【正文】 2） 預(yù)售寫字樓成交面積 （萬 M2） ◆ 受房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響，廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量在 1998 年達(dá)到了高峰，批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓面積 萬 M2。 ◆ 天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚。 1 百靈商務(wù)樓營銷推廣初步方案 （目 錄） 第一部分市場(chǎng)概述 近幾年廣州市商品房總體狀況一覽表 寫字樓市場(chǎng)概況 寫字樓市場(chǎng)分析 未來幾年寫字樓發(fā)展趨勢(shì) 第二部分競爭對(duì)手市場(chǎng)分析 區(qū)域?qū)懽謽歉艣r一覽表 區(qū)域?qū)懽謽翘攸c(diǎn) 越秀區(qū)未來規(guī)劃 區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案分析 總結(jié) 第三部分項(xiàng)目分析 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 SWOT 分析 第四部分項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 檔次定位 2 價(jià)格定位 客戶定位 第五部分項(xiàng)目建議 配套建議 樣板房設(shè)置裝修建議 銷售推廣建議 大堂布置建議 寫字樓會(huì)所建議 銷售中心建議 車位建議 第六部分 銷售目標(biāo) 第七部分銷售策劃與推廣計(jì)劃 總體營銷策略 項(xiàng)目推廣方式 入市時(shí)機(jī) 推廣思路 推廣計(jì)劃 第八部分服務(wù)內(nèi)容 第九部分工作計(jì)劃 第十部分公司簡介 第十一部分項(xiàng)目小組 3 第一部分市場(chǎng)概述 近幾年廣州市商品房總體狀況一覽表 面積單位：萬平方米；金額單位：億元 2020 年 2002 年 增長 全市房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記面 積 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記面積 % 其中：八區(qū) % 全市房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市預(yù)售商品房成交登記金額 % 其中：八區(qū) % 全市二手房屋成交登記金額 % 其中：八區(qū) % ★ 商品房成交保持穩(wěn)定增長，成交量大于批出量，市場(chǎng)需求旺盛 ★ 二手房屋成交大幅增長 ★ 房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康發(fā)展 4 寫字樓市場(chǎng)概況 2002— 2020 年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積 單位：萬平方米 2020 年 2002 年 成交面積 比重 同比 成交面積 比重 同比 全市 % % % % 東山區(qū) % % % % 荔灣區(qū) % % % % 越秀區(qū) % % % % 海珠區(qū) % % % % 天河區(qū) % % % % 芳村區(qū) % % % % 白云區(qū) % % % % 黃埔區(qū) % % 番禺區(qū) % % % 花都區(qū) % % ◆ 2020 年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為 萬平方米，成交面積較 2002 年的 萬平方米減少了 萬平方米，減幅為%。因此在成交面積較上年減少了%的情況下，仍占全市的 %，為 萬平方米，連 5 續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上。 ◆ 1999 年，東南亞金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，銀行紛紛緊縮銀根，不少商用物業(yè)因資金鏈無法轉(zhuǎn)動(dòng)，無可奈何選擇了“停工”，導(dǎo)致供應(yīng)量銳減至 萬 M2。 ◆ 2020 年的寫字樓成交面積又下降了 %，成交面積在連續(xù)增長三年后再次下降，只有 萬 M2。 7 ◆ 雖然寫字樓總體價(jià)格在下滑，但優(yōu)質(zhì)寫字樓價(jià)格仍然堅(jiān)挺，中信廣場(chǎng)售價(jià) 13000 元 /平方米以上。 ★ 缺乏低成本、可 24 小時(shí)辦公的公寓式寫字樓 ★ 百靈商務(wù)樓附近的交易廣場(chǎng)、府前大廈、華聯(lián)百老匯等寫字樓租金較低，租金在 4055 元 /平方米左右。 寫字樓個(gè)案分析 由于百靈商務(wù)樓附近的寫字樓大都帶有中央空調(diào)，不論檔次還是配套與本項(xiàng)目差別很大，故不做詳細(xì)分析，我們需要重點(diǎn)分析廣州市與本項(xiàng)目定位一樣的公寓式寫字樓案例： ① 信德商務(wù)大廈 占地 ： 3869 平方米 層數(shù) ： 38 層， 15 層為商場(chǎng)，負(fù)層為地庫停車場(chǎng)，其余為寫字樓， 7 梯十二戶，每 層面積為 1010 平方米，每個(gè)單位都有獨(dú)力的衛(wèi)生間和廚房。 間析 ：由于是臨時(shí)改建成公寓式寫字樓，實(shí)際上無法照顧到全面的通風(fēng)采光，所以有黑廚、暗衛(wèi)。一期兩座圓形塔樓，均為 31 層，總建筑面積為 萬平方米?？蛻羧褐饕?IT、高科技公司為主，并兼有相關(guān)行業(yè)的貿(mào)易公司。該樓盤定位為東山區(qū)純寫字樓，因此配套較為先進(jìn)，起點(diǎn)較高。項(xiàng)目目前售價(jià) 7000 元 /平方米， 7 層以下被中國工商銀行白云支行購買。 實(shí)用率 ： 74% 管理費(fèi)： 元 /平方米 產(chǎn)品定位 ：公寓式寫字樓 價(jià)格： 7200 元 /平方米 租金： 55 元 /平方米 管理公司： 廣州市粵良物業(yè)管理公司 主要客戶： 安利公司租用了兩層，其余為小商戶，租售率 10%以下。 15 ★ 公寓式寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主 ★ 寫字樓租賃市場(chǎng)競爭激烈，大都在 4070 元 /平方米之間。戶型方正，采光、通風(fēng)條件良好。 ② 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ☆ 項(xiàng)目周邊環(huán)境比較雜亂，周邊均為舊樓房，對(duì)項(xiàng)目提升有一定障礙。公寓寫字樓是一種過渡產(chǎn)品，其設(shè)計(jì)、定位的特性決定其將與中小企業(yè)捆綁共同成長。如中旅商業(yè)城、新寶利大廈、捷泰廣場(chǎng)、府前大廈、交易廣場(chǎng)、盤福大廈等。隨著施工技術(shù)的不斷發(fā)展和法制的逐漸健全，樓盤與樓盤之間的樓宇質(zhì)量上的差別已經(jīng)不是很大，所以單憑物美價(jià)廉難以獲得競爭優(yōu)勢(shì)，而一個(gè)好的定位往往能在消費(fèi)者頭腦中留下難以忘懷 的印象。 市場(chǎng)需要什么樣的寫字樓，我們就打造什么樣的寫字樓。本項(xiàng)目的獨(dú)立空調(diào)設(shè)計(jì)，不但降低了日常管理費(fèi)，可 24 小時(shí)辦公，避免本區(qū)域同類產(chǎn)品競爭。百靈商務(wù)樓只能通過較低的辦公成本投入，來吸引目標(biāo)客戶。 20 價(jià)格定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格主要由市場(chǎng)價(jià)格及自身素質(zhì)等因素確定。但由于物業(yè)本身具有投入成本高，長期使用固定性強(qiáng)的特點(diǎn)，以及客觀市場(chǎng)的競爭激烈性，決定了它只能以市場(chǎng)條件為主來確定售價(jià)，方能適應(yīng)市場(chǎng)需求。但作為一家資深的策劃公司，怎樣來實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的最大利潤就