【正文】 重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚有巨大的空間，其潛力遠(yuǎn)為發(fā)掘完全。自直轄以來，重慶是的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了翻天覆地的變化。目 錄 第一章 重慶市房地產(chǎn)市場動態(tài) ＊ 區(qū)域信息 ＊ 宏觀數(shù)據(jù) ＊ 個盤信息 第二章 沙坪壩區(qū)商品住宅市場分析 ＊ 綜述 ＊ 市場供給分析 供給量分析 供給的特點 ＊ 市場需求分析 第三章 競爭性樓盤個案調(diào)查 ＊ 調(diào)查時間 ＊ 調(diào)查方法 ＊ 調(diào)查步驟 ＊ 調(diào)查表格 注：本次調(diào)查針對 高新區(qū) 商品住宅市場，重點為產(chǎn)品調(diào)查 。國民生產(chǎn)總值比幾年前翻了一翻。 二、重慶市房地產(chǎn)市場概況 20xx 年 ,國家宏觀調(diào)控措施對重慶市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響 ,特別是下半年 ,交易量和房價增幅趨于平緩 ,但總體上商品房交易保持增長 ,房價穩(wěn)定上升 ,消費趨于理性 ,房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 （二）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重合理，開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)優(yōu)良 房地 產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 單位 :億元 指標(biāo)名稱 1— 11月 同比增長 比重 （ %） （ %） 計劃總投資 年初至報告期累計完成投資 100 按構(gòu)成分組： 建筑工程 安裝工程 設(shè)備工器具購置 其他費用 按用途分組： 住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 到 20xx年 11月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)累計完成的投資總量是 ，該投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 %，同比增長了 ％。從土地、拆遷到金融， 20xx年里治標(biāo)又治本的調(diào)控政策接二連三，來自于其他新開工項目的資金方面的壓力，有可能使竣工資金投入減緩，從而影響到竣工量計劃和進(jìn)度的如期實現(xiàn)。其中，住宅成交 米，成交金額 ，分別占商品房成交量的 %、 %，同比增長 %和 %。在主城核心區(qū)，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價分別達(dá)到了 2486元 /平方米、 5463元 /平方米和 3280元 /平方米。而住宅交易均價同比增速自下半年以來，也一直呈平穩(wěn)走低態(tài)勢，在 11月份達(dá)到年初以來的最低值。 20xx年重慶市存量房轉(zhuǎn)讓面積 萬平方米，轉(zhuǎn)讓金額 ，轉(zhuǎn)讓均價 939元 /平方米，與上年同比分別增長 13%、 %和 %。 據(jù)了解，從存量房轉(zhuǎn)讓面積的同比增速來看， 20xx年一直保持震蕩走高態(tài)勢，市場發(fā)展速度較快，自四季度開始，市場增幅有所下滑，呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢?？傮w上可以說，重慶房地產(chǎn)市場日趨有序，結(jié)構(gòu)趨于合理，供求基本平衡，消費潛力巨大，發(fā)展空間廣闊。 