加大。 “ 33929”工程的基本完成； 錢江新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面啟動(dòng)；地鐵一號線試驗(yàn)段開工建設(shè)；繞城高速公路全線建成通車；杭新景 、杭徽高速公路、宣杭鐵路復(fù)線、杭州蕭山機(jī)場停機(jī)坪擴(kuò)建和杭甬運(yùn)河杭州段等工程正在抓緊建設(shè)； “西氣東輸 ”如期實(shí)現(xiàn)天然氣進(jìn)杭 。據(jù)《杭州年簽》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)： 99 年 — 01 年杭州市區(qū)居民人均居住面積分別為 、 、 ,年增長率超過 5％； 市區(qū)居民家庭中，每百戶家庭汽車擁有量 已經(jīng)達(dá)到 量 /百戶。但是外來創(chuàng)業(yè)人口對杭州房產(chǎn)的需求以及保值增值的投資需求仍然非常強(qiáng)盛。其中，全年住宅施工面積 萬平方米，竣工面 積 萬平方米，分別比上年增長 30%和 22%。 主城區(qū)部分房價(jià)近年來以每年接近 1000元／平方米的速度飛速上漲，其漲幅連續(xù)多年位居全國前列。僅有的一些舊城改造項(xiàng)目，也因?yàn)楦甙翰疬w成本和土地成本使得房產(chǎn)開發(fā)商難以下單。目前已經(jīng)落實(shí)的有：下城區(qū) 畝，西湖區(qū) 畝，拱墅區(qū) 畝，江干區(qū) 畝、濱江區(qū) 588 畝，錢江新城 326 畝，下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 畝。（附 20xx 年 1－ 8 月份土地交易情況一覽表） ? 項(xiàng)目地塊及周界現(xiàn)狀 本案地處杭州市西北面，南沿余杭塘河 20 米沿河景觀綠化帶；東接古翠路；北側(cè)為規(guī)劃余杭塘路，路寬 40 米；西側(cè)為規(guī)劃益樂路。周邊路網(wǎng)規(guī)劃完善，交通便利，對本案的開發(fā)是一大利好。 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃狀況 慶隆地區(qū)控制性規(guī)劃概況 ： 慶隆地區(qū)屬拱墅區(qū)，即萍水東路以南、豐潭路以東、莫干山路以西、余杭塘河以北，規(guī)劃總用地 公頃。東南角主要保留塘河小區(qū)、武林造紙廠地塊住宅地以及拱墅區(qū)環(huán)衛(wèi)局、交警大隊(duì)、拱墅衛(wèi)生院；沿莫干山路西北段除保留熱電廠，均為公用設(shè)施用地；沿西南角主 要布置市政設(shè)施用地；沿萍水東路主要以商業(yè)金融為主。 四、道路交通規(guī)劃 該區(qū)規(guī)劃道路分三級設(shè)置，即：主干路、次路、支路。其中通往區(qū)域外圍的一條綠軸――余杭塘河兩側(cè)綠化帶是園區(qū)內(nèi)東西向景觀綠軸。近期規(guī)劃人口 萬人，中期目標(biāo) 20 萬人。 新規(guī)劃區(qū)道路骨架為“井”字形，由南北走向的古
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