八達(dá)樓項(xiàng)目改造發(fā)展建議-wenkub
2023-03-29 13:33:43 本頁(yè)面
【正文】 目銷售時(shí)間不宜過長(zhǎng)，建議在為開發(fā)商 實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，力求快速銷售，為開發(fā)商快速回籠資金。 ? 幾乎所有單位均 沒有設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái) ，實(shí)用性相對(duì)較低。 設(shè)置有 4個(gè)人行樓梯 ，其中 2個(gè)為 。 商業(yè)部分 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 ? 建筑 臨街而立 ， 具有一定的昭示性 。 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 云星 ? 路網(wǎng)四通八達(dá)， 但公交系統(tǒng)較缺乏 。 第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 公寓市場(chǎng)分析 目前市場(chǎng)在售小戶型項(xiàng)目， 僅云星 銷售價(jià)格 當(dāng)前折后均價(jià) 5800元 /㎡ 客戶構(gòu)成 以本地客戶為主，占 60%以上，主要來(lái)自北湖片區(qū)附近居民及青秀區(qū)。 4050㎡ ☆☆☆☆ 重點(diǎn)客戶 以青秀區(qū)為主的南寧其他片區(qū)投資客 看好北湖片區(qū)成熟的生活市政配套，對(duì)該片區(qū)的升值潛力有較高的預(yù)期，以投資目的進(jìn)行置業(yè)。城市春天 廣西一建 萬(wàn)秀村四組綜合大樓 南寧機(jī)械施工公司 振寧公寓商業(yè)街 味精廠臨街商鋪 北湖片區(qū)是南寧的 老城區(qū) ，商業(yè)形態(tài)主要以零散的 街鋪為主 ，業(yè)態(tài)大多為 餐飲娛樂、五金、布藝、網(wǎng)吧、小商品等。城市春天、盛天名都和隆園國(guó)際等；及大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和師質(zhì)一流的南寧市 28中等配套， 生活配套成熟，生活成本低。月。 萬(wàn)秀村四組綜合大樓 ―― 整棟： 28 單層： 100 商務(wù)、酒店 共三層，正在招租，可整棟整層出租。 其他 振寧公寓商業(yè)街 36間 20～ 30 26～ 50 毛線 /干洗 /服裝 /美發(fā) /美容 /化妝品 /皮具 /鞋 商業(yè)街位于北湖路西面，雖近北湖菜市，但租金較低，目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 商業(yè)市場(chǎng)分析 小結(jié)： 該項(xiàng)目是北湖區(qū)域最早投入的現(xiàn)代綜合商業(yè)物業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，為北湖商業(yè)片區(qū)的基礎(chǔ)性商業(yè)物業(yè)。二、三樓為人人樂超市。 客戶分類 客戶來(lái)源 客戶特征 主力需 求鋪型 重要性 核心客戶 北湖片區(qū)附近商鋪鋪主。 1015㎡ ☆☆☆☆ 重點(diǎn)客戶 南寧周邊縣市客戶 一部分客戶已投資目的購(gòu)買鋪位，另一部分客戶希望通過在南寧經(jīng)商以此謀生。 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目整體定位 南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心 形象定位及案名建議 解讀： 以 高形象、高姿態(tài) 入市， 讓客戶對(duì)本項(xiàng)目 產(chǎn)生聯(lián)想 。 ? 適當(dāng)?shù)脑诠a(chǎn)品中 加入少量科技化的要素 ，如新風(fēng)系統(tǒng)、吸塵系統(tǒng)等，以 “科技公寓” 作為公寓產(chǎn)品的亮點(diǎn)， 提高公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力 ，跳 出競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)。 ? 將 一層或兩層 商業(yè)劃分為小鋪出售， 面積小，總價(jià)低，高回報(bào)，輕松投資。 方案二： 1層作為電子通訊產(chǎn)品市場(chǎng) 3層作為餐飲娛樂業(yè)銷售或招租 優(yōu)點(diǎn)：招商快，銷售周期相對(duì)較短。 ? 裙樓立面 局部改為玻璃幕墻 ， 提升項(xiàng)目的品質(zhì)感 。 ? 東面入口處擴(kuò)大 ，將展示面打開， 營(yíng)造更多的街鋪。 第五部分：營(yíng)銷統(tǒng)籌 高調(diào)亮相，預(yù)熱啟動(dòng) 高端形象導(dǎo)入、開盤 前客戶登記 開盤強(qiáng)銷期 時(shí)間階段 工程 進(jìn)度 銷售 節(jié)奏 營(yíng)銷 強(qiáng)度 全面改造 銷售中心開放 改造完成 啟動(dòng)期 （ － ） 造勢(shì) 期 （ － 2） 引爆 期 （ －春節(jié)前 ） 銷售周期 銷售策略 公寓先動(dòng)，商業(yè)同步 可以預(yù)計(jì)本項(xiàng)目公寓部分銷售速度快，單價(jià)高； 商業(yè)部分，一層小鋪由于門檻低，只需推廣順利，無(wú)需擔(dān)心； 二三層將是項(xiàng)目招商難點(diǎn)； ?公寓旺銷帶來(lái)商業(yè)信心及人流，同時(shí)回款得到保證； ?商業(yè)可借勢(shì)住宅，完成前期招商運(yùn)營(yíng)； ?二三層商鋪招商建議給予較長(zhǎng)免租期，試行 6個(gè)月免租，同時(shí)進(jìn)行帶租約銷售，提升二三層商鋪利潤(rùn)； 推廣安排 南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心 北湖片區(qū)戶外引導(dǎo) 早報(bào)軟文炒作 ?項(xiàng)目片區(qū)原住居民數(shù)量大，人流量大，而項(xiàng)目體量較小，不適宜大
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