【正文】 罰款就補(bǔ)辦合法手續(xù)的行為。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 符合 土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批 第 4 頁 共 20 頁 準(zhǔn)。 首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。 一、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)村各級農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個人依據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營、作價入股等方式，有償轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人使用的行 為，其實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)主體的變更。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。 集體建設(shè)用地的 所有人是集體，但如何界定集體的概念。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。其次分別介紹了小產(chǎn)權(quán)房，宅基地轉(zhuǎn)讓，以租代征等集體土地的熱點(diǎn)問題并進(jìn)行了剖析。最后鑒于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，將土地利益歸還給農(nóng)民，建議將集體土地合并到國有土地，徹底解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題。 土地從所有權(quán)分為：國有土地與集體土地。根據(jù)《土地管理法》第 10 條規(guī)定，集體可能有三種情況：村民委 第 2 頁 共 20 頁 員會或村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件及程序 有權(quán)申請使用集體建設(shè)用地的只有三種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 第 3 頁 共 20 頁 村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。最后，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 集體建設(shè)用地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)的后果 《土地管理法》第 73 條。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。對違法用地及其建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除或沒收的，不得以罰款、補(bǔ)辦手續(xù)取代；確需補(bǔ)辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。通過出租（承租）、承包等 “ 以租代征 ” 方 式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)的行為。 2024 年 1 月 3 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 2024〕 3號）利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃，納入年度計劃，并依法審批。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指 標(biāo)；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。 小產(chǎn)權(quán)房正因為價格比較便宜，受到廣大購房者的青睞。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是城市人口急劇增加，城市房價過快攀升，導(dǎo)致部分有購房需求的群體買不起市場上的商品房，只能退而求其次，去買小產(chǎn)權(quán)房。 ① 不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，因為這類房屋是建在集體土地上的，沒有繳納土地出讓金、沒有規(guī)劃許可證、施工許可證，故也不會有產(chǎn)權(quán)證。 ⑤售后保修難以保證。 其實(shí)研究小產(chǎn)權(quán)房，最重要的問題不是禁止人 去買這些房屋，而是怎么會產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)及銷售，沒有當(dāng)?shù)卣呐?，沒有當(dāng)?shù)卣目v容，是萬萬建造不出來的。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，也的確解決了部分中低收入家庭的居住問題。當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升時，作為土地的所有權(quán)人，也是房地產(chǎn)市場的主體之一，國家應(yīng)該加大土地供應(yīng)，而不是限制土地的供應(yīng)。有的開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)繳一定的出讓金，住戶則補(bǔ)繳一定的費(fèi)用。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居而得名 “ 畫家村 ” 。 2024 年 12 月，原房主馬海濤要求原價收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。 宅基地及地上的房屋到底可不可以轉(zhuǎn)讓呢?！锻恋毓芾矸ā返?62 條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其 宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?？梢姺墒怯袟l件的允許宅基地轉(zhuǎn)讓的。目前法院認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買宅基地及房屋的買賣合同是無效的，但是判決書都沒有直接引用法律法規(guī)。若只因其戶口為非農(nóng)業(yè)戶口，而剝削其宅基地使用權(quán)，是非常不合理的。我們完全有理由推出：若城鎮(zhèn)居民把戶口遷到農(nóng)村，應(yīng)該是該集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員，應(yīng)該可以購買該宅基地。另外，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地