【正文】 年 。 同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。 三閭農(nóng)貿(mào)市場位于常德市新三閭片區(qū)三閭路和竹園路交匯處；本市場由常德中德房產(chǎn)于 2023年開發(fā)，位于東經(jīng)名邸小區(qū)裙樓一、二層，總建筑面積 5700平米； 其中一層建筑面積逾 4000平米左右，二層建筑面積 1700平米 。 三閭農(nóng)貿(mào)市場的運營 ， 周邊近 10萬常住中高收入人群的菜籃子需求 ， 可滿足其開發(fā) 、 投資 、 經(jīng)營三方長效利益 。 為給本項目提供更好的市場準確定位 ， 我司對常德城區(qū)各農(nóng)貿(mào)市場進行了詳細市場調(diào)研分析 ， 并為項目的銷售找到合適的營銷策略 。 項目區(qū)位 一、項目概況篇 三閭農(nóng)貿(mào)市場 衛(wèi)星地圖平面 常 德 大 道 常 德 富 人 區(qū) 之 一 三 閭 農(nóng)貿(mào)市場 區(qū)域位置平面 輻射區(qū)域范圍 現(xiàn)在及未來 10萬人口的消費 周邊環(huán)境 翡翠灣 東經(jīng)名邸 東水岸 碧水江南 三閭安置小區(qū) 東方星城 本農(nóng)貿(mào)市場輻射常住消費人群逾 10 萬人 項目現(xiàn)狀 項目 SWOT簡析： 本項目是武陵區(qū)政府 2023年提質(zhì)升級改造的首批示范性農(nóng)貿(mào)市場之一； 本項目的硬件設(shè)施具有在區(qū)域同類產(chǎn)品領(lǐng)先的優(yōu)勢； 本市場所輻射的消費群體為常德 2大高端居住片區(qū)之一（白馬湖片區(qū)、新三閭片區(qū)），高端消費群體可直接保障本市場后期經(jīng)營的強勁營商利潤空間及穩(wěn)定性； 政府對城區(qū)所有農(nóng)貿(mào)市場的升級改造，本市場周邊的新六村及二輕路集市將取締，經(jīng)營戶分流后本市場內(nèi)的經(jīng)營將會呈現(xiàn)繁榮的趨勢，這對進入市場的經(jīng)營戶和鋪位投資者，給予一定的信心及保障。在超市、農(nóng)超對接和倉儲式快速食品類消費異軍突起的形勢下，常德市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進農(nóng)貿(mào)市場的配套工程建設(shè)。 做好今年的農(nóng)貿(mào)市場提質(zhì)改造工作意義重大 、 任務(wù)艱巨 。 農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變 : 地 點 ——從室外到室內(nèi)的遷徙； 形 態(tài) ——從簡陋到精致的蛻變； 經(jīng)營管理者 ——從街道辦事處到專門企業(yè)的交接。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟、永久的市場，同時政府 “菜籃子 ”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。 總面積 3600平方米，門面 76間，攤位 165個 是武陵區(qū)政府 2023年提質(zhì)改造的 5個農(nóng)貿(mào)市場之一，市場較為成熟。為滿足消費增長的需求，部分位置正在改造之中。 如何拔高本市場的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？將是本次策劃的重點。 項目地處常德市東城新三閭發(fā)展區(qū)域，受未來區(qū)域發(fā)展方向，該地區(qū)即將形成 CLD中心，區(qū)域內(nèi)居住人群將逐漸增多，且高端居住群體逐漸向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，這對本市場的經(jīng)營品質(zhì)提升和經(jīng)營穩(wěn)定將非常有利。 利用農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品及其農(nóng)超對接的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，建立市場品牌主張及影響力，保證競爭優(yōu)勢和物業(yè)的增值。 