【正文】 穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。同時(shí)減少中間環(huán)節(jié)（如甘露寺批發(fā)），實(shí)行 農(nóng) （生產(chǎn)） 超 （零售形態(tài)） 對(duì)接 。 按照行業(yè)管理的原則 ， 明確商務(wù) 、 工商 、 城管 、 衛(wèi)生等職能部門(mén)的責(zé)任 ， 建立協(xié)同配合的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 ， 形成管理合力；要按照自主管理的原則 ， 明確市場(chǎng)業(yè)主單位在經(jīng)營(yíng)秩序 、 環(huán)境衛(wèi)生等方面的職責(zé) 。 二、市場(chǎng)分析篇 常德市政府民生計(jì)劃分析 2023年 3月 8日全市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理工作會(huì)議 ， 提出全面推進(jìn)我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化提質(zhì)改造 ， 是建設(shè) “現(xiàn)代常德 、 幸福家園 ”的必然要求 。 大環(huán)境分析 經(jīng)過(guò)近三十年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格。 從總體上看，本案已經(jīng)具備了政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、定位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)客戶(hù)與終端客群（即：市場(chǎng)）優(yōu)勢(shì)、前景優(yōu)勢(shì)等諸多優(yōu)勢(shì)條件，項(xiàng)目的成功從理論上講已初現(xiàn)端倪，我司認(rèn)為本案的銷(xiāo)售推廣工作應(yīng)該首先從 政策支持 +民生工程 +概念化包裝炒作 +商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)運(yùn)作 的四位一體的系統(tǒng)操作著手，相輔相成，互為依托，只有每個(gè)環(huán)節(jié)都嚴(yán)謹(jǐn)，才能確保項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售雙成功。20231003成稿（ 1009 呈：常德中德房產(chǎn)公司 ） 主講：張呈祥、彭立祥 立足模式 運(yùn)營(yíng)信心 —— 中德三閭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)提案 —— 20231003成稿（ 1009 呈：常德中德房產(chǎn)公司 ） 主講：張呈祥、彭立祥 立足模式 運(yùn)營(yíng)信心 —— 中德三閭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)提案 —— 需要思考清楚的幾個(gè)問(wèn)題： 有否競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與我們最大的區(qū)別在哪？我們的定位是否準(zhǔn)確？模式是否清晰？我們的軟硬件有何值得改善的？ 現(xiàn)有招商已經(jīng)進(jìn)行的調(diào)查過(guò)程中商家意向到底如何？期望什么？需要什么？ 我們自身有何問(wèn)題？哪些環(huán)節(jié)可能會(huì)出故障？ 需要清醒認(rèn)識(shí)的幾個(gè)問(wèn)題： 營(yíng)銷(xiāo)，最主要解決的問(wèn)題：信心問(wèn)題！ 運(yùn)營(yíng)，最主要解決的問(wèn)題：模式問(wèn)題！ 只有商家持續(xù)成功了，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商才算成功！ 我們建議的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： 市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)模式、形象包裝、運(yùn)營(yíng)策略、宣傳策略 提案的基本結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目概況 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新 價(jià)格策略 財(cái)務(wù)估算 整合推廣 執(zhí) 行 前 言 目前 ， 隨著常德市城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快 ， 商住物業(yè)需求增多 ， 市區(qū) 、 鎮(zhèn)區(qū)的交易市場(chǎng)日趨活躍 ， 而商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈 ， 尤其是處于本項(xiàng)目所在的東城新三閭片區(qū) ， 各房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般聳立 ，形成了大量的高端常住人口 ， 精品高端農(nóng)超對(duì)接的專(zhuān)業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是必定的生活配套需求 。 作為區(qū)域內(nèi)首家對(duì)外銷(xiāo)售的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ， 我們須對(duì)本項(xiàng)目各方面進(jìn)行差異化包裝 ， 并定位出特殊的賣(mài)點(diǎn) 。 優(yōu)勢(shì)及存在的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 可能存在的不確定因素： 政府對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)改造受客觀因素影響，新六村及周邊的集市無(wú)法按時(shí)取締會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不了帶動(dòng)作用； 本市場(chǎng)不能在銷(xiāo)售過(guò)程中滿(mǎn)租不利于物業(yè)期望的銷(xiāo)售價(jià)值。常德將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)新 “革命 ”。 市委 、 市政府高度重視農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的提質(zhì)改造工作 ， 連續(xù)兩年將其列入為民辦的“十件實(shí)事 ”之一 ， 今年又被列入市委 、 市政府 “八大民生工程 ”之一 。