【正文】 昆明 《 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 》 昆明調(diào)整新建商品住宅限售政策至 3年 ， 而且在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策的同時(shí) ， 還將調(diào)整住房公積金政策 ， 推出限價(jià)房 。年初大部分銀行首套上浮 10%，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖后，資金面仍然偏緊，利率開(kāi)始上浮至 15%。 國(guó)外利率非常高，國(guó)內(nèi)發(fā)債難度大，利率也不低。企業(yè)境外融資增加， 2023年國(guó)內(nèi)房企境外融資 391億美元，而 2023年上半年境外融資就超 300億美元，增幅明顯。 但下半年開(kāi)始，由于貿(mào)易戰(zhàn)加劇，穩(wěn) 增長(zhǎng)成為主旋律。 202 2023年 M2貨幣增量的大幅增加，市場(chǎng)流動(dòng)性充足，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接促使了這兩年房地產(chǎn)的快速上漲。 而生產(chǎn)價(jià)格指數(shù) PPI同比 增速則出現(xiàn)明顯的下滑， 2023年 11月 PPI同比增速僅為 %，為近兩年的新低。但是融資環(huán)境不佳，房企資金壓力大，房企采用加快周轉(zhuǎn)方式，加速建設(shè)、加快開(kāi)盤，增加 回 款。 46474849505152535455官方制造業(yè) PMI 財(cái)新制造業(yè) PMI 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 深圳中原研究中心 2023年受市場(chǎng)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房企資金壓力較大 ,融資渠道縮緊，融資成本大幅提高。 % 6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 GDP同比增長(zhǎng)速度 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 深圳中原研究中心 2023年全年官方制造業(yè) PMI平均 %，表明 2023年制造業(yè)總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng) 。 但是需要注意的是 ， 根據(jù) 10月政治局會(huì)議 、 12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 ， 穩(wěn)增長(zhǎng) 成經(jīng)濟(jì)的首要工作 。 未來(lái)深圳將繼續(xù)立足二次房改長(zhǎng)進(jìn)戰(zhàn)略觃劃 ， 加強(qiáng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ， 加快多主體供應(yīng) ， 加大租金管控 ， 建立租購(gòu)并丼的長(zhǎng)效住房體系 。 同時(shí) ， 長(zhǎng)租市場(chǎng)短期投入較高 ， 但盈利困難 ， 加上市場(chǎng)資本迚入多 ， 競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 收房 成本 大幅提高 ， 資本也更為謹(jǐn)慎 ，在收益丌佳的情況下 ， 未來(lái)部分資本將逐步 退出 ， 長(zhǎng) 租 市場(chǎng)也將趨于穩(wěn)定 。 序 言 (二 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 在市場(chǎng)整體表現(xiàn)丌佳的情況下 ， 長(zhǎng)租公寓是 2023年的唯一 亮點(diǎn) 。 但是調(diào)控也丌存在全面放松的基礎(chǔ) ， 房住丌炒國(guó)策丌會(huì)勱搖 。 目前 ， 全國(guó)各城房地產(chǎn)形勢(shì)表現(xiàn)丌一 ， 部分城市房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻 ，存在快速下跌的風(fēng)險(xiǎn) ， 有逐步放松調(diào)控政策的需求 。無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，紛紛調(diào)控加碼，市場(chǎng)全面步入下行調(diào)整階段。 貨幣政策上，仍過(guò)去的一刀切去杠桿到目前的結(jié)構(gòu)性去杠桿、穩(wěn)杠桿。 國(guó)際貿(mào)易摩擦明顯加劇 ， 中美貿(mào)易戰(zhàn)多次升級(jí) ， 同時(shí)國(guó)際需求增速放緩 ， 出口丌及預(yù)期 。 雖然 12月初 G20峰會(huì)讓中美貿(mào)易爭(zhēng)端緩和 ， 短期內(nèi)趨于穩(wěn)定 ， 但中長(zhǎng)期來(lái)看 ， 美國(guó)針對(duì)中國(guó)的高科技制造業(yè)的打壓仌丌會(huì)放松 ， 外部經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境依然嚴(yán)峻 。 2023年實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境丌佳疊加，流勱性丌足讓企業(yè)生存艱難，單純的去杠桿已經(jīng)丌再適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。一線城市成交量萎縮、價(jià)格下滑，二線穩(wěn)定但有分化，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅則出現(xiàn)明顯回落。 因此 ， 以前的一刀切全面調(diào)控加碼已經(jīng)丌再適應(yīng)目前的發(fā)展 需求 ， 房地產(chǎn)因城施策 、 分類調(diào)控未來(lái)將真正落到實(shí)處 ， 成為未來(lái)調(diào)控的主旋律 。 深圳市場(chǎng)來(lái)看 ， 今年仌以深化調(diào)控為主 。 深圳 今年多次 出臺(tái)政策支持長(zhǎng)租公寓發(fā)展 ，包括加大只租丌售土地出讓 、 將城中村納入租賃 觃劃 、 擴(kuò)大資本迚入范圍 ， 同時(shí)出臺(tái)長(zhǎng)期租賃發(fā)展計(jì)劃 。 總體來(lái)說(shuō) ， 2023年屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼的一年 ， 經(jīng)濟(jì)下行壓力加大 ， 市場(chǎng)調(diào)整 ， 穩(wěn) 房?jī)r(jià)成為未來(lái)市場(chǎng)的調(diào)控重心 。 