新鄉(xiāng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案-wenkub
2023-03-29 21:13:36 本頁(yè)面
【正文】 筑背后人性的開(kāi)發(fā)原則，注重對(duì)社區(qū)居民的人文關(guān)懷，致力于改善居民的生活質(zhì)量。 ? 目前負(fù)面影響較多，尤以工程質(zhì)量、承諾不兌現(xiàn)、附加收款居多。 ? 工程進(jìn)度快，多棟樓宇已建筑封頂轉(zhuǎn)入裝修階段。 80平米全南向兩居 ， 97105平米精致三居 ， 137141平米舒適三居 ， 160平米全景四居 ， 配以雙開(kāi)子母三防門(mén) ， 米層高 ， 彩色塑鋼窗 ， 雙層中空玻璃 ， 市政集中供暖 、 燃?xì)馊霊?hù) ， 無(wú)障礙坡道 、 精裝大堂 、 高檔電梯 、全封閉智能化物業(yè)管理等等 。 商品房銷(xiāo)售均價(jià)情況：商品住房均價(jià) 3555元 ， 環(huán)比增長(zhǎng) %， 同比增長(zhǎng) %（ 不包含別墅 、 保障住房 ） 商品房投放量：上半年城區(qū)預(yù)售面積 ， 環(huán)比增長(zhǎng) %、 同比增長(zhǎng)%， 其中住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 ， 預(yù)售套數(shù) 10244套 。 “ 一城三區(qū) ” 指城鎮(zhèn)密集區(qū)的第一圈層 ， 是區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的核心部分 ， 一城 (新鄉(xiāng)中心城區(qū) )三區(qū) (鳳泉區(qū) 、 小店工業(yè)園區(qū) 、 小冀工貿(mào)園區(qū) )五星 (輝縣市 、 衛(wèi)輝市 、獲嘉縣 、 原陽(yáng)縣 、 延津縣 5個(gè)衛(wèi)星城 )環(huán)繞 、 長(zhǎng)垣為副中心城市 、 5 0個(gè)建制鎮(zhèn)的城市化總體布局 。 區(qū)域市場(chǎng)地產(chǎn)概況： ? 新鄉(xiāng)房?jī)r(jià)在全國(guó)中東部地級(jí)城市范圍內(nèi)價(jià)格都屬于較低位置 ， 未來(lái)房?jī)r(jià)看漲 。去一個(gè)區(qū)域做工作，應(yīng)該從解讀這個(gè)城市開(kāi)始 序言 如何把一個(gè)偏僻的地段，做出一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)的項(xiàng)目，是我們今天主要的話(huà)題 從市場(chǎng)中找到切入點(diǎn)，找到適合項(xiàng)目發(fā)展的途徑 從產(chǎn)品中找差異，從產(chǎn)品中挖掘亮點(diǎn)，是營(yíng)銷(xiāo)的職責(zé) 項(xiàng)目背景：鐵西區(qū)域未得到廣泛認(rèn)可 ， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緩慢 ， 目標(biāo)地塊深入廠區(qū) ， 無(wú)臨街主干道 ， 銷(xiāo)售抗性較大；對(duì)于此 ， 我們需要找到項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題： 1. 項(xiàng)目全案在新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于如何競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ？ 2. 項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)是什么 ， 如何最大限度為項(xiàng)目增加產(chǎn)品附加值 ？ 3. 項(xiàng)目能賣(mài)多少錢(qián) ？ 我們采取什么樣的價(jià)格策略能賣(mài)的更貴一點(diǎn) ？ 4. 項(xiàng)目如何能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷(xiāo)售 ， 同時(shí)保障項(xiàng)目的品牌 ？ 項(xiàng)目核心問(wèn)題 終極追求： 發(fā)現(xiàn)最大價(jià)值 塑造最優(yōu)品牌 實(shí)現(xiàn)利益最大化 新鄉(xiāng)基本信息： ? 人口：全市 572萬(wàn)人，市區(qū) 110萬(wàn)人 ? 面積：全市 8629平方公里，市區(qū) 422平方公里 ? 交通：有京廣鐵路和太石鐵路 ? 支柱產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥、化工、機(jī)械、紡織、造紙為主知名企業(yè)較多，如新飛、華蘭生物、白鷺集團(tuán)等 ? GDP： （ 2023） ? 人均可支配收入： 15752元（ 2023） ? 房地產(chǎn)：年投資總額 ，年銷(xiāo)售面積（ 2023） ? 發(fā)展方向：城區(qū)向東（新區(qū)）、向南（向鄭州）重點(diǎn)發(fā)展 新鄉(xiāng)城市發(fā)展概況： ? 新鄉(xiāng)市發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)，電器制造、生物制藥、機(jī)械制造為支柱產(chǎn)業(yè)，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)。 ? 新鄉(xiāng)市重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)的布局為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供長(zhǎng)期的動(dòng)力 ， 同時(shí)企業(yè)的壯大 ，必然帶來(lái)大批擁有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的市民 ， 為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)一定得需求 。 