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指通過(guò)政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素，國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客與創(chuàng)業(yè)的新寵。 火車(chē)站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 二輕路農(nóng)貿(mào)集市 總面積 12023㎡ 外鋪?zhàn)饨?100元 /㎡ /月，內(nèi)鋪 5080元 /㎡ /月 攤位 3060元 /㎡ /月 市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)已處于繁榮，是武陵區(qū)政府 2023年需提質(zhì)改造的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之一。 總面積 8000㎡ 外鋪 80元 /㎡ /月， 內(nèi)鋪 5080元 /㎡ /月， 攤位 3060元 /㎡ /月。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：常德市經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。 三、項(xiàng)目定位篇 常德市區(qū)域內(nèi)在提質(zhì)改造前的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門(mén)市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的缺陷，和后期經(jīng)營(yíng)的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對(duì)較差的區(qū)域經(jīng)營(yíng)困難，投資者和經(jīng)營(yíng)者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境還有很大距離； 現(xiàn)在常德市的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模和影響，尚在概念階段，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必然，市場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) —— 呼喚第一個(gè)吃螃蟹的！ 本項(xiàng)目尋求定位的專(zhuān)業(yè)性，唯一性、超市化經(jīng)營(yíng)、農(nóng)超對(duì)接的產(chǎn)品主渠道，既可保證經(jīng)營(yíng)者的收益，又能保證投資者的回報(bào)，還能保證消費(fèi)者的穩(wěn)定。 在產(chǎn)品上突出“快、鮮、活、精、全”的特點(diǎn)。 所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，要把握以下兩點(diǎn)： １．終端產(chǎn)品單店銷(xiāo)售評(píng)估額與既成租金的關(guān)系。 運(yùn)營(yíng)模式： 集成式實(shí)體 +數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)，構(gòu)建都市疏、果、鮮、特等品類(lèi)的優(yōu)雅生活平臺(tái)，建立中德高端農(nóng)貿(mào)廣場(chǎng)的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，自營(yíng)或托管為商家統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷(xiāo)、統(tǒng)一農(nóng)超對(duì)接、項(xiàng)目品牌力打造。 新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)， 正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售奇跡。 投資分析 本案的營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)打破固有的思路，不能把本案視為僅僅的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或鋪面攤位銷(xiāo)售，也不是 20年前【橋南市場(chǎng)】的模式。 原理上先推售攤位的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售（經(jīng)營(yíng)權(quán)的出讓初步定為 30年 ——回籠資金還規(guī)避租賃稅賦、便于農(nóng)貿(mào)超市化管理，帶動(dòng)商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的價(jià)格拔升） 操作上本案蓄勢(shì)期客戶(hù)的累積及購(gòu)買(mǎi)訴求，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)可同步推出。 鼓勵(lì)自營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)，并給予適當(dāng)優(yōu)惠； 入市時(shí)機(jī)：建議于 2023年 11 月中旬正式開(kāi)盤(pán)， 具體見(jiàn)第八部分：工作計(jì)劃表 一、銷(xiāo)售模式 恰當(dāng)運(yùn)用銷(xiāo)售 “三步曲 ”，對(duì)盡快回籠資金，品牌加盟、減輕壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)特別關(guān)鍵。 以 “按時(shí)并隆重開(kāi)業(yè) ”為節(jié)點(diǎn)，促進(jìn) “阻力產(chǎn)品 ”的銷(xiāo)售。 ●點(diǎn)名買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)和租賃之間的區(qū)別，買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)可永久經(jīng)營(yíng)；租賃鋪位會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)和租不到攤位，高轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況發(fā)生。 為中德迅速回籠資金，又能增強(qiáng)投資者的信心，達(dá)到三贏的目的，本項(xiàng)目應(yīng)選取的付款方式建議為： 銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)權(quán)部分：分為一次性付款和分期付款兩種。 四、付款方式建議 價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷(xiāo)售價(jià)格（對(duì)投資者而言）； 租金調(diào)查統(tǒng)計(jì)表