【正文】 地產 稅制改革，研究開征物業(yè)稅 國務院：個人住房轉 讓營業(yè)稅 個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年；其他住房消費政策繼續(xù)實施 營業(yè)稅減免 5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收 09年契稅政策對房地產市場的影響： 維護房地產市場的穩(wěn)定，契稅的降低刺激販房消費，減少交易成本，但仍然以促進市場穩(wěn)定為主 影響 金融政策 時間 措施 要點 信貸政策 房貸利率優(yōu)惠政策 、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率 支持居民販買自住型和改善 型住房 支持居民販買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對復合條件的第二套普通自住房販買者，比照執(zhí)行首次貸款販買普通自住房的優(yōu)惠政策 非改善型二套房貸，首付四 成 對其他貸款販買第二套及以上住房，貸款利率由商業(yè)銀 行在基準利率基礎上按風險確定，貸款首付至少四成 加大金融金融支持，保證貨 幣信貸總量 保持貨幣政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，加大金融支持經濟發(fā) 展力度，保證貨幣信貸總量滿足經濟發(fā)展需要 銀監(jiān)會：加強按揭貸款風險 管理 支持首套自住房的貸款需求，遵守二套房貸的政策，不 得以仸何手段變相降低首付款的比例成數 加強信貸風險管理 密切監(jiān)測房地產價格波動，展開壓力測試，動態(tài)評估房 地產信貸風險，加強信貸管理 銀監(jiān)會：執(zhí)行二套房首付比 例和貸款利率 執(zhí)行二套房標準，住房按揭貸款首付款比例和貸款利率， 執(zhí)行面談、面簽制度 流動資金貸款管理 加強流動資金貸款審慎經營管理，促進流動資金貸款發(fā) 展，紡織流動資金貸款挪用行為 貸款利率按照五年期個人住房公積金貸款利率上浮 10% 將 50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10% 2023年 09年信貸政策對房地產市場的影響： 開發(fā)企業(yè)的投資資金來源增加，充足的資金可以保障項目的迅速持續(xù)的開發(fā)； 實行適度寬松的信貸政策，降低貸款利率，企業(yè)的融資成本減少，利潤空間加大，企業(yè)投資同時加大，市場的供應量相對增加，抑制房價的迅速增長； 貸款利率下降降低了消費者的成本，提高其購買能力，同時刺激自身購買欲望； 改變消費者的預期，影響未來房地產市場，減少觀望的消費者，增加對其購買的需求。嚴格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓 。 加強房地產信貸風險管理。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。 但開發(fā)商因之前政策的抑制及金融危機的雙重影響下，開發(fā)節(jié)奏減緩， 供應量不能滿足市場需求日益明顯。 主要可以歸納為兩個大的方面， ? 一個是關于房地產金融政策， ? 第二個是關于住宅。 公積金存貸款利率調整 從 2023年 11月 27日起，下調個人住房公積金貸款各檔次利率%。 2023年 關鍵詞：契稅減免政策 從 2023年 11月 1日起，對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到 1%；對個人銷售或購買住房暫 免征收印花稅 ； 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 2023年 關鍵詞：經濟適用房、租房、土地出讓 2月 5日，央行銀監(jiān)會修訂政策，加大經濟適用房金融支持 3月 7日，中央決定 投入 68億用于建設廉租房 3月 28日，國土資源部 堅決停止供應別墅 類房地產開發(fā)用地 2023年 關鍵詞：降息 第一次降息（ ） 央行 9月 15日對外宣布， 9月 16日起下 調一年期人民幣貸款基準利率 %這是 2023年 10月 29日以一類的首次降息； 9月 25日起，下調中小金融機構人民幣存款準備金率 1%這是 2023年 9月 21日以來存款準備金率 。 2023年國家對房地產政策 一是完善，二是調整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業(yè)健康發(fā)展。 2023年 由于 09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產的市場價格上漲過快，購房恐慌，市場不穩(wěn)定等情況，采取遏制房價上漲過快，減少投資投機性購房，進一步穩(wěn)定房地產市場，減少房地產市場泡沫等措施。 2023年初，全國商品房交易開始萎縮，至 8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價格下跌， 全年總計商品房銷售面積下跌 %，銷售額下跌 %， 十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。房地產政策專題研究 (20232023) 早在 2023年 5月，巴菲特在接受中國媒體采訪時就曾表示： “ 中國的 房地產 市場就是在賭博，而且賭得很大。 深圳、北京、上海一些地區(qū)， 房價一度比 2023年最高點下跌了 30%以上 ， 其中房地產業(yè)收縮的主要原因是政策調控和國際金融危機影響。 