客戶生態(tài)鏈： 終端消費群體 ——項目經(jīng)營商家 ——項目投資業(yè)主 ——項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主 終端消費群體： 項目區(qū)域內(nèi)的居住人群 項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群（半徑可擴大至 1000米） 項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體及企業(yè)團體機關(guān)食堂 第一目標群： 項目自營商家： 即將拆除的新六村農(nóng)貿(mào)集市、二輕路等自然集市的經(jīng)營商家； 其他市場的現(xiàn)有經(jīng)營戶開設(shè)分店、連鎖或場地轉(zhuǎn)移； 泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者置業(yè)性新加盟； 第二目標群： 投資、經(jīng)營權(quán)業(yè)主： 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的常德投資者、公務(wù)員及其家屬保值投資； 泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者； 常德市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者、推廣吸引其他投資者； 客戶群體分析 0%10%20%30%40%50%60%70%80%自營購買 投資購買散鋪內(nèi)鋪外鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上； 本提案公司專案調(diào)查顯示：常德市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的現(xiàn)狀和可能性。 業(yè)態(tài)調(diào)整 ： 建議取消百姓超市，招商改設(shè)餐飲類品牌店于二樓（如：旺角清粥、東方快餐 ——含全城配送、九子香辣蟹），一方面有利于配套服務(wù)、另一方面有利于吸引個性化人流 ——促進物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割銷售。 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，概率風(fēng)險極小的投資，與其他房地產(chǎn)投資相比，農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對經(jīng)營者及其延伸的投資者來說，有比較可靠的經(jīng)營與投資回報，當然愿意買。 針對本案的特性，涉及到占大部分比例的散鋪攤位，為避免工作的復(fù)雜性及購買者的差異化，本案的銷售將以 產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)相結(jié)合的銷售模式。 租后帶租約發(fā)售； 售后委托開發(fā)商統(tǒng)一招商（返租 13年）； 對于投資者：在簽訂買賣合同的同時需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營。 以 “市場繁榮 ”為持續(xù)賣點，提高 “贏利產(chǎn)品 ”的價格，獲取高額投資回報。（另見開盤活動方案） 營銷策略 2 內(nèi)部認購 ●通過內(nèi)部認購，讓市場經(jīng)營戶優(yōu)先認購，享受優(yōu)惠折扣，在經(jīng)營戶內(nèi)部形成良好口碑； ●對頭攤及位置好競爭多的攤位采取抽簽或搖號乃至炒作拍賣的方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公正、公平。形成投經(jīng)互動，也促進快速開業(yè)。 A、攤位銷售經(jīng)營權(quán)部分： 開盤當日一次性交清全款給予 95折優(yōu)惠； 分期付款：首付 50%以上，余款 15天內(nèi)付清，可優(yōu)惠至 98折； B、對商鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分： 一次性付款購買給予 96折優(yōu)惠； 按揭付款購買給予 99折優(yōu)惠； C、由銷售代理機構(gòu)執(zhí)行， 避免物業(yè)方的人情、關(guān)系等尷尬。 購買客戶群體劃分 作為一個新的市場，按照現(xiàn)有的租金水平，單純從投資回報的角度是無法達到商業(yè)投資的回報需求的，但從專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場長期穩(wěn)定的投資角度分析，風(fēng)險又是最小的，最有保障的，隨著市場的培育過程，逐漸繁榮，租金也將階段性的遞增，從長遠投資分析，還是較為合理。 我們的任務(wù) [ 引發(fā)商家關(guān)注、了解 ] [深入說服，打動商家、促進入駐 ] 所要達到的市場反應(yīng) [拔升市場形象、獲得客戶認知 ] [ 引起市場關(guān)注、截留商家資源 ] [ 引發(fā)目標商家進駐欲望，使其主動對位 ] 我們?nèi)绾蔚竭_ 重點攻擊五個點 模式創(chuàng)新 政策吸引 活動促進 觀念引導(dǎo) 管理升級 我們說什么呢 首先，制造話題，引起市場思考 ? 最好是能在市場上引起轟動、猜疑、議論、爭論的效果， ? 如世紀瑞博做的美林香檳小鎮(zhèn) “ 七宗醉 ” 的懸念推廣， ? 一夜之間，北京人都認識了它， ? 這就是懸念廣告的力量