序 言 ( 三 ) 政策壓市 預(yù)期轉(zhuǎn)向 深圳中原研究中心 Content PART 2 土地市場(chǎng) PART 3 新房市場(chǎng) PART 4 二手市場(chǎng) PART 5 商辦市場(chǎng) PART 6 市場(chǎng)預(yù)測(cè) PART 1 宏觀政策 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 市場(chǎng)要點(diǎn) 宏觀政策 1 ? 政策紅利凸顯 長(zhǎng)租公寓發(fā)展喜中帶憂 ? GDP增速下行 穩(wěn)增長(zhǎng)成首要任務(wù) ? 內(nèi)外需求明顯下滑 制造業(yè)景氣度持續(xù)回落 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回升 銷售增速下滑明顯 ? 因城施策成 主旋律 政策見(jiàn)底穩(wěn)中向松 ? 調(diào)控加碼頻繁 市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷 深圳中原研究中心 GDP增速下行 穩(wěn)增長(zhǎng)成首要任務(wù) 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大 ， 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加嚴(yán)峻 。 貨幣政策穩(wěn)中向松 ， 財(cái)政 政策也將更為 積極 。但 12月官方制造業(yè) PMI指數(shù)為 %，創(chuàng) 34個(gè)月以來(lái)新低，為 2023年 7月以來(lái)首次處于榮枯線以下，制造業(yè)景氣度持續(xù)下滑。從全國(guó)銷售面積和銷售額來(lái)看，2023年商品房銷售面積和銷售額增速與 2023年相比出現(xiàn)明顯下滑， 47月的短暫反彈在市場(chǎng)政策調(diào)控下轉(zhuǎn)頭向下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)明顯，觀望情緒陡增。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速較去年有顯著的提升，但由于下半年市場(chǎng)下行，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，調(diào)控加碼，房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下滑，拿地意愿下滑，導(dǎo)致下半年投資增速有所下行。受中美貿(mào)易爭(zhēng)端、內(nèi)外需求下降，以及下半年油價(jià)低迷影響， PPI增速下行明顯。 至 2023年， M2增速、增量皆大幅下滑， M2增速下滑 %至 %，創(chuàng)歷史新低，增量也大幅下滑至 。穩(wěn)杠桿逐步占據(jù)主導(dǎo)，貨幣政策略有放松，更加注重松緊適度，保證流動(dòng)性合理充裕 。但利率也相比國(guó)內(nèi)提高不少，普遍在 10%以上。公司債券方面，陽(yáng)光城、美的臵業(yè)、福晟集團(tuán) 等發(fā)債利率也在 %%之間。但是四季度市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，而穩(wěn)增長(zhǎng)地位提高后，房地產(chǎn)穩(wěn)杠桿提升到更高位臵，先是部分城商行下調(diào)利率，臨近年底，部分大行也下調(diào)利率。 2023年全國(guó)調(diào)控政策繼續(xù)加碼，無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，皆加大調(diào)控，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 同時(shí)對(duì)沈河區(qū) 、 和平區(qū) 、 渾南區(qū) (三環(huán)內(nèi) )3個(gè)區(qū)域 (以下簡(jiǎn)稱限購(gòu)區(qū)域 )實(shí)行限購(gòu)政策 。 2023/5/18 三明 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知 》 三明市區(qū)戶籍居民家庭在三明市區(qū)購(gòu)買第二套及以上商品住房 ， 非三明市區(qū)戶籍居民在三明市區(qū)購(gòu)買第一套及以上商品住房 ， 取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬 證書(shū)三年方可上市 交易 。 2023/7/1 昆明 《 昆明市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知 》 五華區(qū) 、 盤龍區(qū) 、 官渡區(qū) 、 西山區(qū) 、 呈貢區(qū) 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和滇池旅游度假區(qū)范圍內(nèi) ， 暫停向已擁有上述區(qū)域內(nèi) 1套及以上 住房的 非本省戶籍人士銷售新建商品住房 。 2023/7/31 深圳 《 深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 暫停企事業(yè)單位 、 社會(huì)組織等法人單位在本市購(gòu)買商品住房；各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；居民家庭新購(gòu)買商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起 3年內(nèi)禁止 轉(zhuǎn)讓 ， 商務(wù)公寓 5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓 。強(qiáng)化商品住房銷售價(jià)格 管理，全面 推進(jìn)新建商品房銷售價(jià)格申報(bào)制度，嚴(yán)格執(zhí)行 一房一價(jià) ， 凡在我市三環(huán)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)非家庭唯一 住房的 ， 2年內(nèi)不得上市 交易。之前備案價(jià)格超過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請(qǐng)價(jià)格備案。未申報(bào)過(guò)銷售價(jià)格的項(xiàng)目，須補(bǔ)充申報(bào)價(jià)格。并要求，房?jī)r(jià)一經(jīng)備案后的 6個(gè)月內(nèi)，未經(jīng)許可擅自調(diào)漲的行為將被嚴(yán)肅處理。在 商品房買賣合同中，將毛坯價(jià)格與裝修價(jià)格分開(kāi)；在新建全裝修住宅交付時(shí)，交房裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)一致 。 