【正文】 美景，豁達(dá)的胸懷與內(nèi)斂 厚重的氣質(zhì)與山的純粹相融合。 在這里，建筑是一種建筑、山與人的和諧共存的處世哲學(xué)，一種內(nèi)斂而不失活潑、大度而不缺細(xì)膩的個(gè)性，一種城市 雅居 的至高境界。 院 落組團(tuán) ，純建筑元素的自然表達(dá) 山語華庭將山的元素延伸至建筑符號(hào)，將 院落 概念引入居所，成為建筑內(nèi)涵的表達(dá)方式。 在城 市審視生活，在山 旁 修養(yǎng)境界 對(duì)生活的理解，往往取決于自身修養(yǎng)的境界。 項(xiàng) 目地塊更是一外不可多得人文寶地：它在綠意蔥蘢的白銀山南，古語有云：山南水北為陽，陽則寶地也；而且項(xiàng)目地塊內(nèi)歷史文脈豐富：獨(dú)具風(fēng)格的歷史建筑和厚重深邃的人文往事、歷史遺跡使它熠熠生輝。 一種境界，不可逾越；一種生活，可以共 享 生活 的最高理想，即是在純美山 旁 擁有與自然傾訴的處所 ， 有可供憑欄仰望的云層與山 巒 交錯(cuò)，亦有隨意覽視 浩翰碧海的開闊眼界 ，以超凡于世的棲居哲學(xué)，建立大美之宅，韜養(yǎng)人生。 七、新模式系統(tǒng)流程圖 “三元”互動(dòng)模式 八、案名及宣傳語 （一） 案名 案名： ① 、山語華庭 /山語酈都 產(chǎn)品印象 區(qū)域印象 品牌印象 塑造印象 區(qū)位要素 社會(huì)心理 市場(chǎng)購買 區(qū)域記憶 產(chǎn)品差異 市場(chǎng)注意 地域要素 打造區(qū)域 ② 、福地瑰寶 /圣地瓊樓 ③ 、濱城春色（陽光） /逸城春色 ④ 、領(lǐng)秀名筑（豪園） ⑤ 、北國春曉 ⑥ 、逸品陽光 ⑦、錦繡雅筑 案名詮釋： 旅順山水嫵媚、風(fēng)光迤邐；人文厚重、博大蒼郁，這種得天獨(dú)厚的人居魅力使旅順再也不是過去的羞答答的玫瑰靜悄悄的開了，而是以其卓然昂首的姿態(tài)盡情綻放。 六、項(xiàng)目產(chǎn)品推廣新模式建議 “區(qū)域印象 —— 品牌印象 —— 產(chǎn)品印象”三元互動(dòng)模式。 他們 不冒進(jìn)，有分寸，講品位 ， 可談古論今于人群之中 ， 可超然處于世俗之處 ；他們 獨(dú)享立于山巔的豁達(dá)感受 ， 超脫，自信又無比從容 ， 他們是永遠(yuǎn)的成功者 。 層峰人士 —— 事業(yè)成功者是也，官運(yùn)亨通者是也，會(huì)當(dāng)凌絕頂者是也，名流雅士是也?? 旅順的宜居環(huán)境，旅順的陽光，旅順的天空??在很大程度上都與世界著名的普羅旺斯神似，氣質(zhì)上也不謀而合：都有明媚的陽光，都有蔚藍(lán)的天空，都有令人心醉神迷的人文底蘊(yùn)?? 難怪有人說，普羅旺斯之于法國，無異于香格里拉之于中國，我想，這就是它的魅力所在吧。 通過上述分析，項(xiàng)目鎖定的目標(biāo)消費(fèi)人群總體上是以旅順、大連的社會(huì)精英、名流雅士和高知人群等為主的中高收入人群為主要目標(biāo)，輻射東北三省、華北地區(qū)的政府官員、有隱性收 入的機(jī)關(guān)人員、軍人、企事業(yè)老板和中高收入的白領(lǐng)階層等。 旅順的不可復(fù)制的自然與人文條件，成為吸引包括東北三省和華北地區(qū)在內(nèi)的“北中國”眾多高收入人群來此養(yǎng)生、度假、置業(yè)的磁場(chǎng)力。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體整合 旅順位于大連市西南部，遼東半島最南 端，是一座歷史名城，也是著名的旅游城市。 “點(diǎn)”式意義上的針對(duì)已有產(chǎn)品的營銷策劃，將被項(xiàng)目全程策劃取代。不是像現(xiàn)在，好像中國的開發(fā)商都是全能運(yùn)動(dòng)員和公眾人物。但是房地產(chǎn)最根本的還是實(shí)體產(chǎn)品本身（戶型和社 區(qū)），其它都是附加值。這也是中國房地產(chǎn)多年賣方市場(chǎng)和期房市場(chǎng)的后遺癥。 