淄博市博山區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告xxxx10-wenkub
2023-03-29 12:44:09 本頁面
【正文】 12361 24565 博山區(qū)G D P 及增長率情況1 8 7 . 8 43 0 5 . 3 3 3 2 8 . 4 52 6 7 . 8 32 4 0 . 6 32 2 5 . 6 5 8 . 5 0 %1 0 . 6 0 %1 3 . 6 0 %1 2 . 8 0 % 1 2 . 5 0 %1 3 . 6 0 %01002003004002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %4 . 0 0 %8 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P G D P 增長率人均 GDP和房地產(chǎn)發(fā)展 狀況的 關(guān)系（單位：美元） 30004000 40008000 800010000 1000015000 快速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展 減速發(fā)展 住宅萎靡、商業(yè)起步 1500025000 25000以上 全面開啟 CBD復(fù)合商業(yè) 房產(chǎn)成為金融衍生品 億元 ?2023年博山區(qū)住宅均價 4029元 /㎡，城鎮(zhèn)居民人均住房面積 ㎡，房價收入比約 5，在合理范圍 46之間； ?博山貧富差距大，普通家?guī)榫用裨率杖?40005000元，販房兩極化較為嚴(yán)重； ?十八大報告提出，確保到 2023年實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比 2023年翻一番，博山則在 2023年完成，屆時博山城鎮(zhèn)居民人均收入將超 4萬元；居民生活富足，給販房提供有力的經(jīng)濟(jì)保障。 億元 博山對外交通尚欠發(fā)達(dá)，是制約其城市發(fā)展的瓶頸 交通條件 ?博山是一座“建在山溝溝里的城市”，對外交通較為丌便，制約城市發(fā)展； ?境內(nèi)高速公路僅博萊高速 1條，鐵路主要為貨運(yùn)，客運(yùn)僅淄博 泰山 1趟普客。 博山區(qū)競爭環(huán)境 博山區(qū)商品住宅 去化慢，年均成交約 16萬㎡，供過于求，存量多，去化周期長 ?2023年以來，博山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，年均總供應(yīng)量 60萬㎡，成交 16萬㎡，供需比約:1，供過于求； ?目前博山區(qū)住宅存量約 52萬㎡，存量去化周期約 3年，競爭激烈； ?區(qū)域房價逐年增長，年均 價格漲幅 約 9%， 2023年上半年均價為 4068元 /㎡； ?博山房地產(chǎn)整體價格相對較低，樓盤品質(zhì)具有較大的提升空間，未來整體市場仍然具有良好的發(fā)展前景。天 ?博山區(qū)辦公樓市場處于起步階段，目前僅財富大廈及創(chuàng)富大廈兩個項目，均為小戶型，面積 4090㎡； ?整體辦公市場需求低迷，兩項目 整體入住率丌足 30%，且租金低，約 /㎡ 1 2 3 4 住宅 均價 4600元 /㎡ 沿街商鋪（ 12層） 均價 12023元 /㎡ 戶型 面積 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)比例 去化套數(shù) 去化率 321 122 96 32% 50 52% 321 141 32 11% 19 59% 321 148153 144 49% 62 43% 322 166 24 8% 14 58% 合計 —— 296 100% 145 49% 改善產(chǎn)品，月均去化 18套，主力戶型差，僅 1個衛(wèi)生間 典型個案 ——益杰龍鳳緣 321 122㎡ 321 148㎡ 典型個案 ——中房翡翠水岸 檔次較高，口碑好，客戶忠實度高，銷售速度相對較快 基礎(chǔ)信息 項目名稱： 中房翡翠水岸 項目位置： 博山柳杭東路 9號（原淄博鋼廠） 開發(fā)商 :淄博華通城建開發(fā)有限責(zé)仸公司 投資商 :中房集團(tuán)淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 占地面積： 15萬㎡ 總 建面積 ： 13萬㎡ 建筑 類型： 9棟多層、 16棟高層 總戶數(shù)： 1000多戶 綠化率： 36% 首次開盤時間： 2023年 10月 一 期交付時間： 2023年 12月 首次開盤價格： 4100元 /㎡ 目前價格： 4200元 /㎡ 物業(yè)公司： 淄博科技苑物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi)： /㎡ *月 車位比： 1: 車庫價格： 10萬元 /個 客戶構(gòu)成： 基本全部為博山區(qū)本地客戶，剛需、改善為主 中房翡翠水岸 典型個案 ——中房翡翠水岸 博山去化速度較快項目，但年均去化也僅 285套，月均去化 24套 中房翡翠水岸 已推出 首次 開盤時間： 2023年 10月 首次 開盤價格： 4100元 /㎡ 目前價格： 4200元 /㎡ 價格平穩(wěn) 總規(guī)模 已推量 去化量 存量 待開發(fā)量 年均去化量 面積（萬㎡） 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 套數(shù)（套） 13 —— 728 570 158 —— 285 典型個案 ——中房翡翠水岸 剛需及改善產(chǎn)品為供銷主力， 110120㎡戶型需求大，供應(yīng)量也最多 戶型設(shè)計較常規(guī)，尤其是 120㎡以上戶型僅一個衛(wèi)生間，優(yōu)化空間徆大 戶型 面積 （㎡） 供應(yīng)套數(shù) （套） 供應(yīng)占比 去化套數(shù) （套） 存量套數(shù) （套） 去化率 （套） 月均去化套數(shù) （套） 221 80100 162 % 135 27 % 221 100106 126 % 104 22 % 321 110120 260 % 207 53 % 321 120144 180 % 124 56 % 合計 728 % 570 158 % 典型個案 ——中房翡翠水岸 現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格園林，該項目建筑景觀在博山已屬上流，但超越空間徆大 典型個案 ——中房翡翠水岸 車庫售價 10萬元 /個，由于車庫比僅 1:，表現(xiàn)為供丌應(yīng)求 且車庫可作為儲藏室等多功能實用空間，銷售情況好 本案地下車位銷售需謹(jǐn)慎，車位建安成本高但價格較車庫低，需控制地下車位
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