規(guī)劃布局： 一城三區(qū)，五星環(huán)繞 解讀城市發(fā)展規(guī)劃： 城市發(fā)展方向： “ 東移南擴(kuò) ” 未來(lái)城市南部和東部將成為熱點(diǎn)區(qū)域 。 商品房可售面積及供銷(xiāo)對(duì)比：城區(qū)可售面積 ， 套數(shù) 21244套 ， 其中住宅 ， 套數(shù) 13394套 ， 上半年城區(qū)住宅供銷(xiāo)比為 :1 競(jìng)品項(xiàng)目分析： 九鼎美廬占地面積 4萬(wàn)平方米 ， 總建筑面積 12萬(wàn)平方米 ， 是集高檔住宅 、 底層商業(yè)為一體的規(guī)模物業(yè) 。 商業(yè)立面簡(jiǎn)潔大氣 ，突出時(shí)代感和商業(yè)特征 。 ? 項(xiàng)目處于老城區(qū)，目前均價(jià) 3400，價(jià)格較低，性?xún)r(jià)比適中。 星湖嘉苑項(xiàng)目規(guī)劃用地 117畝，建筑面積 16萬(wàn)平方米，主要由 19棟多層和 8棟 11層小高層公寓 (共27棟建筑 )組成，高達(dá) 40%的綠化率，秀美的江南風(fēng)情，鑄就了鐵西區(qū)的超大美景社區(qū)?？紤]到未來(lái)的城市框架及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，星湖嘉苑確立了要將本項(xiàng)目打造成為我市京廣鐵路以西區(qū)域內(nèi)“精品樓盤(pán)”的項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略目標(biāo)，滿(mǎn)足鐵西人民長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)提升居住品質(zhì)的需求。 ? 劣勢(shì) ? 以“江南風(fēng)情”為營(yíng)銷(xiāo)述求點(diǎn)，但規(guī)劃及設(shè)計(jì)不足以支撐。 ? 處于鐵西價(jià)值洼地，便于引導(dǎo)市場(chǎng)銷(xiāo)售。 ? 處于新鄉(xiāng)城區(qū)西北部，屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展區(qū)域，周邊客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力弱。 ? 新鄉(xiāng)地產(chǎn)進(jìn)入良性發(fā)展階段，鐵西進(jìn)入政府規(guī)劃視線(xiàn)，未來(lái)項(xiàng)目趨勢(shì)良好。 ? 周邊煤場(chǎng)等因素制約性。 國(guó)內(nèi)知名青年時(shí)尚社區(qū)： 北京“空間 就如上海公館的海派風(fēng)格、恒大雅苑的水系園林。 ? 戶(hù)型分配，以景觀條件最好的方位布臵客廳和主臥，依次排列為原則。 ? 通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶(hù)花園、重視露臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)可贈(zèng)面積的功能化。一衛(wèi)的面積應(yīng)該在 95平米左右，兩衛(wèi)的面積在 100平米左右。 露臺(tái)送面積方面 (一 )低臺(tái)凸窗和落地凸窗 其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于本身凸窗有 ，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到 。而客戶(hù)在拿到房子后，這樣一道專(zhuān)為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本 ，與正常房屋層高一致。 ?虛線(xiàn)為可打掉的假梁 （三）超大入戶(hù)花園和大陽(yáng)臺(tái) 由于入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。 （四） 送 夾 層 夾層的層高低于 ，可以不計(jì)算建筑面積。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒(méi)有基本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說(shuō)清楚。在將房屋層高設(shè)計(jì)到 、 ，購(gòu)房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。 缺點(diǎn)：增加部分建筑成本，花架花臺(tái)的后期施工水平要求較高。而建筑術(shù)語(yǔ)上的“陽(yáng)臺(tái)”指有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)，“露臺(tái)”指沒(méi)有頂蓋的不封閉陽(yáng)臺(tái)。 依據(jù)新鄉(xiāng)房產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，在檔次定位中以中檔為主，必須注意價(jià)格尤其是總價(jià)的適中性，購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型項(xiàng)目的客戶(hù)群體對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感。 地段策略 檔次定位策略 功能定位策略 個(gè)性塑造策略 小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)群體， 35歲以?xún)?nèi)客戶(hù)占有很大的比重，與此
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