【正文】 優(yōu)勢，周邊配套成熟。 兩個(gè)靠近傳統(tǒng)商業(yè)中心的項(xiàng)目御景臺花園及水岸花城相對生活氛圍較為成熟，其余項(xiàng)目多在本案所處的新城板塊，區(qū)域基本生活配套日漸完備，但 生活氛圍的成熟仍需較長時(shí)間 。 例外 —— 新推出的樓盤發(fā)現(xiàn)美院規(guī)模較大，有別墅產(chǎn)品，其園林景觀設(shè)計(jì)水平較佳。 大旺市場 洋房面積均以緊湊型三房為主 ，部分兩房及舒適型三房、四房產(chǎn)品，即使以高端標(biāo)榜的發(fā)現(xiàn)美院，其洋房產(chǎn)品亦以緊湊型三房為主。 君山公館（別墅、洋房） 服務(wù)中心版塊 旺城壹號營銷策劃方案 樓盤 占地面積 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 容積率 天和豪庭 6 13 發(fā)現(xiàn)美院 20 50 御景臺花園 約 3 5 約 水岸花城 約 7 約 13 約 君山公館（未售） 8 在售項(xiàng)目規(guī)模普遍丌大，無高容積率項(xiàng)目 大旺在售項(xiàng)目中，除發(fā)現(xiàn)美院占地 20萬平米外，其余占地均在 8萬平米以下，建筑面積在 20萬平米以下。 另一方面，大旺房地產(chǎn)市場價(jià)格穩(wěn)步上升，2023年高新區(qū)晉級后價(jià)格漲幅明顯。 居住氛圍上 ，大旺房地產(chǎn)市場生活配套成熟度均弱于周邊區(qū)域， 少量客戶外流四會(huì)及肇慶 ； 成交均價(jià)上， 大旺均價(jià)高于臨近四會(huì)，相對端州、鼎湖區(qū)并無明顯價(jià)格優(yōu)勢； 綜上， 大旺唯一突出優(yōu)勢是區(qū)域升值潛力 ，并對三水投資性客戶有一定的價(jià)格競爭力 。 ? 廣佛限購對肇慶區(qū)域特別是 緊鄰廣佛的高新區(qū)投資客戶 有積極影響，應(yīng)緊抓機(jī)遇，吸引投資客流。 2023年年初新國八條后，考慮到傳統(tǒng)節(jié)日影響成交，但環(huán)比仍保持上漲。 【 調(diào)控力度 】 未來調(diào)控力度取決于房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展，而市場發(fā)展較大程度上與 國內(nèi)流動(dòng)性情況 關(guān)聯(lián)較大。 ?為 2023年政府換屆維持穩(wěn)定的社會(huì)秩序及良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 %%%%%%%%%%2023年至今 CPI漲幅一覽 %%%%%%%%%% 2023年至今存款基準(zhǔn)利率一覽 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：通脹不加息幵存，短期影響丌大。 戶型分配比例表 戶型 面積 套數(shù) 比例 兩房 75—78 ㎡ 168 22% 小三房 86—115㎡ 411 53 % 舒適三房 114 ㎡ 81 10 % 四房 114 ㎡ 、 138 ㎡ 115 15 % 戶型分析：緊湊型三房為主，贈(zèng)送優(yōu)勢突出 旺城壹號營銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場環(huán)境分析 客戶特征分析 項(xiàng)目定位 營銷策略總綱 營銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 目前中國進(jìn)入中度通脹期，自 2023年 7月起， CPI突破 3%，并持續(xù)在 5%徘徊。 規(guī)劃及景觀分析：品質(zhì)感強(qiáng)，內(nèi)環(huán)境舒適 旺城壹號營銷策劃方案 ?主力戶型為緊湊型三房，方正實(shí)用，充分利用每一寸面積，實(shí)用率高。 地塊價(jià)值：居住價(jià)值為主 旺城壹號營銷策劃方案 ? 行列式排布，最大化利用地塊指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)樓間距最大化。 居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值 臨近非主干道，有一定商業(yè)價(jià)值；高層可遠(yuǎn)眺山景。 地塊區(qū)位：中心版塊的新發(fā)展區(qū)域中心 旺城壹號營銷策劃方案 本案 本案 迎賓大道 建設(shè)一路 地塊臨近建設(shè)路，可快速到達(dá)大旺高新區(qū)主干道迎賓大道，進(jìn)入三大高速路、 321國道非常便利。 