2023年 政策環(huán)境：房地產調控持續(xù)加碼，措施進一步落實細化 ,在“調結構、 穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強房地產調控： 1 月 “國八條”房產稅試點改革先后落地，“限購”“限價”“限貸” 等政策全面升級，限購城市從 2023 年的不足 20 個大幅增加到 40 多個。 詳解 中國地產 20232023 2023年 關健詞：打擊囤地 1月 7日，國務院辦公廳下發(fā) 《 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 》 ， 明確土地閑置滿兩年，依法應當無償收回， 土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。 第二次降息（ ） 第三次降息（ ） 第四次降息（ ） 下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各 %，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。五年期以下（含五年）從 %調整為 %，五年期以上從 %調整為 %。 ? 其中減免稅收、降低利率、營業(yè)稅征免時限延長等利好政策都對樓市起到一定的刺激作用，但所有的作用都不如全球金融危機來得快。 2023年小結 目的： 國四條 是指在 2023年 12月 14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議上，就促進房地產市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。 二、 要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費， 抑制投資投機性購房。 四、 要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設 。強化執(zhí)法監(jiān)察，嚴格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度 嚴格建設用地管理、促 進批而未用土地利用 對取得土地后滿 2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用，要求地方政府加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象 促進節(jié)約集約用地 強調閑置土地處置辦法，對閑置土地征收增值地價。 二套房首付及利率政策減少投資投機性購房，抑制部分地區(qū)房價上漲過快 ? 09年政策延續(xù)了 08年末的積極政策后 ， 加之其他行業(yè)的資金大量注入房地產行業(yè)，造成了市場過熱， 房價普遍上漲過快，投資投機性購房增加，一二線城市及旅游城市尤為明顯 ? 房地產市場的發(fā)展有些偏離國家擴大內需政策的方向，投資比重過大 ，威脅實體經濟發(fā)展，擴大內需意在引導資金向產業(yè)、基礎設施及保障性建設等方面發(fā)展，從而改善消費環(huán)境，促進及引導合理的消費觀念，從而拉動社會經濟的穩(wěn)定增長 ? 由于土地國有化程度高，握有土地的地方政府通過批租土地極大彌補了財政不足，造成地方政府和開發(fā)商成了利益共同體，形成了相互關聯(lián)的利益集團。 銀監(jiān)會發(fā)布流勱資金貸款管 理暫行辦法打擊炒房者 流勱資金貸款丌得用于固定資產、股權等投資，丌得用于國家禁止生產、經營的領域和用途。 國務院常務會 :貸款買二套房首付丌得低于 50% 14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款丌得低于 50％，貸款利率丌得低于基準利率的 1． 1倍。今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)丌得以訃購、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。 北京出臺地方樓市新政 同一家庭限新購一套房 暫停三套及以上房貸、首提個人售房計稅、限制外地人購房 同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機構和稅務部門可以根據本市房屋權屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄，實施差別化的信貸和稅收政策。 ⑶從 2023年整個市場供給趨勢來看，放量是不可避免的。 為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題， 繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展 ， 必須進一步做好房地產市場調控工作。 四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。 七、對于新建住房價格過快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價創(chuàng)歷史新高，以及保障建設緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談政府負責人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。 (1) 商品房： 限購、限價、限貸等 行政手段加碼，稅收、利率等經濟手段跟進，調控政策全面升