【正文】 筑背后人性的開發(fā)原則，注重對社區(qū)居民的人文關懷，致力于改善居民的生活質量。 ? 目前負面影響較多，尤以工程質量、承諾不兌現、附加收款居多。 ? 工程進度快，多棟樓宇已建筑封頂轉入裝修階段。 80平米全南向兩居 ， 97105平米精致三居 ， 137141平米舒適三居 ， 160平米全景四居 ， 配以雙開子母三防門 ， 米層高 ， 彩色塑鋼窗 ， 雙層中空玻璃 ， 市政集中供暖 、 燃氣入戶 ， 無障礙坡道 、 精裝大堂 、 高檔電梯 、全封閉智能化物業(yè)管理等等 。 商品房銷售均價情況：商品住房均價 3555元 ， 環(huán)比增長 %， 同比增長 %（ 不包含別墅 、 保障住房 ） 商品房投放量：上半年城區(qū)預售面積 ， 環(huán)比增長 %、 同比增長%， 其中住宅累計批準預售 ， 預售套數 10244套 。 “ 一城三區(qū) ” 指城鎮(zhèn)密集區(qū)的第一圈層 ， 是區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的核心部分 ， 一城 (新鄉(xiāng)中心城區(qū) )三區(qū) (鳳泉區(qū) 、 小店工業(yè)園區(qū) 、 小冀工貿園區(qū) )五星 (輝縣市 、 衛(wèi)輝市 、獲嘉縣 、 原陽縣 、 延津縣 5個衛(wèi)星城 )環(huán)繞 、 長垣為副中心城市 、 5 0個建制鎮(zhèn)的城市化總體布局 。 區(qū)域市場地產概況： ? 新鄉(xiāng)房價在全國中東部地級城市范圍內價格都屬于較低位置 ， 未來房價看漲 。去一個區(qū)域做工作，應該從解讀這個城市開始 序言 如何把一個偏僻的地段，做出一個市場熱點的項目，是我們今天主要的話題 從市場中找到切入點，找到適合項目發(fā)展的途徑 從產品中找差異，從產品中挖掘亮點，是營銷的職責 項目背景：鐵西區(qū)域未得到廣泛認可 ， 地產開發(fā)緩慢 ， 目標地塊深入廠區(qū) ， 無臨街主干道 ， 銷售抗性較大；對于此 ， 我們需要找到項目面臨的核心問題： 1. 項目全案在新鄉(xiāng)房地產市場處于如何競爭態(tài)勢 ？ 2. 項目的核心賣點是什么 ， 如何最大限度為項目增加產品附加值 ？ 3. 項目能賣多少錢 ？ 我們采取什么樣的價格策略能賣的更貴一點 ？ 4. 項目如何能夠實現快速銷售 ， 同時保障項目的品牌 ？ 項目核心問題 終極追求： 發(fā)現最大價值 塑造最優(yōu)品牌 實現利益最大化 新鄉(xiāng)基本信息： ? 人口：全市 572萬人，市區(qū) 110萬人 ? 面積：全市 8629平方公里，市區(qū) 422平方公里 ? 交通：有京廣鐵路和太石鐵路 ? 支柱產業(yè)：醫(yī)藥、化工、機械、紡織、造紙為主知名企業(yè)較多，如新飛、華蘭生物、白鷺集團等 ? GDP： （ 2023） ? 人均可支配收入： 15752元（ 2023） ? 房地產：年投資總額 ，年銷售面積（ 2023） ? 發(fā)展方向：城區(qū)向東（新區(qū)）、向南（向鄭州）重點發(fā)展 新鄉(xiāng)城市發(fā)展概況： ? 新鄉(xiāng)市發(fā)展以工業(yè)為主導，電器制造、生物制藥、機械制造為支柱產業(yè)，三大產業(yè)協(xié)調發(fā)展，拉動城市經濟。 ? 新鄉(xiāng)市重點工業(yè)企業(yè)的布局為城市經濟發(fā)展提供長期的動力 ， 同時企業(yè)的壯大 ，必然帶來大批擁有穩(wěn)定經濟收入的市民 ， 為城市房地產發(fā)展帶來一定得需求 。 規(guī)劃布局： 一城三區(qū)，五星環(huán)繞 解讀城市發(fā)展規(guī)劃： 城市發(fā)展方向： “ 東移南擴 ” 未來城市南部和東部將成為熱點區(qū)域 。 商品房可售面積及供銷對比：城區(qū)可售面積 ， 套數 21244套 ， 其中住宅 ， 套數 13394套 ， 上半年城區(qū)住宅供銷比為 :1 競品項目分析： 九鼎美廬占地面積 4萬平方米 ， 總建筑面積 12萬平方米 ， 是集高檔住宅 、 底層商業(yè)為一體的規(guī)模物業(yè) 。 商業(yè)立面簡潔大氣 ，突出時代感和商業(yè)特征 。 ? 項目處于老城區(qū)，目前均價 3400，價格較低，性價比適中。 星湖嘉苑項目規(guī)劃用地 117畝，建筑面積 16萬平方米，主要由 19棟多層和 8棟 11層小高層公寓 (共27棟建筑 )組成，高達 40%的綠化率，秀美的江南風情，鑄就了鐵西區(qū)的超大美景社區(qū)?？紤]到未來的城市框架及社會、經濟的發(fā)展趨勢，星湖嘉苑確立了要將本項目打造成為我市京廣鐵路以西區(qū)域內“精品樓盤”的項目定位及戰(zhàn)略目標，滿足鐵西人民長期以來對提升居住品質的需求。 ? 劣勢 ? 以“江南風情”為營銷述求點，但規(guī)劃及設計不足以支撐。 ? 處于鐵西價值洼地，便于引導市場銷售。 ? 處于新鄉(xiāng)城區(qū)西北部，屬經濟欠發(fā)展區(qū)域，周邊客戶購買力弱。 ? 新鄉(xiāng)地產進入良性發(fā)展階段，鐵西進入政府規(guī)劃視線，未來項目趨勢良好。 ? 周邊煤場等因素制約性。 國內知名青年時尚社區(qū)： 北京“空間 就如上海公館的海派風格、恒大雅苑的水系園林。 ? 戶型分配，以景觀條件最好的方位布臵客廳和主臥，依次排列為原則。 ? 通過產品結構的變化，強調入戶花園、重視露臺，以實現可贈面積的功能化。一衛(wèi)的面積應該在 95平米左右，兩衛(wèi)的面積在 100平米左右。 露臺送面積方面 (一 )低臺凸窗和落地凸窗 其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于本身凸窗有 ，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到 。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本 ，與正常房屋層高一致。 ?虛線為可打掉的假梁 （三）超大入戶花園和大陽臺 由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。 （四） 送 夾 層 夾層的層高低于 ，可以不計算建筑面積。該結構比較復雜，沒有基本的透視圖，現場圖片資料很難說清楚。在將房屋層高設計到 、 ，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。 缺點：增加部分建筑成本，花架花臺的后期施工水平要求較高。而建筑術語上的“陽臺”指有頂蓋的不封閉陽臺，“露臺”指沒有頂蓋的不封閉陽臺。 依據新鄉(xiāng)房產市場和項目自身特點，在檔次定位中以中檔為主，必須注意價格尤其是總價的適中性，購買小戶型項目的客戶群體對價格相當敏感。 地段策略 檔次定位策略 功能定位策略 個性塑造策略 小戶型的購買群體， 35歲以內客戶占有很大的比重，與此