大盤勢(shì)不可擋，房地產(chǎn)營銷“品牌”化 20xx年由 大連安達(dá)圣島集團(tuán) 負(fù)責(zé)開發(fā)的 大連西南海岸的小平島項(xiàng)目 —— 眾青山環(huán)抱的一個(gè)風(fēng)景旖旎的海灣，規(guī)劃總用地面積約 127 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積 137 萬平方米，建筑形態(tài)包括住宅、別墅、酒店、商場(chǎng)等，可容納約 15000 個(gè)家庭 ； 20xx 年，中擁集團(tuán)和中房集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)入旅順市場(chǎng)，開發(fā)了占地面積 100 萬平方米，建筑面積 130 萬平方米的項(xiàng)目 —— 華通 營銷推廣單調(diào)，酒香也怕巷子深 從我們了解的情況來看，雖然旅順屬于大連地區(qū)，但和大連市內(nèi)的樓市相比，旅順的營銷推廣略顯單調(diào)，沒有立體的營銷推廣模式，造成品牌認(rèn)知度低，雖然產(chǎn)品好售，但很難形成品牌附加值，從而提高產(chǎn)品的價(jià)值。 ?? 從我們對(duì)旅順房產(chǎn)市場(chǎng)的掌握來看，在旅順城區(qū)內(nèi)，占地面積超過 10 萬㎡的項(xiàng)目，都是分期開發(fā)，容積率都會(huì)保持在 以下， 每期推出的建筑總面積不會(huì)超過 10 萬㎡，且銷售形勢(shì)良好，不會(huì)對(duì)后期開發(fā)產(chǎn)生不良影響。 龍河三期 雁谷嵐山 分三期建設(shè)，建筑面積 10 萬㎡，一期建筑面積 萬㎡，容積率 ，一期產(chǎn)品都為多層，主力戶型面積在 80－ 100 ㎡之間。從我們了解到的市場(chǎng)情況來看，別墅市場(chǎng)不溫不火，大多數(shù)別墅性小區(qū)入住率都不高，如玫瑰花園、海珠花園等；而作為市場(chǎng)的主力軍 ——多層，從前幾年的龍河一期開始，到 4 月底開盤的雁谷嵐山，其銷售態(tài)勢(shì)一直如火如荼，其中 80－ 100 ㎡的中等面積戶型是最暢銷的， 很多項(xiàng)目在開盤后不久，基本上就不再有房可售；由于旅順地理位置的特殊性，政府對(duì)高層建筑有著及其謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此小高層成了很多開發(fā)商最后的選擇，在旅順，湯泉香格里的小高層可以說具有典型的代表性，依山而建，登高望海，再加上巧妙的戶型設(shè)計(jì)，使其價(jià)格不菲?！? （二）首期開發(fā)產(chǎn)品設(shè)定 旅順，以其清新的空氣、迷人的大海等自然條件和和豐富歷史人文底蘊(yùn)滿足人們養(yǎng)老休閑度假的要求。如何把項(xiàng)目首期盡可能的展現(xiàn)出來，成為人們進(jìn)入旅順的“第一印象”，這將是非常實(shí)效的產(chǎn)品宣傳。隨著“大大連”建設(shè)的實(shí)施，旅順，也面臨了一個(gè)前所未有的春天。 長(zhǎng)江路和迎春街這兩條旅順的主要的交通干道在毗鄰項(xiàng)目地塊的地方垂直交叉而過，使得這一區(qū)域交通相當(dāng)便利，也使得過往人流相當(dāng)大；同時(shí)，隨著湯泉香格里和鑫馨佳園這兩個(gè)項(xiàng)目在這一區(qū)域內(nèi)的開發(fā)和銷售，使得項(xiàng)目所在區(qū)域逐漸形 成為旅順新的居住核心，引起了當(dāng)?shù)厥忻竦母叨汝P(guān)注，人們對(duì)這一區(qū)域的進(jìn)一步開發(fā)期待值很高； 大連至旅順，目前為止共有三條交通要道 —— 旅順北路、旅順中路和旅順南路。 大學(xué)城、黃泥川軟件園二期等大型項(xiàng)目的建設(shè)，將為旅順帶來眾多的外地高素質(zhì)常駐人口 。近年來，旅順房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度加快，產(chǎn)品供不應(yīng)求。 綜合以上旅順房產(chǎn)市場(chǎng)特性，我們認(rèn)為，首期開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)該以多層和小高層為主，其主力戶型面積應(yīng)該在 120－ 140 ㎡之間。 20xx 年 4 月 29 日開盤，目前已售出 40％，銷售形勢(shì)良好。頤海聽鷗 占地面積為 萬 ㎡ ，建筑面積為 萬 ㎡ ， 產(chǎn)品為帶電梯多層，主力戶型面積在 90－ 110 ㎡之間。 在此分析的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)分兩期進(jìn)行開發(fā)，首期推出建筑面積大約在 8 萬平方米。 