人口販買能力丌足 短時(shí)間內(nèi)本地人口數(shù)量激增可能不大。 其中中高管人士 約 ，職工年平均工資為 。 大旺高新區(qū)人口增長情況 大旺高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng) ? 本地戶籍人口較少，近十年維持在 23萬 。 升級為國家級高新區(qū)，生產(chǎn)生活環(huán)境改善，引資能力進(jìn)一步增強(qiáng) ?更具品牌優(yōu)勢和平臺優(yōu)勢。 時(shí)間 事項(xiàng) 備注） 1998 省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) —— 2023 廣東省吸引外資重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)和廣東省山區(qū)吸收外資示范區(qū) 成立了肇慶高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了六項(xiàng)扶持政策。區(qū)域發(fā)展趨勢良好。 ? 周邊地區(qū)不斷加大城市化速度，大旺區(qū)域發(fā)展形成良好互動(dòng)。 2023 首批示范性產(chǎn)業(yè)園 獲得了 5億元的財(cái)政專項(xiàng)扶持資金 2023 肇慶納入廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈 重點(diǎn)打造高新區(qū)，以推動(dòng)大旺經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2023 國家級高新區(qū) 政策優(yōu)勢更加明顯 大旺高新區(qū) GDP和工業(yè)產(chǎn)值增長情況 區(qū)域多次升級發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長潛力巨大 旺城壹號營銷策劃方案 升級為國家級高新區(qū)，大旺成為央企投資“新洼地” ? 2023年至 2023年，成功引進(jìn)投資 130多億元的中恒 (大旺 )生物制藥和醫(yī)藥物流項(xiàng)目，華潤水泥二期和亞洲鋁業(yè)二期建成投產(chǎn)，國電熱電聯(lián)產(chǎn)、華潤建材物流、中儲糧物流項(xiàng)目等正抓緊建設(shè)。 ?稅收優(yōu)惠及各種補(bǔ)貼。且 多數(shù) 住自建房 ， 年輕城鎮(zhèn)居民有購房需求 。 大旺 公務(wù)員及事業(yè)單位人員約 1000多人 ，年收入 45萬 /人。中高層管理人員及公務(wù)員數(shù)量有限。 大旺外部交通四通八達(dá)，有廣賀公路、珠三角外環(huán)高速公路、肇慶至廣州白云國際機(jī)場快速干線連接，來往服務(wù)中心只需 30分鐘的時(shí)間。 商業(yè)價(jià)值較高 臨主干道，展示面長，有一定商業(yè)價(jià)值。 ? 組團(tuán)式景觀設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)景觀的規(guī)?；?，照顧到每棟建筑的景觀價(jià)值。 ?動(dòng)靜分明，干濕分區(qū)，符合現(xiàn)代人的生活習(xí)慣。由于國際流動(dòng)性放大，通脹將長期存在。 旺城壹號營銷策劃方案 政策分析：叱上最嚴(yán)調(diào)控，層層遞進(jìn)，組合出擊 國十條 國五條 新國八條 國十一條 信貸 稅收 房產(chǎn)稅 限販 規(guī)范 貨幣 緊縮 從 2023年開始的本輪調(diào)控呈現(xiàn)出調(diào)控力度層層遞進(jìn)愈發(fā)嚴(yán)厲、組合拳出擊調(diào)控范圍不斷擴(kuò)張，內(nèi)容不斷細(xì)化的趨勢。 ?2023年以來多輪調(diào)控仍未達(dá)到基本目標(biāo)，市場對政策敏感度更逐步下降，未來調(diào)控手段與力度仍需加強(qiáng)。 【 調(diào)控影響 】 短期影響最大在于“限購效應(yīng)”；而中長期影響主要來源于房產(chǎn)稅與信貸環(huán)境。 3月佛山地區(qū)實(shí)施限購，投資外溢，與佛山緊鄰地區(qū)承接投資客流，成交活躍程度提高。 應(yīng)對：分批出貨，關(guān)注窗口期，緊抓 ” 限販 ” 利好 密切跟蹤政策風(fēng)向， 針對市場變勱作出營銷節(jié)奏調(diào)整。 