三、高新區(qū)房地產(chǎn)概況 （一）所在片區(qū)簡介 重慶市都市區(qū)城市分區(qū)規(guī)劃 中部片區(qū) 渝中組團(tuán)、大石楊組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、大渡口組團(tuán) 北部片區(qū) 觀音橋組團(tuán)、兩路組團(tuán)、蔡家組團(tuán)、大竹林 —— 禮嘉組團(tuán)、唐家沱組團(tuán) 南部片區(qū) 南坪組團(tuán)、李家沱 —— 魚洞組團(tuán) 西部片區(qū) 西永組團(tuán)、北碚組團(tuán)、西彭組團(tuán)、走馬功能區(qū) 東部片區(qū) 茶園組團(tuán)、魚嘴組團(tuán)、五寶功能區(qū)、界石功能區(qū)、一品功能區(qū)、南彭功能區(qū)、惠民功能區(qū) 高新區(qū)所在的重慶市中部片區(qū)，是中梁山、銅鑼山之間被長江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域 (不含蔡家 )組團(tuán)，是重慶城市的發(fā)源地 ,最富有歷史傳統(tǒng)文化特色的區(qū)域 ,目前是全市人口最集中、功能最積聚的地區(qū) ,以調(diào)整優(yōu)化和提升為主 ,重點改善、加強(qiáng)和提升城市中心品質(zhì) ,完善各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施 ,改善城市人居環(huán)境 ,逐步舒解人口和產(chǎn)業(yè) ,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ,優(yōu)化用地布局 ,大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè) . （二）高新區(qū)簡介 高新區(qū)簡況 重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是 1991 年 3 月國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，同年 9月被國家科委、國家體改委研究為全國五個綜合性試驗區(qū)之一。 高新區(qū)區(qū)位圖 自 然 環(huán) 境 （ 1）地形 高新區(qū)位于重慶市主城區(qū)西南部，地勢由南北向長江河谷逐漸降低，地貌起伏較大。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸。 20xx年 8月開工 的 陳家坪立交 工程 進(jìn)展順利，預(yù)計 20xx年 5月可以完工使用 ，這將大幅度改善高新區(qū)交通狀況。 這一區(qū)域 以高心技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，素有 “ 硅谷 ” 之稱，聚集著大量 IT行業(yè)，這一區(qū)域擁有泰興、賽博電腦城、科有通信市場、八一建材市場、陳家坪、石橋鋪機(jī)電產(chǎn)品市場并有五星級的南方君臨酒店；四星級的西亞酒店、勁力酒店；也有三星級的富麗酒店、南方花園酒店、和平大酒店。 高新區(qū)的餐飲業(yè)主要集中在南方花園及科園四路一帶 ,而石橋鋪轉(zhuǎn)盤人口集中區(qū)域的就餐問題往往由以躍華為中心，輻射至渝洲路彩電中心的飲食攤點解決，狀況極其混亂． 根據(jù)石橋鋪地區(qū)的現(xiàn)狀，由石橋房地產(chǎn)總公司開發(fā)的 西部商城 以打造高新區(qū)商業(yè)航母的姿態(tài)亮相高新區(qū) ,號稱建立一個＂居家、 辦公、購物一體化＂的大型商業(yè)物業(yè)，這勢必帶動高新區(qū)的商用物業(yè)的發(fā)展，使得這一區(qū)域內(nèi)的大配套更加完善． 環(huán)境狀況： 高新區(qū)是利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)積聚人氣的典型區(qū)域，其原始自然環(huán)境、人文環(huán)境欠佳．但隨著越來越多的樓盤以打造高質(zhì)量產(chǎn)品來吸引市場，這一區(qū)域內(nèi)的人工生態(tài)體系日漸成熟．各樓盤也相繼推出各自的社區(qū)文化，使得這一區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境更加規(guī)范、豐富起來． 高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡介 高新科技園的定位為整個高新區(qū)的定位和發(fā)展指明了方向。 （ 1）石橋鋪轉(zhuǎn)盤 南方香榭里、華宇名都城、國窖明城等典型項目位于高新區(qū)的核心地位，這些項目除了物業(yè)品質(zhì)綜合水平高之外，地段是其熱賣的重要因素之一。 （ 3）二郎片區(qū) 二郎科技新城是重慶高新區(qū)的拓展區(qū)，是重慶市西部大開發(fā)十大重點工程之一，占地10平方公里，總投資 400億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 34億元。規(guī)劃用地 10 平方公里。 珠江、建工以及南方都將目光投向了這一塊寶地。從 高新區(qū) 的開發(fā)后勁看， 是 極具開發(fā)潛力 的 ：較新輕軌線約 1/2的里程貫穿大石楊 版塊 ， 也 拉近了 高新區(qū) 與周邊區(qū)域的實際距離；市奧體中心 在 04年 7月初主體工程竣工，各項體育盛事的舉辦將吸引全重慶乃至亞太區(qū)的目光。 （二）調(diào)查方法 本次調(diào)查采用重點調(diào)查法。另一方面，高新區(qū)的交通也越來越便捷：輕軌已經(jīng)通車試運行，從高新區(qū)到市中心臨江門、較場口的空間距離大大縮短。當(dāng)前 高新區(qū) 房產(chǎn)發(fā)展非常迅速， 珠江華軒、同創(chuàng)奧韻、華語名都城等一批樓盤成為 高新區(qū) 代表性樓盤 。 戶型設(shè)計 ： 布局上均為南北朝向，采用大面積玻璃窗、落地外飄窗等設(shè)計，保證采光、通風(fēng)?，F(xiàn)推出的一期由幾棟高層和小高層樓房圍繞中庭布置。位置、戶型與 A棟相差無幾的 C棟樓，由于其均價要高 300多元 /平米，故其銷售率較低。 戶型設(shè)計 ：大部分戶型的臥室設(shè)置了陽光弧形休閑區(qū)。 華宇渝洲新都 4 112畝 315000平米 64~128平米 二 F二 T：60~70平米 4150元 /平米 70%以上 層差10~30元 /平米 朝向差價100~330元 /平米 總體規(guī)劃及景觀 ：項目圍繞中庭 打造十多幢造型別致的小高層和高層建筑 ，并以“東南 —— 西北”走向的社區(qū)消防通道為景觀軸線，在兩側(cè)引入了較大面積的綠化植被、亭臺水榭等景觀。新天鵝堡位于 1000畝德國風(fēng)情小鎮(zhèn)東北部制高點 ， 由 5棟高層組成 ， 視野開闊。 南方香榭里 銷售狀況 ： 項目正在進(jìn)行尾盤銷售 ,以 100~130平米的中、小戶型銷量最好 ,平均銷售率達(dá)到了 80%以上 .而位于每棟樓 1 18樓的躍層戶型銷售情況欠佳 ,自去年開盤以來 ,為數(shù)不多的幾套躍層只售出了兩套 . 同創(chuàng)奧韻 210畝 66~159平米 2F2T： 66~94平米 4000元 /平米 60%以上 層差 20元/平米 朝向差價：100~200元 /平米 總體規(guī)劃及景觀 ：同創(chuàng)奧韻以點式高層住宅 為構(gòu)架 ，輔以六大主題空間（奧韻之光 銷售狀況 ：項目三期（ B區(qū)）約 300余套，自 04年 6月 26號面市以來，市場放映良好。 項目周邊區(qū)域重點樓盤市場特征分析 （ 1）供應(yīng)體量分析 139666600000320xx03150001000008864130000010000020xx00300000400000500000600000單位：平米國窖明城恒鑫名城華語名都城華語渝洲新都美茵新天鵝堡南方香榭里其一期 A棟樓，由于有 20余 套房在做特價促銷活動，故銷售情況較好。其中較受追捧的戶型是 100~120平米左右的 3室或 4室，銷售率也達(dá)到了 90% 華語渝洲新都 由于項目所在地理位置的優(yōu)越，使該樓盤銷售狀況較好， 其中 70平米左右的小戶型、 128平米的錯層、以及 80多 平米左右 的小躍層更受到人們的追捧，其銷售率分別達(dá)到了 80%、 99%、 100% 美茵新天鵝堡 項目銷售狀況較好，但位于每棟樓頂層的躍層戶型銷售欠佳，開盤至今尚未售出 南方香榭里鑫苑 78~132 同創(chuàng)奧韻 66~159 鑫泰銘居 74~112 高新區(qū)各重 點樓盤在規(guī)劃及推廣過程中，將“揚長避短”的原則發(fā)揮到及至。鑫苑、美茵新天鵝堡、同創(chuàng)奧韻，則打造較大戶型及大型景觀以體現(xiàn)幽雅的生活居家氛圍。 （ 4）主力面積分析 項目 主力面積 (平層 )(單位：平米 ) 主力面積 (錯層 )(單位：平米 ) 主力面積（躍層） (單位：平米 ) 國窖明城 ~ 恒鑫名城 75左右 120 220 華宇名都城 ~ 華語渝洲新都 ~ 128 美茵新天鵝堡 129 394 南方香榭里鑫苑同創(chuàng)奧韻鑫泰銘居 由上圖可以 看出，占盡優(yōu)勢的高端樓盤與中端樓盤之間加差較大。