大連房市發(fā)展，將為旅順房市提供良好的市場(chǎng)模式 近年來，隨著大連知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入旅順，將為旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新一輪的發(fā)展高峰，同時(shí)這些大公司的開發(fā)營銷模式也將使旅順當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)越來越規(guī)范。和平海岸；同時(shí)，隨著競(jìng)爭(zhēng)程度的日益加劇，為提升產(chǎn)品的 附加值，越來越多的地產(chǎn)開發(fā)公司開始注重品牌價(jià)值的積累。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)確實(shí)出現(xiàn)了僅僅靠一個(gè)個(gè)虛擬的概念就創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)銷售火爆的景象。所以無論是什么產(chǎn)品最重要的是價(jià)值與價(jià)格要對(duì)等，脫離實(shí)體越遠(yuǎn)就越具有虛幻性和泡沫性。 政府搭橋，企業(yè)借勢(shì) 06 年大連春季房展上，旅順政府組織了當(dāng)?shù)鼐窐潜P進(jìn)行參展，很好地提升了這些樓盤的品牌知名度。 大盤時(shí)代的到來，傳統(tǒng)的概念營銷將被顛覆，代替而來是大連房地產(chǎn)營銷市場(chǎng)的“品牌”營銷。旅順不僅依山傍海，風(fēng)光旖旎，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，而且有著厚重深邃、蒼郁雄渾的文化底蘊(yùn)。 大學(xué)城、黃泥川軟件園二期、煙大輪渡和土 羊高速等大型項(xiàng)目的建設(shè)，將為旅順帶來眾多的高知人群。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品推廣概念建議 （一）項(xiàng)目產(chǎn)品推廣概念設(shè)定 縱觀旅順當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貥潜P的營銷推廣都是在賣“自然”，賣海，賣山，賣溫泉，都是在賣旅順適合人居的自然環(huán)境，靠自然吃飯，靠自然吸引消費(fèi)者。 總之，這一切的一切，都在啟發(fā)著我們和一樣關(guān)心這種生 活的人： 這就是生活的本色，這才是休閑、養(yǎng)生的真諦。 “普羅旺斯” 即是空間，也是度假、養(yǎng)生，更是一種峰層人士的生活方式。 從營造區(qū)域印象入手，向市場(chǎng)傳遞 區(qū)域的新感覺，為區(qū)域增強(qiáng)記憶，打造大連居住新片斷，塑造旅順當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的新印象。 因此案名要與這種獨(dú)特的人居環(huán)境相吻合，與“北國明珠“大連的氣質(zhì)相一致：大氣、蒼勁，也有 秀山麗水婉約含情的一面。 沒有故事的城市是沒有靈魂的，沒有文化的居所是乏味的 空間是文化的聚合，是品味的詮釋，是用來收藏心情的，這是人文養(yǎng)生的精髓所在。 華：城市，繁華之所；街市之繁華 ,人煙之阜盛 棲居 歲月無痕，繁華盛世如煙 繁華之上， 臨 山不離城，將是現(xiàn)代 度假養(yǎng)生 生活的完美代表。 當(dāng)視野里是都是郁郁青青的寧靜的 山水 ，自然的淡泊 安逸 籠罩著生命進(jìn)入另一個(gè)世界，內(nèi)心的修為將會(huì)升入一個(gè)新的高度。 舒適感、 尊崇感的考量，對(duì)人性 化與自由度的苛刻追求，讓自然與 人文之間消除一 切 不和諧的因素， 使 庭院、建筑與自然融合成一種積極向上的力量 ， 讓一 切 盡善盡美 。 （二） 宣傳語 宣傳語： ① 、 上層 靜境 ，上乘之美，上品享 受 ② 、用陽光丈量心情 ③ 、生活像陽光一樣緩緩流淌 ④ 、陽光為生活佐餐，你是幸福的。 收攬自然的精華，延續(xù)山的風(fēng)華 鳥語花香彌漫的 白銀山 ，猶如塵世罕有的綠色 博物館 ，將人間仙境中的珍奇精華收集，展現(xiàn)給 慣于獨(dú)享的生活 收 藏家 神游在 白銀 山的山畔美景中，心靈就如一葉隨風(fēng)搖曳的綠葉，在山風(fēng)中無