旺城壹號營銷策劃方案 大旺市場規(guī)模較小，量小價(jià)穩(wěn)，發(fā)展空間大 2023 2023 2023 2023 2023成交面積（萬平米） 6成交均價(jià)（元 /㎡ ） 345005001000150020232500300035004000024681012大旺房地產(chǎn)市場成交一覽（注 1） 成交面積（萬平米） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 注 1：大旺區(qū)域 2023年市場數(shù)據(jù)為恒昌市場部根據(jù)截至 2023年三季度的官方數(shù)據(jù)及恒昌的市場觀測估算結(jié)果。 總體而言，未來大旺市場發(fā)展空間較大。 項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小 ，難以形成規(guī)模效應(yīng)，完善項(xiàng)目內(nèi)部配套及社區(qū)文化氛圍。 未來君山公館除推出多層步梯洋房外，有部分帶電梯情景洋房產(chǎn)品，豐富了大旺市場的洋房產(chǎn)品線。 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新意識差，個(gè)別項(xiàng)目硬傷明顯，缺乏精細(xì)化 大旺在售項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)落后，缺乏精細(xì)化設(shè)計(jì)，僅個(gè)別項(xiàng)目設(shè)計(jì)入戶花園，項(xiàng)目更有明顯硬傷，如天和豪庭舒適型三房缺乏生活陽臺。 旺城壹號營銷策劃方案 在售項(xiàng)目主要賣點(diǎn)分析 天和豪庭： 地段優(yōu)勢 、未來周邊配套。 綜合各項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，大旺公園周邊 個(gè)盤以景觀資源為主要賣點(diǎn) ，整體市場并無突出資源賣點(diǎn)優(yōu)勢。 大旺市場發(fā)展仍處于初級階段，在售項(xiàng)目較少，因此個(gè)別項(xiàng)目供應(yīng)的變化對總消化量會(huì)產(chǎn)生較大影響。 綜合素質(zhì)較差的水岸花城，自 2023年推出以后消化速度一直不理想。 按大旺市場五年內(nèi)年均消化速度，需要三年消化時(shí)間。 綜上，大旺需求增長雖然將有所增加，但供應(yīng)增長巨大，未來兩年將出現(xiàn)供大亍求現(xiàn)象，競爭激烈。 隨著大旺區(qū)域供大于求現(xiàn)象加劇，競爭壓力日趨變大，差異化競爭是市場發(fā)展的必然方向。 大旺市場小結(jié)：未來將以差異化競爭為主 旺城壹號營銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場環(huán)境分析 客戶特征分析 項(xiàng)目定位 營銷策略總綱 營銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 項(xiàng)目 構(gòu)成比例 （本區(qū) /外區(qū) ) 客戶類型 選擇方向 來源 天和豪庭 6/4 本地高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)高 管、私企業(yè)主、外地投資客 舒適型洋 房 大旺本地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、四會(huì)、佛山禪城、南海、三水、廣州 發(fā)現(xiàn)美院 本地高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)高管、私企業(yè)主、外地投資客 舒適型洋房 大旺本地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、四會(huì)、佛山禪城、南海、三水、肇慶、廣州、深圳 御景臺花園 7/3 本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私 企業(yè)主、外地投資客 緊湊、實(shí)用型洋房 大旺本地、佛山禪城、 南海、廣州 水岸花城 本地中高收入人群、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高管層、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工人、外地投資客 緊湊、實(shí)用型洋房 大旺本地、佛山禪城、南海、廣州 大旺區(qū)客戶來源主要以本區(qū)為主；輻射本區(qū)周邊城市，主要以佛山居多；外地購房客戶以中高端物業(yè)為主要購買對象。 – 有一部分已外流到外地就業(yè)居住的原居民因?yàn)榭春么笸陌l(fā)展前景，回流到大旺就業(yè)并臵業(yè)。 – 大旺目前的樓盤價(jià)格與品質(zhì)不相稱，價(jià)格偏高。 公務(wù)員事業(yè)單位人員 特征：居住投資需求，但丌滿意產(chǎn)品 注：客戶消費(fèi)特征分析數(shù)據(jù)來源為恒昌 2023年 9月在大旺高新區(qū)做的市場訪談?wù){(diào)查。 – 目前區(qū)中中高端的廠企管理人員數(shù)量不多，但收入較高，中高端產(chǎn)業(yè)人員月薪 500010000元 /月。 – 部分大企業(yè)會(huì)采取團(tuán)購方式為職工解決住房問題。 認(rèn)為大旺升級為國家高新區(qū)后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓價(jià)將進(jìn)一步上漲，大旺市場有一定的升值潛力。 周邊區(qū)域特別是臨近區(qū)域四會(huì)、三水、肇慶等地的客戶特征也將對大旺市場產(chǎn)生影響。 西南城區(qū) 三水本地為主， 解決住房需求同時(shí)更看重交通及成熟配套 東區(qū) 客戶來源本地為主，部分佛山南海禪城、肇慶客戶； 河口新區(qū) 三水本地客戶為主。 部分廣佛肇投資客戶，但比例普遍不大。 大旺周邊市場投資性客戶分化較為明顯： 肇慶城區(qū)及周邊區(qū)域投資性客戶很大部分 被鼎湖區(qū)所分流； 四會(huì)投資型客戶比例相對不大，并且 被其新城區(qū)的品牌大盤所分流； 三水市場投資客戶比例較大，且投資客戶結(jié)構(gòu)比較成熟， 大旺區(qū)域的升值優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢比較明顯。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心位于城區(qū)的西南部，商業(yè)氣氛相對濃厚。 旺城壹號營銷策劃方案 商業(yè)形態(tài)以自然商街為主，部分社區(qū)商業(yè) 傳統(tǒng)商街 —— 位于于政德路與曙光路之間，商業(yè)形態(tài)為自然形成的商業(yè)街。 未來新增商業(yè)供應(yīng)主要為少量大型集中式商業(yè)，以及大量住宅項(xiàng)目配套商業(yè)。金鳳凰大酒店廣場引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購物與“體驗(yàn)”融合，是肇慶第一特色購物中心典范，也是肇慶白領(lǐng)社會(huì)生活的活動(dòng)中心。 旺城壹號營銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場環(huán)境分析 客戶特征分析 項(xiàng)目定位 營銷策略總綱 營銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號營銷策劃方案 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 高新區(qū)新城中心位臵。 地塊形狀限制導(dǎo)致大部分產(chǎn)品為西南朝向。 通過成熟的產(chǎn)品及高端服務(wù)，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿形象。 通過項(xiàng)目地段及內(nèi)環(huán)境的打造，實(shí)現(xiàn)差異化競爭。 通過營銷服務(wù)，我們可以做到： 旺城壹號營銷策劃方案 項(xiàng)目定位支撐 旺城壹號 產(chǎn)品營造 內(nèi)環(huán)境打造 社區(qū)鄰里文化 高端物業(yè)服務(wù) 高端標(biāo)桿形象 影響力圈層 版塊升值預(yù)期 項(xiàng)目品質(zhì)感 項(xiàng)目影響力 旺城壹號營銷策劃方案 旺城壹號 ——代言一座城的起飛 —— 廣佛肇戰(zhàn)略高地 年輕一輩出于工作或結(jié)婚的需求需要臵業(yè)。交通便利配套成熟。 大社區(qū)大園林，超值贈(zèng)送面積。 臵業(yè)因素： 剛性居住需求、部分改善型居住需求，商務(wù)住所，企業(yè)宿舍。有升值預(yù)期，易轉(zhuǎn)手。 鎖定目標(biāo)客戶 ——產(chǎn)業(yè)人群 旺城壹號營銷策劃方案 項(xiàng)目殺傷點(diǎn)： 客戶描述： 佛山地區(qū)，重點(diǎn)在于禪桂和三水。 客戶訴求： 區(qū)域地段有升值空間與預(yù)期 ，易轉(zhuǎn)手。 鎖定目標(biāo)客戶 ——跨區(qū)域投資人群 區(qū)域 比例 占全部