深圳中原研究中心 深圳調(diào)控加碼 市場(chǎng)下行調(diào)整 2023年深圳重大 政策 時(shí)間 文件 重點(diǎn)內(nèi)容 點(diǎn)評(píng) 3月 28日 《 中國(guó)人民銀行深圳市中心支行深圳銀監(jiān)局深圳市規(guī)劃國(guó)土委關(guān)于建立信息互通查詢機(jī)制規(guī)范購(gòu)房融資的通知 》 商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。 6月 5日 《 關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn) 》 深圳率先推出“新房改”新政，到 2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房 170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100萬(wàn)套。 二次房改立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立市場(chǎng)與保障相結(jié)合的住房體系。對(duì)購(gòu)房人離婚 2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于 70%執(zhí)行；若無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的按貸款首付款比例不低于 30%執(zhí)行。 嚴(yán)格的限價(jià)政策讓房產(chǎn)升值預(yù)期降低，投資房產(chǎn)收益的預(yù)期大幅減少，使得短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓難度增加。 深圳中原研究中心 因 城 施策成主旋律 政策 見(jiàn)底穩(wěn)中向松 2023年年末政策放松城市盤點(diǎn) 類別 時(shí)間 地區(qū) 文件 重點(diǎn)內(nèi)容 中原觀點(diǎn) 部分區(qū)域取消限購(gòu) 1月 5日 蘭州 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知 》 取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。 而 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，企業(yè)生存艱難，盈利能力大幅下降。 放寬商服轉(zhuǎn)讓 12月 19日 廣州 《 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見(jiàn) 》 2023年 3月 30日土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿 2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。 放寬限購(gòu) 12月 27日 珠海 《 珠海市戶口遷移管理實(shí) 施辦法 》 針對(duì)斗門、金灣區(qū)域的非珠海戶籍人才購(gòu)房，按個(gè)人實(shí)際情況與條件，將原來(lái)需繳納 5年的社保要求更改為 112個(gè)月不等。開(kāi)發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可證后 ,需在衡陽(yáng)房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會(huì)公布 ,公布價(jià)格為樓盤最高價(jià)格 ,開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自在實(shí)際銷售價(jià)格中突破監(jiān)制價(jià)格買賣。 2023年長(zhǎng)租公寓承接 2023年政策紅利 ， 各地政府在政策 、 資金上繼續(xù)給予支持 ， 只租不售 、 限售土地明顯增多 ， 長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅猛 ，房企 、 中介機(jī)構(gòu) 、 銀行 、 政府部門 、 機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng) 。 5月 99日 全國(guó) 《 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 》 堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，深化住房制度改革，加快多主體供給、多渠道供應(yīng)、租購(gòu)并舉的住房制度； 35年內(nèi)熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增供應(yīng)的 50%以上。9月 29日 南昌 《 南昌鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展 》 出租主體可享稅收優(yōu)惠，個(gè)人的出租住房收入，增值稅征收率由 5%減為%；對(duì)個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房月收入不超過(guò) 3 萬(wàn)元，至 2023 年 12 月 31 日前，可暫免征收增值稅，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用 6%的增值稅稅率等。 深圳中原研究中心 ? 土地市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 全年 10宗居住用地出讓 ? 坪山、南山為土地供應(yīng)主力區(qū)域 ? 留仙洞總部基地為成交熱點(diǎn) 交易金額 市場(chǎng)要點(diǎn) 土地市場(chǎng) 2 深圳中原研究中心 土地市場(chǎng) 表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 2023年 土地市場(chǎng) 表現(xiàn)較為平穩(wěn)， 全市共成功 出讓61宗 土地，占地面積 ，成交 金額 元。 050100150200250010020030040050060070080090010002023 2023 2023 20232023 2023 深圳土地出讓金額與成交面積走勢(shì)成交面積（百萬(wàn)平） 土地成交金額（億）深圳中原研究中心 全年 10宗 居住用地 出讓 相比于過(guò)去兩年的土地市場(chǎng)而言， 2023年 深圳土地市場(chǎng)供應(yīng) 成交量相對(duì) 平穩(wěn) ，全年共有 10宗居住用地 出讓，值得注意的是，該地塊 位分布龍崗、坪山、大鵬等關(guān)外地區(qū)，深圳市