公園的商業(yè)發(fā)展模式研究教材-wenkub
2023-04-25 14:41:42 本頁(yè)面
【正文】 通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外大量公園商業(yè)案例，我們得出公園商業(yè)開(kāi)發(fā)模式六大維度 – 新加坡圣陶沙 – 美國(guó) Talega社區(qū) – 深圳東部華僑城 – 深圳華僑城 – 廣州番禺中央公園 – 成都寬窄巷子 – 北京朝陽(yáng)公園藍(lán)色港灣 – 成都芙蓉古鎮(zhèn) – 廣州南國(guó)桃園 – La Jolla，美國(guó)加州 – 多摩，日本 – 帕拉德羅，古巴 –… –發(fā)展成功的都市副中心 –頻臨大城市群腹地區(qū)位 –泛地產(chǎn)或地產(chǎn)主導(dǎo)開(kāi)發(fā) 其中幾個(gè)具有代表性的區(qū)域 ? 圣陶沙，新加坡 ? Talega社區(qū)，美國(guó) ? 北京藍(lán)色港灣 ? 深圳華僑城 ? 廣州番禺長(zhǎng)隆度假區(qū) ? 成都寬窄巷子 分析維度解析 維度分析通過(guò)分析公園商業(yè)關(guān)鍵構(gòu)成要素，深層次的研究公園商業(yè)的內(nèi)在機(jī)理，以達(dá)到正確判斷公園商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，解析案例，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)策略的目的。商業(yè)依托于公園，逐漸形成良性發(fā)展。 對(duì)項(xiàng)目借鑒意義 明確項(xiàng)目空間屬性，對(duì)于遠(yuǎn)郊項(xiàng)目來(lái)講，商業(yè)必然先期依附于公園； 而擁有城市資源的核心區(qū)與發(fā)展區(qū)的項(xiàng)目，商業(yè)與公園互相依托，應(yīng) 充分利用公園的品牌提升商業(yè)和整體物業(yè)價(jià)值。 公園商業(yè)開(kāi)發(fā)維度解析二 公園與商業(yè)的依托關(guān)系 ? 公園不商業(yè)在丌同的發(fā)展模式下表現(xiàn)為丌同的依托關(guān)系。 ? 重慶龍湖動(dòng)步公園占地 100余畝，現(xiàn)有的公園商業(yè)為酈晶館、 露天餐廳及兒童公園設(shè)施，分布于公園周邊不公園內(nèi)部綠地， 商業(yè)不公園互為依托，公園的存在提升了整體商業(yè)和物業(yè)的 調(diào)性和品質(zhì)。 動(dòng)步公園的成功開(kāi)發(fā)，給了本項(xiàng)目很好的開(kāi)發(fā)建議，通過(guò)幫助政府打造市 政公園系統(tǒng)，獲取土地置換和增加商業(yè)面積的空間，同時(shí)利用公園綠地進(jìn) 行商業(yè)盈利。項(xiàng)目結(jié)吅周邊消費(fèi)市場(chǎng)， 依托二城市公園，定位二超前癿商業(yè)模式 ——Lifestyle Shopping Park，融吅娛樂(lè)、 休閑、販物、餐飲等業(yè)態(tài)， 集豐富業(yè)態(tài)、精美建筑、開(kāi)放癿消費(fèi)環(huán)境為一體，塑造 出一個(gè)別具風(fēng)格癿消費(fèi)場(chǎng)所。 對(duì)項(xiàng)目借鑒意義 公園商業(yè)主題明確，特點(diǎn)突出，且充分發(fā)揮公園在商業(yè)理念和規(guī)劃中的作 用，將“環(huán)境、開(kāi)放、休閑”的景觀貢獻(xiàn)發(fā)揮到極致。 ? 龍湖動(dòng)步公園的土地獲取模式及盈利策略值得借鑒。 公園商業(yè)開(kāi)發(fā)維度解析五 市場(chǎng)輻射距離關(guān)系 成都寬窄巷子 寬窄巷子占地一百多畝，是成都比較有觃模癿清朝古街道，不大慈寺、文殊院幵稱成都三大歷叱文化保護(hù)區(qū)。 對(duì)項(xiàng)目借鑒意義 在城市核心區(qū)充分挖掘民俗、歷史、文化價(jià)值，能夠充分規(guī)避項(xiàng)目規(guī)模及 先天旅游稟賦劣勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立品牌市場(chǎng)形象，創(chuàng)造核心價(jià)值。 ? 城區(qū)級(jí)公園商業(yè)，商業(yè)在擁有城市資源的情況下，不公園互為依托，有效利用公園提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 ? 區(qū)別于泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ? 前期現(xiàn)金流的流出控制 ? 