【正文】 地產(chǎn) 稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅 國(guó)務(wù)院：個(gè)人住房轉(zhuǎn) 讓營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年；其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施 營(yíng)業(yè)稅減免 5年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5年以?xún)?nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收 09年契稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，契稅的降低刺激販房消費(fèi)，減少交易成本，但仍然以促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定為主 影響 金融政策 時(shí)間 措施 要點(diǎn) 信貸政策 房貸利率優(yōu)惠政策 、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率 支持居民販買(mǎi)自住型和改善 型住房 支持居民販買(mǎi)自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對(duì)復(fù)合條件的第二套普通自住房販買(mǎi)者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款販買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策 非改善型二套房貸，首付四 成 對(duì)其他貸款販買(mǎi)第二套及以上住房，貸款利率由商業(yè)銀 行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)確定，貸款首付至少四成 加大金融金融支持，保證貨 幣信貸總量 保持貨幣政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，加大金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā) 展力度，保證貨幣信貸總量滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要 銀監(jiān)會(huì)：加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn) 管理 支持首套自住房的貸款需求，遵守二套房貸的政策，不 得以仸何手段變相降低首付款的比例成數(shù) 加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，展開(kāi)壓力測(cè)試，動(dòng)態(tài)評(píng)估房 地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)信貸管理 銀監(jiān)會(huì)：執(zhí)行二套房首付比 例和貸款利率 執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)，住房按揭貸款首付款比例和貸款利率， 執(zhí)行面談、面簽制度 流動(dòng)資金貸款管理 加強(qiáng)流動(dòng)資金貸款審慎經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)流動(dòng)資金貸款發(fā) 展，紡織流動(dòng)資金貸款挪用行為 貸款利率按照五年期個(gè)人住房公積金貸款利率上浮 10% 將 50%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10% 2023年 09年信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響： 開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資資金來(lái)源增加，充足的資金可以保障項(xiàng)目的迅速持續(xù)的開(kāi)發(fā)； 實(shí)行適度寬松的信貸政策，降低貸款利率，企業(yè)的融資成本減少，利潤(rùn)空間加大，企業(yè)投資同時(shí)加大，市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)增加，抑制房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)； 貸款利率下降降低了消費(fèi)者的成本，提高其購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)刺激自身購(gòu)買(mǎi)欲望； 改變消費(fèi)者的預(yù)期，影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少觀望的消費(fèi)者，增加對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的需求。嚴(yán)格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓 。 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。 但開(kāi)發(fā)商因之前政策的抑制及金融危機(jī)的雙重影響下，開(kāi)發(fā)節(jié)奏減緩， 供應(yīng)量不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求日益明顯。 主要可以歸納為兩個(gè)大的方面， ? 一個(gè)是關(guān)于房地產(chǎn)金融政策， ? 第二個(gè)是關(guān)于住宅。 公積金存貸款利率調(diào)整 從 2023年 11月 27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率%。 2023年 關(guān)鍵詞：契稅減免政策 從 2023年 11月 1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫 免征收印花稅 ； 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。 2023年 關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房、租房、土地出讓 2月 5日，央行銀監(jiān)會(huì)修訂政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房金融支持 3月 7日，中央決定 投入 68億用于建設(shè)廉租房 3月 28日，國(guó)土資源部 堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅 類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 2023年 關(guān)鍵詞：降息 第一次降息（ ） 央行 9月 15日對(duì)外宣布， 9月 16日起下 調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 %這是 2023年 10月 29日以一類(lèi)的首次降息； 9月 25日起，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1%這是 2023年 9月 21日以來(lái)存款準(zhǔn)備金率 。 2023年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策 一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 2023年 由于 09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，購(gòu)房恐慌，市場(chǎng)不穩(wěn)定等情況，采取遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，減少投資投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等措施。 2023年初，全國(guó)商品房交易開(kāi)始萎縮，至 8月起開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌， 全年總計(jì)商品房銷(xiāo)售面積下跌 %，銷(xiāo)售額下跌 %， 十年來(lái)首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。房地產(chǎn)政策專(zhuān)題研究 (20232023) 早在 2023年 5月，巴菲特在接受中國(guó)媒體采訪時(shí)就曾表示： “ 中國(guó)的 房地產(chǎn) 市場(chǎng)就是在賭博，而且賭得很大。 深圳、北京、上海一些地區(qū)， 房?jī)r(jià)一度比 2023年最高點(diǎn)下跌了 30%以上 ， 其中房地產(chǎn)業(yè)收縮的主要原因是政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)影響。 2023年 政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化 ,在“調(diào)結(jié)構(gòu)、 穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控： 1 月 “國(guó)八條”房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”“限價(jià)”“限貸” 等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從 2023 年的不足 20 個(gè)大幅增加到 40 多個(gè)。 詳解 中國(guó)地產(chǎn) 20232023 2023年 關(guān)健詞：打擊囤地 1月 7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 ， 明確土地閑置滿(mǎn)兩年，依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回， 土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。 第二次降息（ ） 第三次降息（ ） 第四次降息（ ） 下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 %，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 ? 其中減免稅收、降低利率、營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限延長(zhǎng)等利好政策都對(duì)樓市起到一定的刺激作用，但所有的作用都不如全球金融危機(jī)來(lái)得快。 2023年小結(jié) 目的： 國(guó)四條 是指在 2023年 12月 14日溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。 二、 要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)， 抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。 四、 要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) 。強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度 嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促 進(jìn)批而未用土地利用 對(duì)取得土地后滿(mǎn) 2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象 促進(jìn)節(jié)約集約用地 強(qiáng)調(diào)閑置土地處置辦法，對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。 二套房首付及利率政策減少投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ? 09年政策延續(xù)了 08年末的積極政策后 ， 加之其他行業(yè)的資金大量注入房地產(chǎn)行業(yè)，造成了市場(chǎng)過(guò)熱， 房?jī)r(jià)普遍上漲過(guò)快，投資投機(jī)性購(gòu)房增加，一二線城市及旅游城市尤為明顯 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有些偏離國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的方向，投資比重過(guò)大 ，威脅實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需意在引導(dǎo)資金向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及保障性建設(shè)等方面發(fā)展，從而改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)及引導(dǎo)合理的消費(fèi)觀念，從而拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng) ? 由于土地國(guó)有化程度高，握有土地的地方政府通過(guò)批租土地極大彌補(bǔ)了財(cái)政不足，造成地方政府和開(kāi)發(fā)商成了利益共同體，形成了相互關(guān)聯(lián)的利益集團(tuán)。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流勱資金貸款管 理暫行辦法打擊炒房者 流勱資金貸款丌得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，丌得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì) :貸款買(mǎi)二套房首付丌得低于 50% 14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款丌得低于 50％，貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)丌得以訃購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 北京出臺(tái)地方樓市新政 同一家庭限新購(gòu)一套房 暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購(gòu)房 同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門(mén)可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。 ⑶從 2023年整個(gè)市場(chǎng)供給趨勢(shì)來(lái)看，放量是不可避免的。 為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題， 繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 ， 必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。 四、對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 七、對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。 (1) 商品房： 限購(gòu)、限價(jià)、限貸等 行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升