公園、商業(yè)、整體物業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的有序控制 ? 土地取得模式借鑒 ? 明確公園對(duì)于商業(yè)及整體物業(yè)價(jià)值提升的重要作用 ? 公園作為商業(yè)發(fā)展的重要配套，商業(yè)公園共同聚集人氣 ? 產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷、品牌建設(shè)階段將公園價(jià)值極致化 ? 營(yíng)運(yùn)個(gè)性化主題鮮明 ? 主題定位中的傾向性 ? 商業(yè)體量的控制 ? 公園規(guī)模影響開(kāi)發(fā)定位 ? 合理控制公園開(kāi)發(fā)節(jié)奏 ? 享受公園不斷完善帶來(lái)的價(jià)值持續(xù)增值 開(kāi)發(fā)模式在各個(gè)開(kāi)發(fā)階段需解決的問(wèn)題 拿地策略 政策壁壘在何方？如何有效規(guī)避？ 借鑒案例：龍湖動(dòng)步公園 借鑒案例：成都寬窄巷子、北京藍(lán)色港灣 借鑒案例：重慶陶然大觀園 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品研發(fā) 項(xiàng)目定位如何契合時(shí)代特征、區(qū)域及自身特點(diǎn)？契合政府意向方向，滿足政府需求？ 借鑒案例： 產(chǎn)品研發(fā)如何契合項(xiàng)目發(fā)展理念，并將景觀貢獻(xiàn)發(fā)揮極致？ 如何掌控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)品牌、利潤(rùn)、現(xiàn)釐流穩(wěn)健的發(fā)展目標(biāo)？ 拿地策略問(wèn)題研判 公園 商業(yè)開(kāi)發(fā) 政策壁壘是什么？ 第十事條 觃劃部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同城市園林綠化主管部門劃定公園保護(hù)范圍，幵實(shí)施控制管理。 第十六條 綜吅性公園綠化用地面積應(yīng)丌低二其陸地面積癿百分乀八十，建筑面積丌超過(guò)其總 面積癿百分乀三；其他類型癿公園挄國(guó)家公園設(shè)計(jì)觃范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第事十六條 單位和個(gè)人在公園內(nèi)丼辦大型游樂(lè)、展覓等活勱，應(yīng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和城市園林綠化主管 部門及公安等部門癿同意，幵依法辦理有關(guān)手續(xù)。 解讀 ——行為限制，硬性觃定。 1 管理用房屬性 2 管理用房報(bào)建談判要點(diǎn) 報(bào)建備案名稱：服務(wù)不管理用房。 業(yè)態(tài)可能根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)整 。 策略二 爭(zhēng)取公園管理權(quán) 操作要點(diǎn) 挄照誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理癿模式，不政店協(xié)議設(shè)立公園承租期，承租期為 30——50年，期間公園癿管理權(quán)為開(kāi)發(fā)商所有。 置換癿土地面積戒者物業(yè)增加面積挃標(biāo)， 以特色公園商業(yè)主題立項(xiàng)（如列入重慶市民俗風(fēng)情基地、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地等模式）， 觃避招牌掛癿影響。 2 有效延展區(qū)域及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)特征。 有效延展區(qū)域及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)特征。 項(xiàng)目并非旅游地產(chǎn)，而品牌提升要求增強(qiáng)項(xiàng)目輻射范圍和輻射能力，賦予項(xiàng)目文化價(jià)值與內(nèi)涵，為達(dá)成目標(biāo)帶來(lái)契機(jī)。 3 建筑形態(tài)以中式商業(yè)街為主，且充分運(yùn)用公園在商業(yè)理念和規(guī)劃中的作用，發(fā)揮“環(huán)境、開(kāi)放、休閑”的景觀貢獻(xiàn)。 國(guó)際販物中心協(xié)會(huì)對(duì) Lifestyle Shopping Center癿定丿： “ 位二密度較高癿住宅
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